BGH-Urteil zu Mietpreisbremse: Ausnahmen & Neubau-Definition

Nach dem Ausnahmetatbestandes des § 556f Satz 1 BGB gilt die Vorschrift des § 556d Satz 1 BGB über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Der BGH hat nun den Anwendungsbereich der Norm erweitert:

Der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB erfasst auch (vorhandene) Räumlichkeiten, die aufgrund von Schäden nicht (mehr) zu Wohnzwecken nutzbar waren und unter wesentlichem Bauaufwand auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wurden, sofern sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals (wieder) als Wohnung genutzt und vermietet wurden.
BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23

Nach diesem Maßstab erfasst der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB entgegen der vorherigen Entscheidungen aus Berlin auch erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzte und als Wohnung vermietete Räumlichkeiten, die von dem Vermieter durch die Beseitigung von Schäden unter wesentlichem Bauaufwand auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wurden.

Der Gesetzgeber hat mit den Vorschriften der § 556e Abs. 2, § 556f Satz 1 und 2 BGB zugunsten des Vermieters Ausnahmen von der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent (§ 556d Abs. 1 BGB) vorgesehen, die tatbestandlich an bestimmte bauliche Maßnahmen des Vermieters anknüpfen und auf der Rechtsfolgenseite in Abhängigkeit von der Art der Maßnahme verschieden ausgestaltet sind.

Zugunsten des modernisierenden Vermieters von Wohnraum hat der Gesetzgeber zwei gestufte Ausnahmen geschaffen. Im Fall der einfachen Modernisierung soll der Vermieter gemäß § 556e Abs. 2 BGB eine – um den Betrag einer im laufenden Mietverhältnis nach § 559 BGB möglichen Mieterhöhung – erhöhte zulässige Miete verlangen dürfen. Im Fall einer umfassenden Modernisierung ist er – weitergehend – gemäß § 556f Satz 2 BGB für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit.

Durch diese Regelungen wollte der Gesetzgeber einen Anreiz für den Vermieter zur Modernisierung im Wohnungsbestand schaffen, weil eine solche gerade auch im Zeitraum zwischen Beendigung eines Mietverhältnisses und Wiedervermietung im allseitigen Interesse liegt und wohnungswirtschaftlich erwünscht ist.
BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23

Weitergehend hat der Gesetzgeber Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, gemäß § 556f Satz 1 BGB gänzlich von den Vorschriften zur Miethöhenregulierung ausgenommen.

Ausweislich der Begründung zum Regierungsentwurf wollte er damit sicherstellen, dass der Wohnungsneubau durch die mit den §§ 556d f. BGB bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Wiedervermietungsmiete nicht behindert wird, sondern weiterhin ein Anreiz für Investitionen in den Wohnungsneubau besteht. Der Bauwirtschaft sollte ebenso wie Bauherren von Mietwohnungen vollumfängliche Investitionssicherheit gegeben werden. Dahinter steht die Einschätzung des Gesetzgebers, dass sich der Wohnungsmangel auf angespannten Wohnungsmärkten dauerhaft nur durch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums bekämpfen lässt und die mit den §§ 556d ff. BGB bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Wiedervermietungsmiete (lediglich) ein einzelnes Element einer umfassenderen Bau- und Wohnungspolitik ist. Sie soll als vorübergehende – zügig wirkende – Maßnahme sozialpolitische Nachteile abwehren, die in der Zeit eintreten können, in der wohnungsmarktfördernde Maßnahmen – wie die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, die Verfügbarmachung von Bauland durch eine aktivere kommunale Liegenschaftspolitik, die Unterstützung privater Wohnungsbautätigkeit, die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums sowie die Förderung energieeffizienten Bauens und Sanierens – noch keine ausreichende Wirkung entfalten.
BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23

Abgrenzungskriterien sind:

Modernisierung: Vorhandener Wohnraum
Neubau: Schaffung neuen, zuvor nicht vorhandenen und damit zusätzlichen Wohnraums

Der Gesetzgeber hat als Anwendungsfälle des § 556f Satz 1 BGB vor allem Neubauten im Sinne von neu errichteten Wohnungen in den Blick genommen. Hierauf ist die Anwendung nach dem BGH aber nicht begrenzt. Denn für die Auslegung und Abgrenzung soll auf die Vorschrift des § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 WoFG zurückgegriffen werden können. Darin sind bestimmte bauliche Maßnahmen aufgezählt, die zur Schaffung von Wohnraum führen und als Wohnungsneubau gelten sollen.

