Es gehört zum kleinen 1×1 des Immobilienrechts, dass Mietverträge bei Immobilientransaktionen kraft Gesetzes vom Verkäufer (= ehemaliger Vermieter) auf den Käufer (= neuer Vermieter) übergehen. „Kauf bricht nicht Miete“ nennt das Gesetz dies in § 566 BGB (bei Gewerberaummietverträgen: anwendbar über § 578 BGB).

Das scheint so selbsverständlich zu sein, dass mitunter die Feinheiten der maßgeblichen Norm außer Acht gelassen werden. Dies kann nicht nur für die Kaufvertragsparteien erhebliche Folgen haben. Auch für den Mieter, insbesondere etwa in solchen Konstellationen, in denen eine erst noch zu errichtende oder umzubauende Mietfläche z.B. von einem Projektentwickler bzw. einer Projektgesellschaft angemietet wird, der das Mietobjekt noch vor Übergabe an einen Dritten verkauft.

§ 566 Abs. 1 BGB: Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Die vorstehend unterstrichene Voraussetzung für einen Übergang des Mietvertrages hat der BGH (Beschluss vom 5. April 2016 – VIII ZR 31/15) kürzlich erneut hervorgehoben:

  • Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters nur dann in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, also das Eigentum auf den Erwerber übergeht.
  • Der Erwerber tritt dagegen nicht schon dann in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn die Wohnung zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs
    • noch nicht an den Mieter überlassen war oder
    • wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz zum genannten Zeitpunkt – aus welchem Grunde auch immer – nicht mehr ausgeübt hat.

In dem vorgenannten Besitzüberlassungserfordernis des § 566 BGB kommt die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft zum Ausdruck, die den unmittelbaren Besitz ausmacht. Sie bildet den Anknüpfungspunkt für den mit dieser Vorschrift bezweckten Mieterschutz. Außerdem ist es dieser tatsächliche Besitz des Mieters, der die Publizitätswirkung ausmacht: Die Besitzlage ermöglicht es dem Erwerber abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Der Mieter, der noch nicht die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache hat, erfüllt nicht die Publizitätsfunktion des § 566 BGB und genießt nicht dessen Mieterschutz. Das bloße Besitzerlangungsinteresse eines solchen Mieters rechtfertigt nicht die Anwendung des § 566 BGB.

Welche Rolle der Mieterschutz und die Publizitätsfunktion im Rahmen des § 566 BGB spielt, hatte der BGH bereits zuvor anschaulich erläutert:

BGH, Urteil vom 11. 12. 2014IX ZR 87/14: Der in § 566  BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund wirksamen Mietvertrages überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung als berechtigter Besitzer soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben. Das Erfordernis der Überlassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Nach seinem Wortlaut und Zweck setzt § 566 BGB deshalb grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht und sich der Mieter noch im Besitz der Wohnung befindet.

Erfolgt nach dem Vorstehenden kein Übergang des Mietvertrages nach § 566 BGB, so bleibt den Parteien des Kaufvertrages eine „Reparatur“ über § 567a BGB:

§ 567a BGB: Hat vor der Überlassung des vermieteten Wohnraums an den Mieter der Vermieter den Wohnraum an einen Dritten veräußert […], so gilt das Gleiche wie in den Fällen des § 566 Abs. 1 […], wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten übernommen hat.

Dem Mieter bleibt im Wesentlichen nur, sich bei Abschluss des Mietvertrages gegen eine Nichtanwendbarkeit des § 566 BGB abzusichern. Er kann sich, soweit gegenüber dem Vermieter durchsetzbar, dinglich durch eine Grundbucheintragung auch gegenüber einem zukünftigen Erwerber absichern und/oder vertraglich gegenüber dem Erstvermieter.


Die Gefahr der Nichtanwendbarkeit des § 566 BGB ergibt sich zudem aus einer weiteren – ebenfalls nicht immer hinreichend beachteten – Voraussetzung der Norm: Die Personenidentität von Verkäufer, Eigentümer und Vermieter.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.