Der Bundesrat hat am 23. September 2016 die Einbringung des Entwurfes eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität in den Bundestag beschlossen.


Barrierefreiheit

Nach § 554a BGB kann der Mieter vom Vermieter grundsätzlich die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Für den Wohnungseigentümer fehlt dagegen eine ausdrückliche gesetzliche Regelung, was dazu führen kann, dass die Herstellung von Barrierefreiheit durch Veränderungen am Gemeinschaftseigentum an dem Widerstand auch nur eines Miteigentümers scheitert. Denn bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nach § 22 Abs. 1 S. 1 WEG nur beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen nicht unerheblich beeinträchtigt werden.

Zur Erleichterung der Umsetzung von Maßnahmen, die für eine barrierefreie Nutzung erforderlich sind, soll nach dem Entwurf das Folgende gelten:

  1. Erleichterung der Rechtsdurchsetzung für Wohnungseigentümer bei bestimmten baulichen Maßnahmen, die zur Herstellung der Barrierefreiheit erforderlich sind: Die nach § 22 Absatz 1 Satz 1 WEG erforderliche Zustimmung der durch die bauliche Maßnahme nicht unerheblich beeinträchtigten Miteigentümer ist entbehrlich, wenn ein berechtigtes Interesse an der Maßnahme besteht und die Maßnahme nicht die Eigenart der Wohnanlage ändert.
  2. Schaffung einer Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer und einer Möglichkeit, sich über einzelne Miteigentümern hinwegzusetzen, für bauliche Veränderungen, die für eine behinderten- und altersgerechte Nutzung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums erforderlich sind: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhält die Möglichkeit, Maßnahmen zur Herstellung der Barrierefreiheit, welche die Eigenart der betreffenden Wohnanlage ändern, durchzuführen, obwohl ihr nicht alle Miteigentümer, die nicht nur unerheblich betroffen sind, zugestimmt haben. Maßnahmen, die zur Herstellung der Barrierefreiheit erforderlich sind und zugleich die Eigenart der betreffenden Wohnanlage ändern, sollen von drei Vierteln der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben, beschlossen werden können.
  3. Die Entbehrlichkeit der Zustimmung und die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Mit dieser Beschränkung der Vertragsfreiheit, die für bestehende und künftige Vereinbarungen gilt, soll verhindert werden, dass das gesetzgeberische Ziel unterlaufen wird.
  4. An der bisherigen Regelung zur Kostentragung bei Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 16 WEG) soll grundsätzlich festgehalten werden:
    • Begehrt ein Miteigentümer von den übrigen Miteigentümern die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen, die für einen barrierefreien Zugang zur Wohnung oder für den Einbau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge erforderlich sind, trägt gemäß § 16 Abs. 6 WEG nur derjenige Wohnungseigentümer die Kosten für die Maßnahme, der dieser Maßnahme zugestimmt hat.
    • Ist die Zustimmung der Wohnungseigentümer unter den dargestellten Voraussetzungen entbehrlich, haben nur die dennoch zustimmenden Wohnungseigentümer nach § 16 Absatz 6 WEG ein Nutzungsrecht. Auf diese Weise wird ein Gleichlauf von Nutzungsrecht und Kostentragungspflicht gewährleistet.
    • § 16 Absatz 4 WEG-Entwurf eröffnet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, auch Beschlüsse über bauliche Veränderungen mit entsprechenden Kostenverteilungsentscheidungen zu verbinden. Durch die Möglichkeit, eine von den Miteigentumsanteilen abweichende Kostenverteilung zu treffen, sollen solche Miteigentümer, die andernfalls eine behindertengerechte, bauliche Veränderung nicht unterstützen würden, zur Mitwirkung bewegt werden können.

Zu 1.): § 22 Abs. 1 S. 3 ff. WEG-Entwurf:

Die Zustimmung ist ferner nicht erforderlich zu baulichen Veränderungen, die für eine behindertengerechte Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums oder für die Installation einer Ladeeinrichtung für ein elektrisch betriebenes Fahrzeug im Sinne des § 2 des Elektromobilitätsgesetzes erforderlich sind, wenn ein berechtigtes Interesse an der Maßnahme besteht und die Maßnahme nicht die Eigenart der Wohnanlage ändert; dies gilt nicht, wenn das Interesse an der unveränderten Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder der Wohnanlage das Interesse an der Maßnahme überwiegt. Satz 3 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

 Zu 2.): § 22 Abs. 3 WEG-Entwurf:

Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die für eine behindertengerechte Nutzung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums erforderlich sind, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Absatz 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden, wenn ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran hat und die Maßnahmen keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.


Weitere Einzelheiten zur Definition der behindertengerechten Nutzung:

  • Erfasst werden soll jede erhebliche und dauerhafte Einschränkung der Bewegungsfähigkeit, unabhängig davon, ob sie bereits bei Erwerb der Eigentumswohnung vorhanden war oder erst in der Folgezeit, z. B. aufgrund eines Unfalls oder des Alterungsprozesses, entsteht. Damit gilt die Regelung vor allem auch für die Gruppe der alten Menschen, die ihre Wohnung altersbedingt umgestalten müssen, um nicht in ein Pflegeheim zu ziehen.
  • Die Regelung soll nicht nur im Fall einer Behinderung des Wohnungseigentümers, sondern auch dann greifen, wenn etwa in der Wohnung lebende Angehörige, der Lebensgefährte des Wohnungseigentümers oder Mieter der Wohnung eine Behinderung haben. Damit sind auch diejenigen Personen von der Regelung erfasst, die der Wohnungseigentümer berechtigterweise in seine Wohnung aufgenommen hat.
  • Der Begriff der „behindertengerechten Nutzung“ umfasst nicht nur Maßnahmen, die auf die Barrierefreiheit nach DIN 18040 oder auf DIN 18040R abzielen, sondern umfasst auch so genannte „barrierearme“ Maßnahmen beziehungsweise Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren.