Hierzu gehört neben dem Bau eines neuen Gebäudes (Nr. 1) und
der Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung eines (vorhandenen) Gebäudes (Nr. 3)
auch die dauerhafte Wiedernutzbarmachung eines (vorhandenen) Gebäudes zu Wohnzwecken durch die Beseitigung von Schäden (Nr. 2).

Diesen Maßnahmen ist gemeinsam, dass sie – unter wesentlichem Bauaufwand – zu neuem, zuvor nicht (mehr) vorhandenem und damit zusätzlichem Wohnraum führen.

Dass gerade hierin der für den Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB maßgebliche Wertungsgesichtspunkt liegt, ergibt sich auch aus der Aufzählung bestimmter baulicher Maßnahmen in der Begründung des Regierungsentwurfs, die ausdrücklich nicht erfasst sein sollen, nämlich „die Fälle, in denen Wohnungen nur erweitert, der Zuschnitt von Wohnungen geändert oder existente Wohnungen aufgeteilt oder zusammengelegt werden„. Damit steht im Einklang, dass der bereits erwähnte Verweis der Begründung zum Regierungsentwurf auf die Vorschrift des § 16 Abs. 1 WoFG nicht auch die dortige Nr. 4 umfasst, welche (lediglich) die Änderung von (vorhandenem) Wohnraum zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse betrifft; diese soll allein für die Auslegung des weiteren Ausnahmetatbestands des § 556f Satz 2 BGB (erste Vermietung nach umfassender Modernisierung) maßgeblich sein.
BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23

Siehe auch:

Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnraum: Gilt die Mietpreisbremse?

In dem vom BGH entschiedenen Fall befand sich das gesamte Gebäude einschließlich der später an den Mieter vermieteten Räumlichkeiten aufgrund von massiven Schäden an allen wesentlichen Einrichtungen in einem Zustand, der jedenfalls eine dauerhafte Nutzung zu Wohnzwecken ausschloss. Die Arbeiten des Vermieters betrafen alle wesentlichen Teile des Gebäudes und seiner Einrichtungen und dienten der Wiederherstellung von dessen Bewohnbarkeit.

Die Beklagte hat mit der Auflistung der entsprechenden Arbeiten und der hierfür jeweils angefallenen Kosten auch hinreichende Anhaltspunkte für die – gegebenenfalls mit sachverständiger Unterstützung vorzunehmende – Beurteilung vorgetragen, ob ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, der entsprechend der Vorschrift des § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG und der hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze einen finanziellen Aufwand von (mindestens) einem Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands ohne Grundstücksanteil voraussetzt, und deshalb im Streitfall eine Gleichstellung mit dem Neubau der Wohnung gerechtfertigt ist.
BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23

Siehe im Zusammenhang mit § 556f Satz 2 BGB bereits BGH, Urteil vom 11. November 2020 – VIII ZR 369/18 HIER

„Nach der Gesetzesbegründung zu § 556 f S. 2 BGB ist eine Modernisierung umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen. Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Zur Beantwortung der Frage, ob im Hinblick auf die Kosten der durchgeführten Arbeiten ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, kann nach der Gesetzesbegründung auf § 16 I Nr. 4 WoFG bzw. dessen Vorgängervorschriften (§§ 16, 17 des II. WoBauG) sowie auf die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden. Danach ist ein Bauaufwand im Hinblick auf den finanziellen Aufwand als wesentlich anzusehen, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht. Da die Neubaukosten in der Bundesrepublik Deutschland von Region zu Region stark differieren können, ist auf aussagekräftige aktuelle Zahlen – etwa statistische Erhebungen des Bauhandwerks – der jeweiligen Region, in der die in Rede stehende Wohnung gelegen ist, oder einer von der Bevölkerungsstruktur und der Wirtschaftskraft hierzu vergleichbaren Region abzustellen. Eine Schätzung der Neubaukosten durch den Tatrichter nach § 287 II ZPO auf der Grundlage dieser oder anderer objektivierbarer Zahlen, deren Einführung in den Prozess in der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters liegt, ist in diesem Rahmen möglich und zulässig.

