In Berlin wartet man gespannt auf die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts und des Berliner Verfassungsgerichtshofes über die Wirksamkeit des sog. Mietendeckels (MietenWoG Bln).

Die zentrale Frage dabei ist, ob ein Bundesland die Gesetzgebungskompetenz zum Erlass einer Mietpreisregulierung hat oder ob das nicht dem Bundesgesetzgeber vorbehalten ist, der mit dem BGB das Mietpreisrecht bereits ausführlich und differenziert als Teil des gesetzlichen Mietvertragsrechts normiert hat.

Da der Mietendeckel nach Meinung seiner Erfinder und Befürworter in Berlin nur seinen Anfang nehmen und in weiteren Bundesländern Karriere machen soll, stellt sich diese Frage bundesweit. 

Und so sind es eben jene Professoren Franz C. Mayer und Markus Artz (beide von der Universität Bielefeld), die, nachdem sie der Berliner SPD die Rechtskonstruktion des Mietendeckels in einem hoch umstrittenen Rechtsgutachten angetragen hatten, nun das Volksbegehren zu einem Mieten-Stopp in Bayern des DMB Mieterverein München rechtlich lenken und sogar den Gesetzentwurf dafür erstellt haben.  

HINWEIS:
Allerdings ist zu beachten, dass der Bayerische Ansatz nicht alle „Extreme“ mitmacht, für die sich der Berliner Landesgesetzgeber im MietenWoG Bln entschieden hat. Die Mieten dürfen nach dem Bayerischen Modell sechs Jahre lang nicht mehr erhöht werden, es findet aber keine Mietpreissenkung statt und man bricht auch nicht grundlegend mit dem BGB-Vergleichsmietenprinzip, wie es der Berliner Mietendeckel macht. Zudem gibt es für sog. Faire Vermieter und Genossenschaften Ausnahmeregelungen, wogegen sich der Berliner Landesgesetzgeber vehement versperrt hatte, und auch Modernisierungs-Mieterhöhungen sind noch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.

Und so ist die folgende Entscheidung nicht nur für Bayern, sondern auch für Berlin und generell für alle Bundesländer von Interesse:

Der BAYERISCHER VERFASSUNGSGERICHTSHOF entscheidet am 16. Juli 2020 (Vf. 32-IX-20) im Verfahren zum Antrag auf Zulassung eines Volksbegehrens“ „#6 Jahre Mietenstopp“.

2020-07-16T10:30:00

  Tage

  Stunden  Minuten  Sekunden

bis

Entscheidung BayVGH

  • Gegenstand des Verfahrens ist die Frage, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung eines Volksbegehrens zur Begrenzung der Miethöhe in 162 bayerischen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gegeben sind.
  • Die Initiatoren des Volksbegehrens hatten ca. 35.000 Unterschriften eingereicht.
  • Das Bayerische Staatsministerium des Innern, für Sport und Integration hatte die Zulassung des Volksbegehrens abgelehnt und daher die Sache dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
  • Von der Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs hängt ab, ob das Volks- begehren bekannt zu machen ist und sich die Bürgerinnen und Bürger bei den Gemeinden in Listen für das Anliegen eintragen können.

U P D A T E [16.07.2020]:

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat das Volksbegehren für nicht zulässig erklärt. Damit bestätigt das Gericht die Einschätzung des Bayerischen Innenministeriums und der vielen Kritiker an landesrechtlichen Mietpreisregulierungen – letztlich auch in Berlin. Die wesentlichen Erwägungen (zur Pressemitteilung):

(1.) Der dem Volksbegehren zugrunde liegende Gesetzentwurf ist mit Bundesrecht offensichtlich unvereinbar, da dem Landesgesetzgeber nach Art. 72 Abs. 1 GG die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Bereits vorhandene bundesgesetzlicheNormen versperren die Möglichkeit landesgesetzlicher Regelungen.

