Berliner Wohnungs- und Mietenkataster: Welche Pflichten und Risiken kommen auf die Vermietenden zu?

Die Drucksache 19/3327 im Berliner Abgeordnetenhaus kommt unscheinbar daher, als Beschlussempfehlung des Hauptausschusses zum Wohnraumssicherungsgesetz. Sie hat es aber in sich: Über Artikel 4 wird ein

Gesetz zur Errichtung eines Wohnungs- und Mietenkatasters (WMKG Be)

in das Parlament eingebracht.

Der Gesetzentwurf soll jetzt in zweiter und dritter Lesung im Parlament beraten werden. Geplant ist, dass das Abgeordnetenhaus ihn am 2. Juli beschließt. Sollte es dazu kommen, wofür einiges spricht, wäre Berlin das erste Bundesland mit einem zentralen digitalen Wohnungs- und Mietenkataster.

Was bedeutet das?

Kein Zivilrecht – Ordnungsrecht!

Der Entwurf legt Wert auf die Feststellung, dass es ihm nicht um die Durchsetzung des Zivilrechts geht.

„Die zivilrechtliche Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche ist nicht Zweck die-
ses Gesetzes und bleibt dem Rechtsweg vorbehalten.“

Die Zuordnung zum öffentlichen Ordnungsrecht ist aber auch anhand des Umstandes erkennbar, dass Verstöße als Ordnungswidrigkeiten geahndet und mit Bußgeldern bestraft werden sollen (bis zu EUR 10.000,00, bei wiederholten oder besonders gewichtigen Verstößen bis zu EUR 100.000,00). Die Geldbuße soll den wirtschaftlichen Vorteil übersteigen, den die oder der Verfügungsberechtigte aus dem Verstoß gezogen hat. Bei der Bemessung der Geldbuße sollen insbesondere zu berücksichtigen sein

Art, Schwere, Dauer und Häufigkeit des Verstoßes,
der Grad des Verschuldens,
die Anzahl der betroffenen Mietwohnungen,
die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der oder des Verfügungsberechtigten.

Die qualifizierte Geldbuße soll möglich sein, wenn

der Verstoß trotz schriftlicher Beanstandung fortgesetzt wird,
der Verstoß eine erhebliche Anzahl von Mietwohnungen betrifft oder
durch unrichtige oder unvollständige Angaben die Prüfung der zustänbdigen Stelle erheblich
erschwert wird.

Eine zivilrechtliche Regulierung würde sich ohnehin auf den verfassungswidrigen Weg des Mietendeckels machen. Siehe auch: Recap 2021: Mietendeckel und BVerfG – was bleibt

Und trotzdem steht das Gesetz natürlich im Zweckzusammenhang auch des zivilrechtlichen Mietrechts. Zweck des Gesetzes ist nach seinem § 1 die methodische Erhebung und Sammlung, Aufbereitung, Darstellung und Auswertung von Daten und Fakten als statistisches und verwaltungsorganisatorisches Mittel

zur Erfüllung landesrechtlicher Aufgaben,
zur Berücksichtigung der in § 1 Absatz 5 ff. BauGB genannten Belange bei der Bauleitplanung
sowie zur Durchführung und Überwachung des Wohnraumgesetzes (WoG Bln), des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WoAufG Bln), des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) und
zur Unterstützung der zuständigen Stellen bei der Anwendung und dem Vollzug von §§ 551, 555c,
556, 556a, 556d bis 556g, 557 bis 559 sowie 568 bis 577a BGB, § 5 WiStrG sowie § 291 StGB.

Das Wohnungs- und Mietenkataster

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen führt das zentrale und digitale Wohnungs- und Mietenkataster (Wohnungskataster) und wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen zur technischen Ausgestaltung, zum Verfahren der digitalen Datenerfassung, zur Authentifizierung der Vermieterinnen und Vermieter sowie zu den Anforderungen an die elektronischen Dokumente zu treffen.

In das Wohnungskataster sind sämtliche im Land Berlin belegenen Mietwohnungen durch die jeweiligen Verfügungsberechtigten einzutragen.

Die Eintragung ist spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes vollständig und wahrheitsgemäß digital vorzunehmen.
Änderungen in den Angaben sind innerhalb eines Monats nach ihrem Eintritt zu aktualisieren.

Das Wohnungskataster ist nicht öffentlich.

„Ein allgemeiner Zugang der Öffentlichkeit zu personenbezogenen oder wohnungsbezogenen Einzeldaten des Wohnungskatasters ist ausgeschlossen.„

Das Wohnungskataster ist nach dem Stand der Technik gegen unbefugten Zugriff zu sichern. Die Speicherung personenbezogener Daten richtet sich nach Art. 6 Abs. 1 cDSGVO und § 6 BlnDSG. Personenbezogene Daten sind zu löschen oder zu anonymisieren, sobald sie für die genannten Zwecke nicht mehr erforderlich sind. Personenbezogene Daten von Mietenden dürfen nur pseudonymisiert verarbeitet werden, soweit nicht im Einzelfall eine weitergehende Verarbeitung zur Erfüllung einer gesetzlichen Aufgabe erforderlich ist.

Die Eintragung erfolgt über eine von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen bereitgestellten digitalen Schnittstelle oder ein digitales Portal (über standardisierte digitale Formulare). Die Senatsverwaltung kann den Verfügungsberechtigten verpflichten, weitere Unterlagen als elektronische Dokumente zur Glaubhaftmachung der Angaben zu hinterlegen, soweit der Gesetzeszweck dies ganz, teilweise oder stichprobenartig erforderlich macht oder sofern eine weitere Prüfung im Hinblick auf die Einhaltung mietpreisrechtlicher Regelungen veranlasst ist.

