Das BMUB hat am 24. November 2016 verlauten lassen: „Die Bundesregierung hat am 30. November 2016 den von der Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt beschlossen“ (siehe nachstehenden Screenshot vom 24.11.2016). 

Diese bemerkenswerte Fähigkeit, die Zukunft vorauszusehen, werten  wir jetzt mal zumindest als Indiz, dass es am 30. November 2016 genau so kommen wird. Und so ist es gekommen.

Nachhaltige Stadtentwicklung

Der Gesetzesentwurf verfolgt nach eigener Angabe eine Politik des nachhaltigen Zusammenlebens in den Städten, welches geprägt ist insbesondere durch technische Innovation, Wanderungsbewegungen, den demografischen Wandel, durch soziale Herausforderungen sowie durch ökologische Herausforderungen, etwa einem ambitionierten Klimaschutz, die Adaption des Klimawandels, gesunde Lebensräume, flächenschonende Siedlungsplanung und umweltverträgliche Mobilität.

Dem Gesetzentwurf geht es auch um die Auflösung eines Zielkonflikts:

    • Das Politikziel der Verringerung der Neuinanspruchnahme von Flächen führt zu einer Stärkung der Innenentwicklung gegenüber einer Inanspruchnahme von Flächen „auf der grünen Wiese“.
  • Die zunehmende Verdichtung in Innenstadtlagen führt wiederum zu Nutzungskonkurrenzen, konfligierenden Nutzungsansprüchen und Lärmschutzkonflikten.

Der Gesetzesentwurf greift letztlich auch Ansätze des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen auf. Dieses hatte zur Ermöglichung von mehr Wohnungsbau vorgeschlagen, die bauliche Dichte zu erhöhen. Zu diesem Zweck solle u.a. die Baunutzungsverordnung (BauNVO) überarbeitet werden. Die Schaffung eines neuen Baugebietstyps mit flexibleren Nutzungsmischungen für Wohnen und Gewerbe (urbanes Gebiet) sowie eine höhere bauliche Dichte in Innenstadtquartieren unter Berücksichtigung ihrer Nutzungsfunktion sowie sozialer, ökologischer und ökonomischer Aspekte wurden als geeignete Instrumente angesehen, um den Anforderungen an erhöhte Wohn- und Nutzungsbedarfe gerecht zu werden.


Die Neuregelungen des Gesetzentwurfes

Zum Zweck der vorstehend genannten Ziele soll im Städtebaurecht die neue Baugebietskategorie „Urbane Gebiete (MU)“ eingeführt werden:

    • Den Kommunen sollen hierdurch zur Erleichterung des Bauens in stark verdichteten städtischen Gebieten mehr Flexibilität eingeräumt werden. Mit diesem Instrument soll planerisch die nutzungsgemischte Stadt der kurzen Wege verwirklicht werden können.
  • Das neue Baugebiet soll auch über eine höhere Bebauungsdichte verfügen. Kurze Wege erfordern eine größere bauliche Dichte. § 17 Baunutzungsverordnung-Entwurf sieht daher ein erhöhtes Maß der baulichen Nutzung vor. 
  • Das grundsätzlich hohe Lärmschutzniveau soll hierduch nicht verlassen werden.
  • Parallel soll die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) geändert werden, um baugebietsbezogene Immissionsrichtwerte festzulegen.

Was sind Urbane Gebiete?

Nach § 6a Baunutzungsverordnung-Entwurf sind Urbane Gebiete wie folgt definiert:

    1. Urbane Gebiete dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.
  • Zulässig sind Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhaldelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaft sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
  • Ausnahmsweise können zugelassen werden Vergnügungsstätten und Tankstellen, erstere nur, soweit sie nicht wegen ihgrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind.
  • Es können Festsetzungen erfolgen, dass in Gebäuden
    • im EG an der Straßenseite eine Wohnnutzung nicht oder nur ausnahmsweise zulässig ist,
    • oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind,
    • ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist, oder
    • ein im Bebeauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für gewerbliche Nutzung zu verwenden ist.

Weitere Reformen zur Erleichterung des Wohnungsbaus

Zur Erleichterung des Wohnungsbaus soll außerdem das Folgende neu geregelt werden:

Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken

Im nicht beplanten Innenbereich soll bei Nutzungsänderungen baulicher Anlagen zu Wohnzwecken (einschließlich erforderlicher Änderungen oder Erneuerungen) vom Erfordernis des Einfügens abgesehen werden können.

Normalerweise ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben nur zulässig, wenn es sich nach

    • Art und Maß der baulichen Nutzung,
  • der Bauweise und
  • der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll,

in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Maßgebend für die nähere Umgebung, in die sich das Vorhaben nach § 34 Abs.1 S.1 BauGB nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, einfügen muss, ist die vorhandene Bebauung. Aus ihr ist der Rahmen abzuleiten, zu dem das Vorhaben in einer bestimmten Beziehung stehen muss. BVerwG, Beschl. v. 13.5.2014 – 4 B 38/13

Der neugefasste § 34 Abs. 3a BauGB würde demnach wie folgt lauten:


Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Absatz 1 Satz 1 BauGB kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

    1. einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
        • der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
    2. der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung einer zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
    3. der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung.
  • städtebaulich vertretbar ist und
  • auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Nach der Entwurfsbegründung sind gegebenenfalls die Grundsätze zum Abstandsgebot nach der Seveso-III-Richtlinie gemäß BVerwG, Urt. v. 20. 12. 2012 – 4 C 11/11, zu beachten.

Es ist mit der Richtlinie aber nicht vereinbar, wenn die Ansiedlung zugelassen wird, ohne dass die Risiken einer Ansiedlung innerhalb des angemessenen Abstands gebührend gewürdigt worden wären. Die Genehmigungsbehörde muss deshalb in einem ersten Schritt ermitteln, welcher Abstand „angemessen“ ist und ob das Neuansiedlungsvorhaben innerhalb dieser Abstandsgrenze liegt. Ist der angemessene Abstand nicht eingehalten, muss sich die Behörde in einem zweiten Schritt darüber Gedanken machen, ob ein Unterschreiten des angemessenen Abstands im Einzelfall vertretbar ist. BVerwG, Urt. v. 20. 12. 2012 – 4 C 11/11


Beschleunigtes Verfahren

Befristet bis zum 31.12.2019 sollen Bebauungspläne mit einer Grundfläche von bis zu 10.000 m², durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen, im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden könne. Der geltende § 13a BauGB soll gemäß § 13b BauGB-Entwurf entsprechend gelten.


Auf weitere Punkte der Reform soll hier im Laufe des nun anstehenden weiteren Gesetzgebungsverfahren eingegangen werden.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.