Ein viel gelesener FNI-Beitrag von mir mit dem Titel „Klima, Corona, Krieg und Energie: Welche Verantwortung trifft die Vermieter?“ leitet ein mit den Worten: „Die Krisen sind vielfältig und allgegenwärtig. Und sie kommen in den Mietverhältnissen von Vermietern und Mietern an. Zu heiß, zu kalt, zu laut – zu gefährlich. Schnell ist der Verantwortliche ausgemacht: Der Vermieter.“ In dem Beitrag widerlege ich das.
Und prompt: Im Sommer war es dem DMB Mieterverein München zu heiß und er verkündete, dass bei Sommerhitze ein zur Mietminderung berechtigender Mietmangel vorliegen könne. Jetzt im Winter war es zu kalt und verkündete der Berliner Mieterverein sowie der Deutsche Mieterbund, dass infolge des Stromausfalls im Südwesten Berlins eine Mietminderung begründet sei, auch wenn Ursache ein Sabotageakt auf das Berliner Stromnetz war.
Zuerst also sollten Vermietende den Mietenden gegenüber für die Risiken aus dem Klimawandel veranwortlich sein (Hitze). Nun sollen Vermietende den Mietenden gegenüber das Risiko eines Anschlags auf das allgemeine Stromnetz der Stadt übernehmen (Kälte). Wirklich?
Weshalb das so nicht stimmen kann, zeigt schon die Begründung der Mieterverbände selbst: Der Vermieter schulde eine funktionierende Stromversorgung und Heizung. Tatsächlich schuldet der Vermieter keine Stromversorgung. Er schuldet zwar eine funktionierende Heizung, ein Stromausfall infolge eines Sabotageakts am Stromnetz macht die Heizung im Objekt aber nicht mangelhaft. Eine Heizungsanlage wird nicht deshalb fehlerhaft, weil der Strom ausfällt. Ein Ausfall bei den Versorgungsleistungen für das Objekt ist nicht gleichzustellen mit einem Mangel des Objekts. Oder geben die Mieter jetzt auch ihre Kühlschränke zurück mit der Begründung, sie seien bei Stromausfall mangelhaft?
Der Grundirrtum lässt sich recht gut verdeutlichen, wenn man sich vergegenwärtigt, dass wir im geltenden Recht kein Warmmietenmodell haben, aus guten Gründen, wie wir in der Expertenrunde am Runden Tisch „Neue Impulse beim nachhaltigen Klimaschutz im Gebäudebestand“ herausgearbeitet hatten. In einem solchen (Teil-) Warmmietenmodell werden Versorgungsleistungen (Wärme inkl. Betriebsstrom) Bestandteil der Vermieterleistungen und in die Miete eingerpreist. Hier kann man darüber sprechen, dass sich bei einem Ausfall der Versorgung der darauf bezogene (Versorgungs-) Mietpreis mindert. Das gilt nicht im geltenen Recht. Denn wir haben kein Warmmietenmodell.
Im geltenden Recht gilt anderes. Zwar spricht der BGH davon, dass der Vermieter bei einer Vermietung einer Wohnung mit Heizung dem Mieter die Versorgung mit Wärme schuldet. Er begründet damit aber keine gesonderte Versorgungsleistungspflicht, sondern bezieht dies auf die Überlassung einer intakten Heizanlage.
Da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde, schuldet die Beklagte die Versorgung mit Wärme, mithin die Überlassung einer intakten Heizanlage und unabhängig von der genauen technischen Ausgestaltung damit auch die Warmwasserversorgung.
BGH, Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 99/17, Rn. 13
Genau das ist richtig. Denn der Mietvertrag ist kein Versorgungsvertrag, sondern ein Gebrauchsüberlassungsvertrag.
Und natürlich wird vom Vermieter nicht die Überlassung eines intakten Leitungsnetzes des Versorgungsunternehmers bis zum Übergabepumnkt geschuldet, schon gar nicht ein sabotagefreies Stromnetz von Berlin oder sonst einer Stadt.
Die Verantwortung des Vermieters beginnt frühestens am Übergabepunkt des vermieteten Objekts.
