Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie u.a.: Nein, die Erklärungen des Vermieters zur Mieterhöhung haben keinen Selbstzweck

Eben erst hatte der BGH entschieden, dass Gerichte berechtigte Interessen der Vermieter beachten und den gesetzlichen Modernisierungs-Anreiz respektieren müssen. Und schon legt der BGH nach.

Der BGH stellt klar, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB zur Mieterhöhungserklärung des Vermieters kein Selbstzweck ist. Ob hier, im Rahmen der Modernisierungsumlage, ob bei einem Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB oder bei einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB, stets gilt: Entscheidend ist, ob damit ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist.

Bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie etwa hat der Vermieter neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist

eine gegenständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder
die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten
Bauteile ausreichend.

Der Vermieter kann seiner Pflicht zur Erläuterung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen auch durch eine dem Mieter zur Verfügung gestellte Berechnung der prognostizierten Energieeinsparung genügen.

Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen für mehrere energetische Maßnahmen insgesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag auf die einzelnen hierzu beitragenden Baumaßnahmen aufzuteilen.
Inhaltliche Fehler der Berechnung der Energieeinsparung können sich allenfalls auf die materielle Begründetheit der Mieterhöhung auswirken, betreffen aber nicht deren formelle Voraussetzungen.
Da es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung, reicht es aus, wenn der Vermieter Tatsachen darlegt, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine – möglicherweise auch nur geringfügige – messbare und dauerhafte Einsparung von Energie bewirkt.
Dass ein als Modernisierungsmaßnahme ausgewiesener Einbau einer neuen Heizungsanlage eine nachhaltige Verbesserung der Wohnqualität oder Einsparung von Energie bewirkt, kann daher nicht damit angezweifelt werden, dass eine der anderen im Rahmen der Berechnung der Energieeinsparung berücksichtigten energetischen Baumaßnahmen (die Dämmung des Dachs) nach allgemeiner Lebenserfahrung einen besonders großen Anteil an der rechnerisch ermittelten Summe der Energieeinsparung hat. Denn dies bedeutet gegebenenfalls nur, dass der Beitrag, den die Erneuerung der Heizungsanlage zu der Einsparung von Heizenergie insgesamt leistet, entsprechend geringer ausfiele. Das aber ist irrelevant.
Unschädlich ist es auch, wenn sich die dem Ankündigungsschreiben beigefügte Berechnung der Energieeinsparung zum Teil auf Gebäude erstreckt, die nicht Gegenstand der zuvor beschriebenen Modernisierungsmaßnahmen sind.

Mit dem BGH ist eine Untergliederung der für eine Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten in die Kosten der einzelnen Gewerke grundsätzlich auch dann nicht geboten, wenn sich ein bestimmtes im Zuge der Baumaßnahmen ausgeführtes Gewerk übergreifend auf mehrere Modernisierungsmaßnahmen bezieht.

Beispiel:
Maleraufwand, der sowohl für die Durchführung von Dämmungs- als auch bei den Heizungsarbeiten entstanden ist.

Entscheidend ist auch hier: Die Angabe der für die einzelnen Gewerke angefallenen Kosten führt nicht
zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter. Der Mieter kann aus einer solchen Kostenaufschlüsselung insbesondere auch keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen in den Gesamtkosten für die einzelne Modernisierungsmaßnahme enthaltenen Instandsetzungsanteil ziehen.

Die Erläuterung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB dient zudem nicht dazu, dem Mieter eine umfassende Kontrolle der inhaltlichen Richtigkeit der vom Vermieter ermittelten Mieterhöhung zu ermöglichen. Sie soll „nur“ den Zweck erfüllen, dass der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann.

Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungserklärung – wie hier geschehen – die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder – wie hier – eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter – wie hier – die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt angeführten, für beide der zuvor benannten Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten nebst – zusätzlich erläuterter – Bezifferung des darin enthaltenen Instandsetzungsanteils gilt nichts anderes.
BGH – VIII ZR 59/21

Gerade auch eine Aufteilung der Baunebenkosten auf jede einzelne Baumaßnahme oder eine Untergliederung der Baunebenkosten in die einzelnen darin etwa enthaltenen Positionen (etwa Architekten- und Ingenieurleistungen, Baustelleneinrichtung und Gerüstarbeiten) ist nicht mit einem bedeutsamen Erkenntnisgewinn für die Mieter verbunden und kann daher nicht gefordert werden. Die gebündelte Ausweisung der Baunebenkosten ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung vielmehr zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise – zumindest überwiegend – von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt.

Mit dem BGH verbietet es sich auch, aus dem Betriebskostenrecht, wonach in einer Betriebskostenabrechnung nur ausnahmsweise bei sachlich eng zusammenhängenden Kosten die Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen zulässig ist, zu schlussfolgern, der Vermieter müsse im Rahmen einer Mieterhöhungserklärung nach §§ 559 ff. BGB die Gesamtkosten für eine Modernisierungsmaßnahme „getrennt nach sachlich zusammenhängenden Kostengruppen“, mithin nach Gewerken, angeben.

Abgesehen davon, dass eine Aufteilung nach sachlich zusammenhängenden Kosten bei der Mieterhöhungserklärung bereits durch die – bei der Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen notwendige – Aufteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Maßnahmen erfolgt, verliert die Revisionserwiderung bei ihrer Argumentation aus dem Blick, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist.
BGH – VIII ZR 59/21