Ladestationen für Elektromobilität

Der Gesetzgeber sieht den Ausbau der Elektromobilität als ein wichtiges Element für den Erfolg der deutschen Energiewende an, insbesondere wenn Elektrofahrzeuge mit erneuerbaren Energien geladen und zukünftig als Speicher genutzt werden. Um eine flächendeckende Versorgung zu gewährleisten, sollen auch private Kfz-Stellplätze mit Lademöglichkeiten ausgestattet werden. Hierzu bedarf es nach der Vorstellung des Gesetzentwurfes einer Reform des Wohnungseigentumsrecht und des Mietrechts: Der Wohnungseigentümer, der den ihm zugewiesenen Stellplatz mit einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug versehen möchte, muss regelmäßig in das Gemeinschaftseigentum eingreifen und unterliegt daher den damit einhergehenden Zustimmungserfordernissen der Miteigentümer. Auch im Mietrecht besteht bislang keine Privilegierung des Einbaus von für die Elektromobilität erforderlichen Einrichtungen.

Zur Erleichterung des Ausbaus der Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge im privaten Raum soll

  1. in das WEG eine Regelung aufgenommen werden, wonach die nach § 22 Absatz 1 Satz 1 WEG erforderliche Zustimmung der durch die bauliche Maßnahme nicht unerheblich beeinträchtigten Miteigentümer dann entbehrlich ist, wenn die Maßnahme für die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge erforderlich ist, und
  2. im Mietrecht eine § 554a BGB entsprechende Regelung für bauliche Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität eingeführt werden, so dass der Mieter vom Vermieter die Zustimmung für bauliche Veränderungen verlangen kann, die für die Installation einer Ladeeinrichtung für ein Elektrofahrzeug erforderlich sind.

§ 22 Abs. 1 S. 3 ff. WEG-Entwurf:

Die Zustimmung ist ferner nicht erforderlich zu baulichen Veränderungen, die für eine behindertengerechte Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums oder für die Installation einer Ladeeinrichtung für ein elektrisch betriebenes Fahrzeug im Sinne des § 2 des Elektromobilitätsgesetzes erforderlich sind, wenn ein berechtigtes Interesse an der Maßnahme besteht und die Maßnahme nicht die Eigenart der Wohnanlage ändert; dies gilt nicht, wenn das Interesse an der unveränderten Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder der Wohnanlage das Interesse an der Maßnahme überwiegt. Satz 3 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht einge- schränkt oder ausgeschlossen werden.

§ 22 Absatz 1 Satz 3 WEG-Entwurf erfasst alle Gestaltungen zur Einräumung von exklusive Rechten an einem Stellplatz:

  • Die Einzelgarage, die als Raum dem Sondereigentum zugewiesen ist.
  • Stellplätze innerhalb einer „Sammelgarage“ (z. B. Tiefgarage, Parkdeck), die als Sondereigentum einem Wohnungseigentümer zugewiesen sind.
  • Stellplätze, die im Gemeinschaftseigentum verbleiben, an denen Wohnungseigentümer aber Sondernutzungsrechte haben.
  • Mehrfachparker (Duplex- oder Doppelparker, Vierfachparker), die insgesamt dem Sondereigentum als Räume zugewiesen werden.

§ 554b BGB-Entwurf „Elektromobilität“:

§ 554a gilt entsprechend für bauliche Veränderungen oder sonstige Einrichtungen, die für die Installation einer Ladeeinrichtung für ein elektrisch betriebenes Fahrzeug im Sinn des § 2 des Elektromobilitätsgesetzes erforderlich sind.


Zur Interessenabwägung

Ein berechtigtes Interesse an der Maßnahme ist gegeben, wenn in der Abwägung nicht die Interessen der Miteigentümer überwiegen:

  • Es hat eine umfassende Abwägung zwischen den durch Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 des Grundgesetzes grundrechtlich geschützten Eigentumsinteressen der Wohnungseigentümer zu erfolgen.
  • Im Fall der Herstellung von Barrierefreiheit ist das in Artikel 3 Absatz 3 Satz 2 des Grundgesetzes normierte Verbot der Benachteiligung Behinderter zu berücksichtigen.
  • Im Fall des Einbaus einer Ladestation für elektrisch betriebene Fahrzeuge ist das in Artikel 20a des Grundgesetzes niedergelegte Staatsziel des Umweltschutzes zu berücksichtigen.
  • In die Abwägung sind alle generell und im konkreten Einzelfall erheblichen Umstände einzustellen, wie
    • Umfang und Erforderlichkeit der Maßnahme,
    • Dauer der Bauzeit,
    • Möglichkeit des Rückbaus,
    • bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit,
    • Beeinträchtigung der Mitbewohner während der Bauzeit,
    • Einschränkungen durch die Maßnahme selbst sowie etwaige Haftungsrisiken etwa aufgrund bestehender Verkehrssicherungspflichten.
    • Maßnahme zur Herstellung der Barrierefreiheit: Art, Dauer und Schwere der Behinderung.

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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.