Der BGH (Urt. v. 29.04.2015 – VIII ZR 197/14) hat zum Mietrecht erneut ein Urteil mit gesellschaftlicher Tragweite gesprochen. Das Deutsche Kinderhilfswerk begrüßt die Entscheidung des BGH, der Verband Haus & Grund sieht das übliche Gerechtigkeitsempfinden bestätigt. Nur der Deutsche Mieterbund hält das Urteil für „höchst problematisch„. Was hat der BGH entschieden?

 

Das Toleranzgebot

Nach § 22 Abs. 1a des BImSchG sind Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung (Toleranzgebot), d.h. sie sind grundsätzlich vom benachbarten Eigentümer zu dulden (§ 906 BGB). Durch diese Norm soll Lärm durch Kinder (= jünger als 14 Jahre) als Ausdruck eines besonderen Toleranzgebots der Gesellschaft privilegiert werden (nicht der Lärm durch Jugendliche = 14 Jahre oder älter).


Die Ausstrahlungswirkung

Die Privilegierung von Kinderlärm soll nach der Vorstellung des Gesetzgebers nicht nur im Nachbarrecht gelten, sondern insbesondere auch auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht ausstrahlen. Dies greift der BGH auf und verankert das Toleranzgebot wie folgt im Mietrecht:


Fehlen konkrete Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zur Beschaffenheit der Mietsache (hierzu können auch von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirkende Umstände gehören, sog. Umweltfehler, insbesondere Lärmimmissionen), so richtet sich der vom Vermieter geschuldete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden Standards, insbesondere

  •  der Mietsache,
  • dem Nutzungszweck,
  • der Verkehrsanschauung und
  • nach Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Die Ausstrahlungswirkung des Toleranzgebots prägt die Verkehrsanschauung dergestalt, dass Kinderlärm in der Regel als den Mietgebrauch nicht oder nur unerheblich beeinträchtigend anzusehen und vom Mieter daher als sozialadäquat hinzunehmen ist (auch bei Mietverträgen, die vor der gesetzlichen Normierung des Toleranzgebots 2011 abgeschlossen worden sind).


Abweichende Vereinbarung?

Die Parteien des Mietvertrages können aber zu Gunsten des Mieters einen abweichenden (Geräuschsimmissions-) Standard vereinbaren.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten sich die Geräuschsimmissionen nach Vertragsschluss erhöht (zum Gewährleistungsausschluss für bei Vertragsschluss dem Mieter bekannte Mängel siehe § 536b BGB) und das vorhergehende Gericht hatte dem Mieter unter der Annahme eine Mietminderung zugesprochen, die Parteien hätten durch schlüssiges Verhalten (konkludent, nicht ausdrücklich) eine Beschaffenheitsvereinbarung mit dem folgenden Inhalt geschlossen:

Während der (unbestimmten) Dauer des Mietverhältnisses dürfen von dem benachbarten (Schul-) Gelände keine höheren Lärmeinwirkungen ausgehen als bei Vertragsbeginn.


Der BGH hat dem widersprochen:

  • Die einseitige Vorstellung des Mieters von einem bestimmten Immissionsstandard über die Dauer der Mietzeit hinweg reicht für die Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung nicht aus, auch wenn der Vermieter diese kennt. Erforderlich ist, dass der Vermieter hierauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.
  • Es ist auch zu berücksichtigen, dass der Vermieter, würde er vertraglich die Verantwortung für den Fortbestand bestimmter Umweltbedingungen übernehmen, eine von ihm nicht beherrschbare Haftung übernehmen würde. Denn der Vermieter hat regelmäßig keinen Einfluss auf den (Fort-) Bestand bestimmter Umweltbedingungen. Bei Lärmimmissionen von öffentlichen Straßen oder Nachbargrundstücken ist das offensichtlich und beiden Parteien bekannt, weshalb der Mieter im Allgemeinen eine solche Haftungsübernahme durch den Vermieter nicht erwarten kann. Nur in besonderen Ausnahmefällen und bei konkreten Anhaltspunkten soll Abweichendes gelten können.
  • Im Übrigen ist der Mieter darauf verwiesen, mit dem Vermieter durch ausdrückliche Vereinbarung einen bestimmten Immissionsstandard über die Dauer der Mietzeit hinweg verbindlich festzulegen. Es kann aber bezweifelt werden, ob Vermieter bereit sind, sich einseitig das Risiko einer nachträglich entstehenden oder sich vergrößerndern Immission von Nachbargrundstücken auf die Mietsache zuweisen zu lassen.

Schließlich führt der BGH ganz grundlegend zur Mangelrelevanz von Geräuschimmissionen und dazu aus, dass auch aus weiteren Gründen seine Entscheidung richtig ist. Hierauf soll in einem gesonderten Beitrag eingegangen werden.

 


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