Viel Verwirrung mal wieder in der Öffentlichkeit rund um den sog. Berliner Mietendeckel (MietenWoG Bln) – nicht nur aufgrund der Spekulationen rund um den Rückzug der für den Mietendeckel bislang stolz verantwortlich zeichnenden Senatorin Lompscher.

Selbst mit der Aura des Rechtlichen umgebene Portale meldeten unter Verweis auf das Landgericht Berlin, der Mietendeckel sei verfassungsgemäß. Das ist zumindest irreführend.

Und beim ZIA Zentrale Immobilien Ausschuss musste man diese Woche lesen: Es fehle eine langfristige Planung- und Kostensicherheit, „bis ein Urteil des BGH ergeht.“ Das ist – auch nach Sommerloch-Maßstäben – ziemlich falsch.

Zeit also, sich mal eben einen kurzen Durchblick zu verschaffen:

Was hat das Landgericht Berlin entschieden?

Das Landgericht Berlin hat bereits am 12.03.2020 (67 S 274/19) sehr deutlich festgestellt:

Die Kammer ist davon überzeugt, dass Art. 1 § 3 MietenWoG Bln in der Fassung vom 11. Februar 2020 (GVBl. 2020, 50) mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG i.V.m. §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB unvereinbar und deshalb formell verfassungswidrig und nichtig ist. Dem Land Berlin fehlt insoweit jede Gesetzgebungskompetenz.“

Folgerichtig hat das Landgericht die Frage der Vereinbarkeit des Berliner Mietendeckels mit dem Grundgesetz dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe zur Entscheidung vorgelegt (sog. konkrete Normenkontrolle). Dort – und nur dort – gehört die Sache hin (neben den Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof von Berlin). Da das MietenWoG Bln ein Parlamentsgesetz ist, wird das BVerfG in Karlsruhe (ggf. auch der VerfGH Bln) verbindlich in Gesetzeskraft mit allgemeiner Bindung über die (Un-) Wirksamkeit des Berliner Mietendeckels entscheiden (Normenverwerfungsmonopol des BVerfG).

Wenn es also nun heißt, das Landgericht Berlin habe entschieden, der Mietendeckel sei verfassungsgemäß, ist das in der Form schon deshalb unzutreffend, weil das Landgericht durch die 67. Zivilkammer sehr deutlich schon exakt das Gegenteil „entschieden“ hat. Nur kam das in der damaligen Presseerklärung des Gerichts nicht ganz so deutlich zum Ausdruck: Landgericht Berlin: Bundesverfassungsgericht soll über den Berliner Mietendeckel entscheiden, gerade so, als habe die Kammer eine andere Wahl gehabt, als infolge ihrer Überzeugung von der Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Bln die Entscheidung des BVerfG einzuholen (Art. 100 Abs. 1 GG: so ist das Verfahren auszusetzen und die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes einzuholen).

Die 67. Zivilkammer hat dies in einer aktuellen Entscheidung nochmals bestätigt:
Die in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln landesrechtlich angeordnete Mietpreisbegrenzung ist – zur Überzeugung der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin – verfassungswidrig.
Die Kammer hält an ihrer im Vorlagebeschluss vom 12. März 2020 begründeten Überzeugung, die mittlerweile auch vom BayVerfGH geteilt wird, der landesrechtliche Mietpreisbegrenzungen für „offensichtlich“ kompetenzrechtswidrig erachtet, einschränkungslos fest.
LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2020 – 67 S 109/20

Weniger zurückhaltend war die Pressemitteilung vom 31.07.2020 zu einem (noch nicht rechtskräftigen) Urteil der 66. Zivilkammer vom 24. Juni 2020 (66 S 95/20): Landgericht Berlin: Das Gesetz zum sog. „Berliner Mietendeckel“ (MietenWoG Bln) ist nach Ansicht der für Berufungen in Mietsachen zuständigen Zivilkammer 66 als verfassungsgemäß anzusehen. Die Urteilsgründe lagen freilich noch nicht vor, weshalb die wichtigste Aussage der Pressestelle des Gerichts eigentlich die Folgende ist: „Wegen der weiteren Einzelheiten muss auf die schriftlichen Urteilsgründe verwiesen werden. Nach den Presserichtlinien kann über diese aber erst berichtet werden, wenn das heute verkündete Urteil den Parteien in schriftlicher Form zugestellt wurde.“ Das hielt die Pressestelle gleichwohl nicht davon ab, ausführlich auszuführen zu den Urteilsgründen.