Wenn der BGH es zur Geletendmachung eines Mietmangels ausreichen lässt, dass der Mieter angibt, in welchem Zeitraum adäquate Raumtemperaturen nicht erreicht wurden, dann bedeutet das nicht, dass die Kälte als solches der Mangel ist. Der Mangel kann auch hier nur eine nicht funktionierende Heizungsanlage sein, die Kälte ist nur das Symptom des Mangels.
Ein konkreter Sachmangel in Form einer nicht ausreichend funktionierenden Heizungsanlage ist jedoch schon dann vorgetragen, wenn der Mieter angibt, in welchem Zeitraum adäquate Raumtemperaturen nicht erreicht wurden.
BGH, Beschluss vom 27. Juli 2016 – XII ZR 59/14, Rn. 13
Ein Stromausfall im Stromnetzt begründet aber keinen Fehler der Heizungsanlage.
Siehe auch schon:
Geht es um Strom, gilt nochmals Besonderes. Hier gibt es keine Anlage im vermieteten Objekt, wie es die Heizungsanlage und deren Leitungen für die Wärme und das Warmwasser ist. Es gibt keine über die Bereitstellung eines tauglichen Stromanschlusses hinausgehende Belieferungsverpflichtung der Vermietenden gegenüber den Mietenden.
Anders als bei der leitungsgebundenen Wärme- und Wasserversorgung kann von einer Verpflichtung des Vermieters zur Belieferung seiner Mieter mit Strom nämlich nur ausgegangen werden, wenn dies eigens vereinbart ist. Ansonsten hat ein Vermieter grundsätzlich nur dafür einzustehen, dass die vermieteten Räume über einen tauglichen Stromanschluss an das allgemeine Versorgungsnetz verfügen.
BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 – VIII ZR 391/12, Rn. 15
Dass ein Stromausfall im Stromnetz wegen einer Sabotage des allgemeinen Versorgungsnetzes nichts daran ändert, dass der Vermieter einen tauglichen und damit mangelfreien Stromanschluss bereithält, sollte unstreitig sein. Der Vermieter hat gerade keinerlei Belieferungspflicht.
Deutlich auch zum Stromanschluss der Mietenden:
Befindet sich der Versorgungsanschluss in der tatsächlichen Verfügungsgewalt des Mieters (also etwa bezüglich der Gasversorgung bei Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung mit Gasetagenheizung oder generell bezüglich der Stromversorgung im Mietobjekt selbst) ist angesichts der in der heutigen Zeit fast ausnahmslos praktizierten Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter im Allgemeinen zu erwarten, dass der Mieter den Vertrag direkt mit dem Versorgungsunternehmen abschließt und damit der „Umweg“ über einen Vertragsabschluss des Vermieters und eine Abrechnung der Betriebskosten eingespart wird. Diese Praxis kann bei der Beurteilung der Realofferte eines Versorgungsunternehmens im Massengeschäft der Energieversorgung nicht unberücksichtigt bleiben und führt dazu, den Mieter als Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss ungeachtet etwaiger besonderer Vereinbarungen über pauschal zu tragende Betriebskosten oder eine „Pauschalmiete“ als den Empfänger des Lieferangebots des Versorgungsunternehmens anzusehen.
BGH, Beschluss vom 05. Juni 2018 – VIII ZR 253/17
Exkurs: Unmöglichkeit?
Gäbe es eine Belieferungspflicht des Vermieters, wäre diese im Fall eines Anschlags auf das Stromnetz unmöglich mit der Folge eines Wegfalls der Lieferpflicht, § 275 BGB.
Die Corona-Rechtsprechung des BGH verdeutlicht weitergehend, weshalb den Mieterverbänden zu widersprechen ist.
Unter einem Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Mangel in Betracht kommen können.
BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21, Rn. 30
Kommt es infolge eines Sabotageaktes am allgemeinen Stromnetz zu einem Stromausfall, so ist das keine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache. Der tatsächliche Zustand der Mietsache bleibt unverändert, das Stromnetz ist nicht Teil der Metsache.
Für die Annahme eines Sachmangels im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist stets der Bezug zur konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache erforderlich (BGH, Urteil vom 13. Juli 2022 – XII ZR 75/21, Rn. 21 ff.). Sogar bei Zugangsbeschränkungen zur Mietsache ist Voraussetzung, dass diese unmittelbar mit der Lage oder der Beschaffenheit des Mietobjekts in Verbindung stehen – gerade aus dem Grund, um eine Ausuferung des Mangelbegfriffs zu verhindern (BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21, Rn. 35). Daran fehlt es bei einem Sabotageakt auf das allgemeines Stromnetz.
