BGH klärt Fragen zum Anbau und Überbau: Was muss der Nachbar dulden?

Der BGH (Urteil vom 15. Juli 2016 – V ZR 195/15) hat sich zur gesetzlichen und vertraglichen Duldung eines Überbaus geäußert und dabei bislang umstrittene Fragen im Fall eines Überbaus durch Anbau entschieden.

Zur gesetzlichen Duldungspflicht

§ 912 BGB: (1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. (2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

Die im Mittelpunkt stehende Frage lautete, ob ein nachträglicher Anbau an das Haus des Eigentümers ein vom Nachbarn zu duldender Überbau im Sinne des § 912 BGB sein kann, wenn der Anbau vollständig auf dem überbauten Grundstück des Nachbarn steht. Die Antworten:

  • Ein Anbau an das Haus des Eigentümers kann auch dann ein Überbau sein, wenn er erst nachträglich angefügt wurde. Denn auf den nachträglichen Überbau sind die Vorschriften über den Überbau im Grundsatz entsprechend anzuwenden.
  • Ein Überbau scheidet nicht allein deshalb begrifflich aus, weil ein selbständiger Anbau vollständig auf dem überbauten Grundstück steht. Denn die entsprechende Anwendung von § 912 BGB auf einen nachträglichen über die Grenze gebauten Anbau hängt nicht von dem mehr oder weniger zufälligen Umstand ab, in welchem Umfang dieser auf dem überbauten Grundstück steht, sondern von den mit dem Abbruch des Anbaus verbundenen Folgen für das auf dem Grundstück des Überbauenden stehende Gebäude. Der BGH begründet das mit dem Rechtsgedanken, auf dem die Vorschrift des § 912 BGB beruht: Die mit der Beseitigung eines Überbaus verbundene Zerschlagung wirtschaftlicher Werte, die dadurch entsteht, dass sich der Abbruch eines überbauten Gebäudeteils meist nicht auf diesen beschränken lässt, sondern zu einer Beeinträchtigung und Wertminderung auch des bestehen bleibenden, auf eigenem Grund gebauten Gebäudeteils führt, soll vermieden werden. Dieser Rechtsgedanke ist beispielsweise nicht verwirklicht und ein Überbau ist nicht zu bejahen
    • bei nachträglich angefügten Gebäudeteilen, wie Fensterläden und Markisen, weil bei deren Beseitigung nicht von der Zerstörung wirtschaftlicher Werte gesprochen werden kann, und
    • bei einem Öltank, der nicht in das Gebäude eingefügt ist, dessen Beheizung er dient.

Zur vertraglichen Duldungspflicht

Die auf dem Willen der Beteiligten beruhende Legitimation der Überbauung begrenzt zugleich deren Umfang und Bestand.

Beruht die Duldung eines Überbaus nicht auf Gesetz, sondern auf vertraglicher Gestattung oder Überlassung des Grundstückes zum Zweck der Überbauung, so besteht die Verpflichtung des Nachbarn zur Duldung des Anbaus nur bis zum Widerruf der Gestattung oder zur Beendigung der Überlassung.

Dagegen kann die Gestattung eines Überbaus im Unterschied zu einem kraft Gesetzes zu duldenden entschuldigten Überbau entsprechend dem Willen der daran Beteiligten auch die Duldung des Wiederaufbaus, der Erneuerung oder der Ersetzung der erlaubten Anlage durch eine andere umfassen. Bei einem kraft Gesetzes zu duldenden entschuldigten Überbau entfällt in diesem Fall die Duldungspflicht des § 912 BGB gemäß dem oben beschriebenen Rechtsgedanken, weil ein vor der Zerschlagung zu schützender wirtschaftlicher Wert nicht mehr vorhanden ist.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.