Der BGH (Urt. v. 13.07.2016 – VIII ZR 296/15) hatte einen (Wohnraum-) Mietrechtsfall zu entscheiden, in welchem der Vermieter erst sieben Monate nach der ersten Kündigungsmöglichkeit die Kündigung aus wichtigem Grund nach §§ 543, 569 BGB erklärte. Der Mieter berief sich zu seinem Schutz auf das allgemeine Schuldrecht:

§ 314 Abs. 3 BGB: Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.


Der Vermieter habe entgegen § 314 Abs. 3 BGB nicht innerhalb angemessener Frist, also verspätet die Kündigung erklärt. Dem folgte der BGH nicht.


Keine zeitliche Beschränkung

Die Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund ist in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt. Ein Verweis auf § 314 BGB ist dort vom Gesetzgeber weder formuliert nocht gewollt gewesen. Daher findet § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses nach

keine Anwendung.

Die zeitliche Beschränkung des § 314 Abs. 3 BGB gilt also für eine mietvertragliche Kündigung aus wichtigem Grund nach §§ 543, 569 BGB nicht. Wollte man dem Vermieter dagegen in dieser Weise eine zeitliche Frist für die Kündigung setzen, liefe das darauf hinaus, dass ein für den Mieter gerade günstiges Zuwarten unterbliebe und der Vermieter gehalten wäre, zur Vermeidung eigener Nachteile, frühestmöglich eine fristlose Kündigung auszusprechen.


Aber: Verwirkungsgefahr

Gleichwohl finden auch bei der mietrechtlichen Kündigung des Vermieters die Grundsätze von Treu und Glauben, insbesondere der Verwirkung, Anwendung. So kann weiterhin eine fristlose Kündigung im Einzelfall aufgrund besonderer Umstände treuwidrig, insbesondere verwirkt sein. Hierfür reicht aber der bloße Zeitablauf nicht aus.

Denn die Verwirkung eines Rechts setzt nach der Rechtsprechung des BGH voraus, dass zu dem Umstand des Zeitablaufs (Zeitmoment) besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (Umstandsmoment).

Ohne tragfähige Anhaltspunkte für den Umstandsmoment liegt von vornherein keine Verwirkung vor. Für die Annahme, der Vermieter werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen, bedarf es

  • besonderer Umstände,
  • die auf dem Verhalten des Vermieters beruhen und
  • einen Vertrauenstatbestand des Mieters begründen.

Die Anforderungen an eine Verwirkung sind also hoch. Dennoch sollte sie von Vermietern nicht außer Acht gelassen werden.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.