Hiervon ist – zumindest im rechtlichen Ansatz – auch das BerGer. zutreffend ausgegangen. Zu Unrecht hat es jedoch angenommen, dass selbst die Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen gem. § 555 a I BGB im Rahmen des § 556 f S. 2 BGB zu dem in den Kostenvergleich einzustellenden Bauaufwand gehören und dementsprechend auch bei einer modernisierenden Instandsetzung die gesamten Kosten ungekürzt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen seien. In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556 f S. 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf – im Katalog des § 555 b BGB genannten – Modernisierungsmaßnahmen beruhen. … Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555 b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen iSd § 555 a I BGB geschuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen. Entsprechendes gilt aber auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden, und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie – ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre – bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Auch insoweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556 f S. 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen.“

Siehe zudem auch schon:

BGH: Neues zur umfassenden Modernisierung, modernisierenden Instandsetzung und zum energetischen Zustand bei der Mietpreisbremse

Nach dem BGH ist der Vermieter auch dann nicht gehindert, sich auf die Schaffung von (neuem) Wohnraum durch eine Wiedernutzbarmachung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu berufen, wenn ein Teil oder sämtliche der beschriebenen Schäden an dem Gebäude tatsächlich durch einen früheren Eigentümer – etwa zum Zwecke eines vormals beabsichtigten Abrisses – herbeigeführt worden wären.

Abgesehen davon, dass schon nicht ersichtlich ist, weshalb der Beklagten das entsprechende Verhalten eines früheren Eigentümers zuzurechnen sein sollte, änderte dies nichts daran, dass erst infolge der vollständigen baulichen Wiederherstellung des beschädigten Gebäudes durch die Beklagte – anstatt eines nach Abriss ebenso möglichen Neubaus, der auch nach der Gegenansicht ohne Weiteres von § 556f Satz 1 BGB erfasst wäre – Wohnraum entstanden ist, der zuvor nicht (mehr) vorhanden war und deshalb für eine Vermietung auch nicht (mehr) zur Verfügung stand. Im Hinblick auf die für die Anwendung von § 556f Satz 1 BGB erforderliche Größenordnung des Bauaufwands für die Schadensbeseitigung dürfte für einen Gebäudeeigentümer – entgegen den Erwägungen des Berufungsgerichts – regelmäßig kein wirtschaftlicher Anreiz bestehen, vorhandenen Wohnraum mutwillig zu beschädigen, um hierdurch eine anschließende Vermietbarkeit frei von den Beschränkungen der Vorschriften zur Miethöhenregulierung zu erreichen. In besonderen Einzelfällen, in denen ein solches – als rechtsmissbräuchlich zu wertendes – Verhalten in Betracht kommen mag, kann dem durch eine Anwendung von § 242 BGB hinreichend Rechnung getragen werden.
BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23

HINWEIS:

Die Ausnahmetatbestände wirken in den Anschlussverträgen fort, zumindest über das Vormietenprivileg – und zwar nach ebefalls neuer BGH-Rechtsprechung auch dann, wenn in den Vormietverträgen keine Auskunft an den Mieter über einen Privilegierungstatbestand erfolgt ist:

Beruft sich der Vermieter für die Zulässigkeit der im Vormietverhältnis vereinbarten Miethöhe (§ 556e Abs. 1 BGB) auf einen Ausnahmetatbestand nach §§ 556e, 556f BGB, kommt es für die Bestimmung der im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB geschuldeten Vormiete auch dann allein darauf an, ob der betreffende Ausnahmetatbestand der Sache nach vorliegt und die Höhe der vereinbarten Vormiete danach zulässig ist, wenn der Vermieter sich wegen eines Verstoßes gegen seine vorvertragliche Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a Satz 1 BGB) gegenüber dem Vormieter nach Maßgabe des § 556g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB bis zur Beendigung des Vormietverhältnisses nicht auf diesen Ausnahmetatbestand hätte berufen dürfen.
BGH, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 125/23