Man darf nun nicht den Fehler machen und auf die Belegenheit des Mietobjekts im Stromausfallgebiet abstellen. Auch hier ist der BGH (zur Pandemie) sehr deutlich:
Auf die konkreten Umfeldbedingungen kam es dabei nicht an. Deshalb ist entgegen der Auffassung der Beklagten auch die Belegenheit des Mietobjekts im Pandemiegebiet für die Einordnung als Mangel ohne Bedeutung.
BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21, Rn. 35
Mit dem BGH kann man sogar sagen, dass das Verständnis der Mieterverbände unredlich ist.
Ein redlicher Mieter darf daher das Leistungsversprechen seines Vermieters im Zweifel nicht dahin verstehen, dieser wolle ihm die vereinbarte Nutzung unter allen erdenklichen Umständen gewährleisten.
BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21, Rn. 36
Wie sollte ein redlicher Mieter erwarten, dass der Vermieter selbst bei einem Stromausfall infolge eines Anschlags auf das allgemeine Stromnetz eine Stromversorgung gewährleistet? Gar nicht natürlich.
Das führt uns zur Rechtsprechung des BGH zu „Umweltfehlern„, die maßgeblich auf das Risikoverteilungskriterium der Beherrschbarkeit von Risiken gestützt wird, welches auch in weiteren Bereichen des Mietvertragsrechts (Reparaturpflichten, Betriebs- und Nebenkosten) und in anderen Rechtsbereichen eine zentrale Bedeutung hat. Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht nur im Rahmen des für ihn tatsächlich wie rechtlich Möglichen.
Für die Vermietenden aber ist ein Anschlag auf das allgemeine Stromnetz und ein dadurch bewirkter Stromausfall weder beherrschbar noch verhinderbar.
Und das ist auch fair. Denn der dem Mieter eingeräumte Mietgebrauch nimmt mit dem BGH vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen an der Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks einschließlich der damit verbundenen Veränderungsrisiken teil. Eine solche Situationsgebundenheit realisiert sich auch, wenn das Mietobjekt in einem Stromausfallgebiet liegt. Es gibt keine Rechtfertigung dafür, das Risiko eines Anschlags auf das Stromnetz im Mietverhältnises dem Vermieter zuzuschieben.
Siehe auch:
Zur Hitze infolge Klimaerwärmung hatte das OLG Düsseldorf ganz im Sinne des Risikoverteilungskriterium der Beherrschbarkeit von Risiken anschaulich herausgestellt, dass dem Vermieter die Risiken aus dem Klimawandel (im konkreten Fall: hohe Temperatur der Innenräume wegen hoher Außentemperaturen) nicht einseitig zugeschrieben werden können, eben weil er die allgemein herrschenden Umweltbedingungen nicht beinflussen kann.
Ansonsten würde im Hinblick auf die Klimaerwärmung und dem damit einhergehend prognostizierten Temperaturanstieg das Risiko der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit allein dem Vermieter überbürdet, der allgemein herrschende Umweltbedingungen naturgemäß nicht beeinflussen kann.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.09.2019 – I-24 U 197/19; Urteil vom 21.09.2021 – 24 U 155/20
Nichts anderes aber gilt bei der Kälte infolge eines Stromausfalls. Vermietende können weder den allgemeinen Stromausfall noch eine Sabotage des allgemeinen Stromnetzes beeinflussen. Um es also deutlich zu sagen: Der Vermieter trägt gegenüber dem Mieter nicht das Risiko eines Anschlags auf das allgemeine Stromnetz.
Natürlich aber rückt der Vorfall die Resilienz von Gebäuden gegen solche Anschlags- und Ausfallszenarien in den Mittelpunkt. Aktuell schulden Vermietende den Mietenden gegenüber keine konkreten Notfallvorhaltungen. Das aber kann sich bei sich zuspitzenden Krisenszenarien ändern, was aber für die Mietenden nicht ohne Kostenlast zu haben sein wird.
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