Mietmangel und Minderung: Was muss der Mieter darlegen?

Der BGH (Beschluss vom 27. Juli 2016 – XII ZR 59/14) hat anhand von Mietmängeln am Belüftungs- und Heizungssystem von Gewerberäumen mal wieder Anlass gehabt, einem Oberlandesgericht die Anforderungen an die Darlegung einer Mietminderung zu erläutern, die ausreichen, um in die Beweisaufnahme zu gelangen.


Was der Mieter vortragen muss

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung

  • eines konkreten Sachmangels,
  • der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt,
  • wobei der Mieter seiner Darlegungslast zum Sachmangel schon durch die hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (Mangelsymptome) gerecht wird.

Dabei ist unerheblich, wie wahrscheinlich die Darstellung ist und ob sie auf eigenem Wissen oder auf einer Schlussfolgerung aus Indizien beruht.


Was der Mieter nicht vortragen muss

Der Mieter muss dagegen nichts vortragen

  • zum Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung,
  • zu einem bestimmten Minderungsbetrag oder
  • zu den dem Mieter häufig nicht bekannten Ursachen der Mangelsymptome.

Widersprüchlicher Vortrag

Der Mieter kann bei einer gerichtlichen Geltendmachung auch nicht ohne Weiteres an seiner vorgerichtlichen Sachdarstellung festgehalten werden. Widersprüche im Parteivortrag

  • können nicht dazu führen, dass Beweise überhaupt nicht erhoben werden,
  • sind aber grundsätzlich ein nicht unwesentlicher Gesichtspunkt im Rahmen der gerichtlichen Beweiswürdigung.

Beispiel: Raumtemperaturen

  • Ein konkreter Sachmangel in Form einer nicht ausreichend funktionierenden Heizungsanlage ist schon dann vorgetragen, wenn der Mieter angibt, in welchem Zeitraum adäquate Raumtemperaturen nicht erreicht wurden.
  • Ob dies dann im Einzelfall 18°C oder 16°C waren, ist eine Quantifizierung der Ge-brauchsbeeinträchtigung, die der Mieter nicht vortragen muss.
  • Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Ursachen der niedrigen Temperaturen genauer zu benennen. Die Angabe des Mieters, es seien mit der vorhandenen Heizungs- und Lüftungsanlage keine höheren Temperaturen erreichbar gewesen, ist allein ausreichend, um bei erfolgreichem Nachweis von einem Sachmangel auszugehen.

Ausführlich:

Anspruch auf „Green Lease„? Zur Frage der Verpflichtung des Vermieters zur (energetischen) Modernisierung des Mietobjekts – und was bei „Green Lease“ gilt, ZfIR 2015, 233.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.