(2.) Durch die in §§ 556 d ff. BGB enthaltenen Regelungen zur Miethöhe sowohl bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) als auch während eines laufenden Mietverhältnisses (sog. Kappungsgrenze) hat der Bundesgesetzgeber von der ihm nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zustehenden konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht erschöpfend Gebrauch gemacht.Für den Landesgesetzgeber ergeben sich auch aus den in § 556 d Abs. 2 und § 558 Abs. 3 BGB vorgesehenen Ermächtigungen der Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen keine Abweichungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Festlegung der zulässigen Miethöhe.

(3.) Auf die gemäß Art. 70 GG gegebene Zuständigkeit der Länder für Bereiche des Wohnungswesens kann der Gesetzentwurf des Volksbegehrens nicht gestützt werden, weil es an einem öffentlich-rechtlichen Gesamtkonzept fehlt. Die Mietpreisregelungen des Entwurfs stellen im Ergebnis nichts anderes dar als eine Verschärfung der geltenden Bestimmungen zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze.

HIER GEHT ES ZUR LESENSWERTEN ENTSCHEIDUNG

Mayer/Artz lassen für die Initiatoren des Volksbegehrens Altbekanntes zum Berliner Mietendeckel vortragen, insbesondere die schon widerlegte Konstruktion, die landesrechtliche Mietpreisregulierung kollidiere nicht mit dem bundesrechtlichen Mietpreisrecht des BGB, da ersteres auf eine Korrektur eines Marktversagens durch Marktlenkung ziele, während letzteres vorrangig bei dem zweipoligen Vertragsverhältnis ansetze.

Das Bayerische Staatsministerium des Innern, für Sport und Integration hält das Volksbegehren für nicht zulässig:

  • Der Landesgesetzgeber habe für die im Volksbegehrensentwurf vorgesehenen Regelungen über die Begrenzung von Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen und über die zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen keine Gesetzgebungsbefugnis.
  • Solche Regelungen gehörten zur Materie des bürgerlichen Rechts im Sinn des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Grundgesetz und seien damit ein Gegenstand der konkurrierenden Gesetzgebung gemäß Art. 72 Grundgesetz, von der der Bund im Bürgerlichen Gesetzbuch abschließend Gebrauch gemacht habe.
  • Vor diesem Hintergrund könne u. a. dahingestellt bleiben, ob die angestrebten Regelungen über die Mietpreisbegrenzung mit dem grundrechtlich geschützten Recht auf Eigentum vereinbar wären.

Am Donnerstag also wissen wir mehr – aus Bayern, möglicherweise mit Ausstrahlung auf Karlsruhe und auf Berlin.

Auf Seiten des Deutschen Mieterbundes scheint man nicht mehr so sicher zu sein, ob die Mayer/Artz-Konstruktion hält. Denn dort fordert man nun pünktlich vor der Entscheidung aus Bayern einen bundesweiten Mietenstopp durch Bundesgesetz – eben wegen der rechtlichen Unsicherheiten einer landesrechtlichen Mietpreisregulierung.

EXKURS: OLG München
Dem einen Professor aus Bielefeld hatte die bayerische Rechtsprechung erst kürzlich in einer Art widersprochen, wie es sich der ein oder andere Vermieter vermutlich auch am Donnerstag erhofft. Das OLG München (Urt. v. 15.10.2019 – MK 1/19) hatte geurteilt: „Der Senat vermag sich daher der in dem von der Musterbekl. vorgelegten Rechtsgutachten entwickelten Rechtsauffassung nicht anzuschließen…“ Gutachter dieses Rechtsgutachtens war jener Professor. In diesem Fall hatte er allerdings auf der anderen Seite Platz genommen, hatte gegen den Münchener Mieterverein begutachtet in einem Fall, der in der Presse große Aufmerksamkeit bekam, da der Vermieter im Rahmen einer Modernisierung die Miete um bis zu 163 Prozent anheben wollte – vor dem OLG München erfolglos.


© Copyright by Dr. Elmar Bickert

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.