Nach Ansicht der 66. Zivilkammer sei der Berliner Mietendeckel als verfassungsgemäß anzusehen. Die Entscheidung ließt sich aber in Teilen mehr wie ein politisches Statement, Bsp.:

Angesichts genau umgekehrter Verhältnisse am Wohnungsmarkt in Berlin spricht aber nichts für die Annahme, dem Land Berlin solle eine regional gebotene rechtliche Reaktion auch dann versperrt sein, wenn dort die Schere zwischen der Entwicklung der Wohnkosten und der (niedrigeren) Haushaltseinkommen sich stetig weiter öffnet. Diese Entwicklung führt in stark gesteigertem Maße (nämlich bei Neuvermietung und bei Bestandsmieten) zu der auch bundesgesetzlich als Regulierungsanlass eingestuften Verdrängung einkommensschwacher Bevölkerungsschichten aus angestammten Quartieren.“

Die Kammer teilt die in der Begründung des Landesgesetzgebers ausgeführte Einschätzung, dass die Erreichung oder Verfehlung dieser Ziele mittelfristig entscheidende Bedeutung für die Gewährleistung des sozialen Friedens in der Stadt und für ein entsprechend gedeihliches Zusammenleben in den Verhältnissen einer urbanen Metropole haben wird.

Mehr noch, die 66. Zivilkammer geriert sich sogar als eine Art „Ersatzgesetzgeber“, als Bundes- und als Landesgesetzgeber zugleich. In Teilen fällt es schwer, der Begründung des Gerichts zu folgen, zu viele „Eigenkreationen“ und zu spärliche Nachweise zum Meinungsbild beinhaltet sie. Daher nur ein Versuch einer Zusammenfassung:

  • Der Landesgesetzgeber hatte zum Zweck der Konstruktion einer Länderzuständigkeit Wert auf die Aussage gelegt, „nur“ zwingendes, öffentlich-rechtliches Mietpreisrecht bezüglich der Miethöhe regeln zu wollen, während für Form, Verfahren und Begründung von Mieterhöhungen weiterhin das BGB gelten soll. Tatsächlich aber ist eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter eine vom BGB vorgesehene Verfahrensvariante: Stimmt der Mieter zu, so kommt eine wirksame Vereinbarung mit der Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zustande (§ 558b Abs. 1 BGB). Es sind aber gerade solche Vereinbarungen, denen der Landesgesetzgeber über § 134 BGB die Wirksamkeit (teilweise) absprechen möchte. Demnach möchte der Gesetzgeber eben doch auch das (konsensuale) Verfahren für Mieterhöhungen zwingend regeln und für die Normadressaten ebenso wie für die zur Rechtsanwendung angerufenen Gerichte bleibt unklar, wie sich nun konkret das MietenWoG Bln zum BGB und dessen Varianten verhalten soll. 
  • Das Landgericht möchte diesen Widerspruch auflösen, indem es einfach die Eingangsaussage des Landesgesetzgebers negiert („Derartige Einwände beruhen nach Ansicht der Kammer auf einem falschen Verständnis von dem Inhalt und Sinn der Begründungen des Landesgesetzgebers zum MietenWoG Bln.„).
  • Damit bekäme das Landgericht aber eigentlich ein Problem mit der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin. Denn die vom Landgericht nun negierte Trennung von öffentlich-rechtlich regulierter Mietpreishöhe einerseits und vertragsrechtlichem BGB-Mietrecht andererseits war dem Landesgesetzgeber bis zuletzt besonders wichtig, um behaupten zu können, ein Verstoß gegen die Bundesgesetzgebungskompetenz für das BGB bzw. ein Eingriff in das BGB liege nicht vor. Das Landgericht will aber auch diese Annahme des Landesgesetzgebers nicht mitgehen, bejaht trotzdem die Landesgesetzgebungskompetenz. Wie das?
    • Es liege kein Widerspruch von BGB-Mietvertragsrecht und landesrechtlicher Mietvertragsregulierung vor, da „die fraglichen Normanordnungen nicht in gegensätzliche Richtungen weisen, weshalb sich beide Normen durch Einhaltung der strengeren Vorschrift einhalten lassen.“ Das ist schlicht falsch. Wenn etwa § 557 Abs. 1 BGB sagt, dass die Parteien während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren können, das MietenWoG Bln aber genau das verbietet, dann weisen die Normanordnungen natürlich in gegensätzliche Richtungen. Und wenn das Landgericht dem Vermieter auf Grundlage des Verbots des MietenWoG Bln den Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete versagt, dann widerspricht das natürlich diametral dem, was das BGB dem Vermieter als Anspruch gewährt.