Die im Wohnungskataster gespeicherten Daten dürfen von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen sowie den zuständigen Stellen zur Durchsetzung

des Wohnraumgesetzes Berlin,
des Wohnungsaufsichtsgesetzes,
des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes

ausschließlich zur Prüfung und Überwachung der gesetzlich normierten Zwecke verarbeitet und ausgewertet werden. Eine Übermittlung an diese Dritten ist nur zulässig, soweit dies zur Erfüllung gesetzlicher Aufgaben erforderlich ist.

Welche Angaben sind einzutragen?

Die Eintragungspflicht umfasst folgende Angaben:

die vollständige Adresse der Mietwohnung einschließlich Wohnlage und Etage,
die Wohnfläche in Quadratmetern, die Anzahl der Zimmer und die Ausstattung,
die Namen der Vertragsparteien (Vermieterin bzw. Vermieter mit Klarnamen und Mieterin bzw. Mieter und die Zahl der Haushaltsangehörigen in pseudonymisierter Art) und Anschrift des Vermieters,
das Datum und die Art des Wohnberechtigungsscheins,
den Beginn und die vereinbarte Dauer des Mietverhältnisses,
die Höhe der vereinbarten Nettokaltmiete sowie die aktuelle Zusammensetzung der Bruttowarmmiete (Betriebskostenvorauszahlung, Heizkostenvorauszahlung, Wasserkostenvorauszahlung),
die Höhe etwaiger Modernisierungsumlagen,
die Höhe der auf die Wohnung entfallenden Grundsteuer.

Der Senat soll ermächtigt werden, durch Rechtsverordnung Näheres zu Art und Umfang der anzugebenden Daten zu regeln, soweit dies für die Erreichung des Gesetzeszwecks erforderlich ist.

Ordnungswidrig handelt nach dem Gesetzesentwurf, wer vorsätzlich oder fahrlässig entgegen den gesetzlichen Anforderungen

eine Mietwohnung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig in das Wohnungskataster einträgt,
Änderungen nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig aktualisiert,
Unterlagen nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig als elektronische Dokumente hinterlegt,
einer vollziehbaren Anordnung der für das Wohnungs- und Bauwesen zuständigen Senatsverwaltung, die der Durchführung, Prüfung oder Überwachung nach dem Gesetz dient, nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig nachkommt.

Verweigerungsrecht der Vermietenden

Die Verpflichtung zur Eintragung und Aktualisierung der erforderlichen objektbezogenen und mietverhältnisbezogenen Basisdaten darf nach dem Entwurf von den Verfügungsberechtigten nur dann und nur insoweit verweigert werden, wie die Eintragung oder Aktualisierung

sie selbst oder
einen der in § 383 Absatz 1 Nummer 1 bis 3 der Zivilprozessordnung bezeichneten Angehörigen

der Gefahr

strafgerichtlicher Verfolgung oder
eines Verfahrens nach dem Gesetz über Ordnungswidrigkeiten

aussetzen würde.

Allerdings sind auch die Folgen einer solchen Verweigerung gravierend:

Wenn und soweit Eintragungen oder Aktualisierungen verweigert werden, darf die Senatsverwaltung diese Tatsache sowie die hiervon betroffenen Datenkategorien den zuständigen Stellen

zur Berücksichtigung der in § 1 Absatz 5 ff. BauGB genannten Belange bei der Bauleitplanung,
zur Durchführung und Überwachung des Wohnraumgesetzes Berlin (WoG Bln), des Wohnungsaufsichtsgesetzes Berlin (WoAufG Bln) und des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG)
sowie den zuständigen Stellen zur Anwendung und zum Vollzug von §§ 551, 555c, 556, 556a, 556d bis 556g, 557 bis 559 sowie 568 bis 577a BGB, § 5 WiStrG sowie § 291 StGB

mitteilen und anregen,

die erforderlichen Daten bei Dritten zu erfragen oder
im Rahmen der jeweils geltenden gesetzlichen Befugnisse auf andere Weise, insbesondere im Wege der Nachschau bei den Verfügungsberechtigten, zu erheben.

(Vor-) Prüfungen und Verwendungen der Daten

Die im Wohnungskataster erfassten Daten dürfen von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen

zur Sicherung der Datenqualität und

zur zweckgebundenen Vorprüfung

darauf ausgewertet werden, ob tatsächliche Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer weitergehenden Prüfung durch die jeweils zuständigen Stellen bestehen.

Die Vorprüfung beschränkt sich, unbeschadet der Aufgaben der im Übrigen zuständigen Stellen, auf eine Plausibilitäts- und Auffälligkeitsprüfung im Hinblick auf die in § 1 genannten Zwecke. Sie begründet keine Entscheidung über die Vereinbarkeit eines Sachverhalts mit den in § 1 genannten Regelungen und keine Entscheidung über Bestand, Höhe oder Durchsetzbarkeit zivilrechtlicher Ansprüche aus dem Mietverhältnis.

Ergeben sich aus der vorgenannten Vorprüfung tatsächliche Anhaltspunkte für einen möglichen Gesetzesverstoß, teilt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen diese Anhaltspunkte sowie die hierfür erforderlichen Daten

den Verfügungsberechtigten sowie
den jeweils zuständigen Stellen

mit, soweit dies zur Erfüllung gesetzlicher Aufgaben, insbesondere zur Prüfung der Einleitung eines Bußgeldverfahrens oder eines Ermittlungsverfahrens, erforderlich ist.

Die abschließende rechtliche Prüfung und Entscheidung obliegt der jeweils zuständigen Stelle. Die Befugnisse und Zuständigkeiten der Zivilgerichte, Bußgeldbehörden und Strafverfolgungsbehörden bleiben unberührt.