      Oder um es mit der 67. Zivilkammer des Landgerichts zu sagen (LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2020 – 67 S 109/20):
      Denn die unterschiedlichen bundes- und landesrechtlichen Regelungssysteme weisen nicht nur „kleinere Unstimmigkeiten“ auf, sondern widersprechen sich bereits in ihren Grundsätzen diametral.

      Und selbstverständlich kann ein Widerspruch nicht vom gewünschten Ergebnis her einfach dadurch negiert werden, dass sich das Strengere gegenüber dem weniger Strengen durchsetzt. Insbesondere nicht bei einem Widerspruch von Landesrecht und Bundesrecht, denn hier gilt immer noch der Ausschluss der Landeskompetenz bei ausgeübter Bundeskompetenz (Art. 70, 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 BGB), das Gebot einer widerspruchsfreien Rechtsordnung und Bundesrecht bricht Landesrecht (Art. 31 GG), nicht Strengeres bricht weniger Strenges.
    • Das Landgericht versucht es dann noch mit einem Trick: Die Nichtigkeitsfolge beruhe ja auf § 134 BGB und damit auf dem BGB selbst und nicht unmittelbar auf dem MietenWoG Bln. Eine Nichtigkeitsnorm des bundesgesetzlichen BGB – Allgemeiner Teil als Legitimation bzw. Vehikel dafür, dass Länder durch die Eigenschöpfung von Verbotsgesetzen beliebig ändernd in das bundesgesetzliche BGB – Besonderes Schuldrecht / Mietvertragsrecht eingreifen können? Nein.
  • Schließlich setzt sich das Landgericht noch an die Stelle des Bundesgesetzgebers. Nach dem Bundesgesetzgeber und in der Folge auch nach dem BVerfG ist bei der (vorübergehenden) Mietpreisregulierungen der BGB-Mietpreisbremse immer der Vorrang nachhaltigerer Maßnahmen der Wohnungsmarktförderung zu beachten, wozu der (soziale und private) Wohnungsneubau gehört, nicht aber eine landeseigene Mietpreisregulierung, erst recht nicht eine solche, die in das BGB-Mietvertragsrecht eingreift. Das Landgericht macht aus diesem Wirksamkeitserfordernis für eine bundesgesetzliche Mietpreisregulierung unzutreffend eine Kompetenzaussage für landesrechtliche Mietvertragsregulierung.

Ausführlich: Ein Klimadeckel für den Mietendeckel? Zur Nachhaltigkeit landesrechtlicher Mietpreisregulierung

  • Verwunderlich ist auch, dass das LG nicht die Revision zulassen möchte. Man wird kaum bestreiten können, dass es auch abseits der verfassungsrechtlichen Beurteilung durchaus um Fragen von grundsätzlicher Bedeutung geht, die einer Klärung durch das Revisionsgericht zugeführt werden müssten. Auch soweit eine Abweichung von tragenden Rechtssätzen einer anderen höchstrichterlichen Entscheidung vom LG verneint wird, erscheint das zweifelhaft. Denn das Landgericht erwähnt mit keinem Wort die vorhergehende BGH-Entscheidung zum Thema (siehe hier), die aber wiederum ein Urteil des AG Berlin-Charlottenburg heranzieht, das vom LG vehement abgelehnt wird.

Allerdings sei das MietenWoG Bln als ein Verbotsgesetz mit zivilrechtlichen Folgen nach § 134 BGB erst am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Der in diesem Gesetz enthaltene Stichtag am 18. Juni 2019 stelle zwar einen materiell maßgeblichen Bezugspunkt für die Ermittlung der absolut (noch) zulässigen Miethöhe dar, ändere aber nichts daran, dass das gesetzliche Verbot höherer Mieten zum Stichtag am 18. Juni 2019 noch nicht existiert habe, sondern erst ab dem 23. Februar 2020 gelte. Das wiederum ist ein Thema älter als der Mietendeckel selbst – und eigentlich längst geklärt. Noch nicht einmal der Gesetzgeber selbst behauptet eine Rückwirkung des Verbots auf den 18.06.2019 (siehe ausführlich schon: Mietendeckel und Rückwirkung: Berliner Senat beschließt Mietendeckel – rückwirkend zum 18.06.2019?). Auch nach Ansicht der 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (Beschluss vom 25.06.2020 – 64 S 95/20) liegt keine Rückwirkung vor:

Eine solche echte Rückwirkung hat aber der Berliner Landesgesetzgeber, schon wegen des allein daraus fließenden zusätzlichen Risikos, dass das Gesetz einer verfassungsgerichtlichen Prüfung nicht standhalten werde, ganz sicher nicht beabsichtigt. Vielmehr hat der Landesgesetzgeber nur nach dem „Stichtag“ ausgebrachten Mieterhöhungsverlangen entgegen wirken wollen, ohne bereits erworbene Eigentumspositionen zu entziehen oder in schon zu deren Durchsetzung laufende Gerichtsverfahren einzugreifen.

Landgericht Berlin, Beschluss vom 25.06.2020 – 64 S 95/20

Und was sagt die 65. Zivilkammer des Landgerichts?

Die 66. und die 67. Zivilkammer und ebenso die 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin sind nicht allein im Streit um den Mietendeckel. Auch die 65. Zivilkammer des Landgerichts hat sich bereits eingebracht, etwa mit Urteil vom 15.07.2020 – 65 S 76/20 und mit einem wiederum abweichenden Ansatz:

§ 3 Abs. 1 MietenWoG stehe der Verfolgung eines Anspruchs auf Zustimmung der beklagten Mieter zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) nicht entgegen, nicht weil die Regelung nach Überzeugung der 65. Zivilkammer verfassungswidrig wäre, sondern, weil sie bei gebotener verfassungskonformer Anwendung den geltend gemachten Anspruch nicht erfasse. Aus § 3 Abs. 1 MietenWoG lasse sich keine Sperrwirkung zulasten des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete im laufenden Wohnraummietverhältnis nach §§ 558ff. BGB ableiten.

Dem Wortlaut der Regelung nach kann sich das Verbot allein auf die Vereinnahmung einer Miete beziehen, die die am Stichtag wirksam vereinbarte Miete übersteigt, während – wie hier allein zur Entscheidung stehend – das Bewirken von Vereinbarungen über die Erhöhung der Miete im laufenden (Einzel-)Mietverhältnis nach den Regelungen des Wohnraummietrechts im BGB nicht tangiert wird (enges Verbot). Es ist aber ebenso möglich, das Verbot weiterreichend dahin zu verstehen, dass es bereits eine entsprechende Vereinbarung der Parteien mit einem Verbot belegen und ausschließen soll (weites Verbot). Die Kammer geht von einem „engen“ Verbotstatbestand aus, der zwar – was hier nicht zu entscheiden ist – den aus der wirksamen Vertragsänderung resultierenden Zahlungsanspruch erfassen kann, die Verfolgung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zu der die Miethöhe betreffenden Vertragsänderung unter den (weiteren) Voraussetzungen der §§ 558ff. BGB jedoch unberührt lässt.

Die 65. Zivilkammer nimmt den Gesetzgeber letztlich beim Wort mit seiner konstruierten Trennung zwischen dem sozialen Mietpreisrecht des BGB und dem öffentlich-rechtlichen Mietpreisrecht des MIetendeckels. Konsequenz dieses Ansatzes sei es, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG allein den zeitlichen und sachlichen Anknüpfungspunkt für die Preisobergrenze (die „Deckelung“ der Miete) markiert (bzw. markieren kann). Nach dem Stichtag verfolgten und wirksam zustande gekommenen Vereinbarungen über die Miethöhe könne (gegebenenfalls) lediglich die Durchsetzbarkeit des daraus resultierenden Zahlungsanspruchs versagt werden. Der Vermieter wäre in dem bestehenden Einzelvertragsverhältnis demgegenüber nicht gehindert, einen Zustimmungsanspruchs aus § 558 Abs. 1 BGB gegenüber seinem Mietvertragspartner zu verfolgen und sich die Zahlung des Erhöhungsbetrages für die Zeit des Außerkrafttretens des MietenWoG (bzw. für den Fall einer vom BVerfG festgestellten Teil-/Verfassungswidrigkeit) als (ab) dann auch durchsetzbaren Anspruch versprechen zu lassen. Der Bundesgesetzgeber habe abschließend und unter Ausschluss einer Landeskompetenz geregelt, unter welchen tatbestandlichen und verfahrensrechtlichen Voraussetzungen der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zu der nach § 558 Abs. 1 BGB begehrten Vertragsänderung gegen den Mieter hat.

Die verfassungsrechtlich gebotene, vom Bundesgesetzgeber gewährleistete – so die Rechtsprechung des BVerfG – Ausgewogenheit des sozialen Wohnraummietrechts des BGB, deren zentraler Bestandteil die gesetzlichen Regelungen zur Miethöhe sind, würde gestört bzw. beseitigt, wenn der mit dem Ausschluss der Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung zugunsten des Mieters erreichte Bestandsschutz um die vom Bundesgesetzgeber zum Ausgleich zugunsten des Vermieters vorgesehene zentrale „Gegenleistung“ gebracht würde. Mit einem Ausschluss des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis würde der Landesgesetzgeber unmittelbar in das im BGB (abschließend) geregelte, auf den Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter ausgerichtete Gefüge der Miethöheregelungen eingreifen und die auch vom Bundesgesetzgeber aus sozialen Motiven geregelte Begrenzung der Mieterhöhung im Einzelvertragsverhältnis anders regeln.“

Die 65. Zivilkammer vollbringt quasi ein durchaus gewagtes Kunststück. Sie bedient sich gleichzeitig sowohl der Argumente von denjenigen, die von einer Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Bln ausgehen, als auch der Gegenargumente von denjenigen, die von einer Verfassungskonformität ausgehen – um zwar eine Verfassungswidrigkeit zu verneinen, gleichwohl aber eine Nichtgeltung des MietenWoG Bln gegenüber dem BGB zu begründen. Um das zu ermöglichen (und um eine Vorlage zum Bundesverfassungsgericht zu vermeiden) behauptet die Kammer einen unklaren Gesetzeswortlaut des MietenWoG Bln, der eine verfassungskonforme Anwendung bzw. Auslegung des Gesetzes ermögliche. Das klingt sehr spitzfindig. Die 65. Zivilkammer sieht sich hier durch ein BGH-Urteil gestärkt (siehe schon HIER), das den Vorwurf einer inkonsistenten Gesetzgebung an den Landesgesetzgeber schon bestätigt hatte, wenngleich nicht in dieser Tragweite. Ebenso forsch formuliert wirkt der Wink der 65. Zivilkammer an den Landesgesetzgeber:

Die Kammer übersieht dabei nicht, dass das „enge“ Verständnis des Verbotes dazu führt, dass (spätestens) ab Außerkrafttreten des Gesetzes – seine Teil-/Wirksamkeit unterstellt – die zwischenzeitlich nach den Regeln des BGB wirksam zustande gekommenen Mieterhöhungen (auch) einen wirksamen Zahlungsanspruch des jeweiligen Vermieters für die Zukunft begründen, dies allerdings (gegebenenfalls) unter Beibehaltung der zwischenzeitlichen finanziellen Entlastung des jeweiligen Mieters. Sollte das Land Berlin seinem Ziel nähergekommen sein, die Entspannung des Wohnungsmarktes vorrangig durch eine Angebotserweiterung, insbesondere durch den Neubau von Wohnungen zu erreichen, hätten die Mieter/innen aufgrund veränderter Marktbedingungen ihrerseits (Ver-)Handlungspielräume.

Die 65. Zivilkammer hat für die Frage, ob § 3 Abs. 1 MietenWoG nach dem Stichtag (18. Juni 2019) die Verfolgung eines Anspruchs des Vermieters aus § 558 Abs. 1 BGB sperrt, die Revision zugelassen. Bleiben Sie also dran!

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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.