Ein aktuelles Urteil des OLG Dresden (v. 23.11.2016 – 5 U 2031/15 – nicht rechtskräftig) lohnt es, in diesem Forum auch mal wieder die Rechtsprechung unterhalb des BGH in den Fokus zu nehmen. Ausführlich begründet beschäftigt sich das OLG-Urteil mit einem Dauerthema des Pacht- und Mietrechts: Dem Schriftformgebot (siehe dazu zuletzt HIER).


Das Schriftformdefizit

Das Gericht stellte fest, dass in dem Hotelpachtvertrag und dessen Anlagen eine hinreichende Beschreibung der zur Nutzung verpachteten Außenanlagen und eine Abgrenzung der Nutzungsbereiche des Pächters zu denen anderer Nutzungsberechtigter des Objekts nicht erfolgt war. Außerdem fehlte dem Gericht eine ausdrückliche Erwähnung, ob und in welchem Umfang auch Kellerräume an den Pächter zur (alleinigen oder Mit-) Nutzung verpachtet wurden.

Mit dieser Feststellung begründete das Gericht – unter Verweis auf den BGH (XII 313/98) – zunächst einen Verstoß gegen das Schriftformgebot in der folgenden Ausprägung:

Der Pachtgegenstand muss zur Wahrung der Schriftform so hinreichend bestimmbar bezeichnet sein, dass es einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Gegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen.


Kein Schriftformdefizit wegen vorheriger Nutzung des Pächters?

Nun war es aber im konkreten Fall so, dass der Pächter das Objekt schon vor Vertragsschluss langjährig nutzte und dass der Pachtvertrag dies an unterschiedlichen Stellen ausdrücklich bestätigte.

Folglich legte das Gericht – unter Bezugnahme auf den BGH (XII ZR 15/97) – den Pachtvertrag dergestalt aus, dass sich der Umfang des Pachtgegenstandes aus dem Umfang der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits seit mehreren Jahren andauernden Nutzung des Pachtobjekts durch den Pächter bestimmen sollte.

Dabei soll es für die Bestimmbarkeit und damit für die schriftformgerechte Bestimmung  des Pachtgegenstandes ausreichen, dass die tatsächliche Nutzung des Pachtgegenstandes an Ort und Stelle objektiv durch Erkundung vor Ort feststellbar ist. Nachträgliche Unsicherheiten sollen dem nicht entgegenstehen.

Denn für die Wahrung der Schriftform reicht die Bestimmbarkeit des Miet-/Pachtobjekts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses anhand der damals ausgeübten tatsächlichen Nutzung aus; eine nachträgliche Erschwernis der Bestimmbarkeit durch Zeitablauf kann die so einmal gewahrte Form nicht mehr in Frage stellen.


Zur Schriftformheilungsklausel

Wenngleich also nach dem Gericht letztlich kein Verstoß gegen das Schriftformgebot vorlag, sicherte das Gericht seine Entscheidung mit der vereinbarten Schriftformheilungsklausel ab. Es war den Klägern daher jedefalls nach Treu und Glauben verwehrt, den Hotelpachtvertrag wegen eines Schriftformdefizits zu kündigen.


Zur AGB -rechtlichen Wirksamkeit

Zwar hatten die Kläger zum AGB-Thema „aus Nachlässigkeit verspätet“ vorgetragen, weshalb das Gericht die Wirksamkeit der Schriftformheilungsklausel eigentlich annehmen konnte. Auch insoweit sicherte das Gericht aber seine Entscheidung ab: Sollte es sich hierbei um eine Allgemeine Geschäfsbedingung des Pächters gehandelt haben, so wäre sie nach dem Gericht jedenfalls wirksam gewesen.

Das Gericht schließt sich der überwiegenden obergerichtlichen Rechtsprechung an (der BGH hat diese Frage noch nicht entschieden), wonach Schriftformheilungsklauseln zwischen den Urspungsparteien dazu führen, dass die Berufung auf einen Formmangel durch eine der Parteien so lange treuwidrig ist, solange sie nicht ernsthaft versucht hat, die andere Partei zu einer Heilung des Formmangels zu veranlassen.

Diese Schriftformheilungsklausel verleiht dem Vertragsschluss zu Trage tretenden Bestreben beider Parteien, den Vertrag erfolgreich durchzuführen, besonders deutlich Ausdruck. Es handelt sich um eine Absprache, welche beide Parteien in Ausprägung ihrer gegenseitigen miet- bzw. pachtvertraglichen Treuepflichten getroffen haben. Es ist nicht ersichtlich, aus welchen Gründen eine der beiden Parteien hierdurch benachteiligt sein sollte. Vielmehr kann die Klausel grundsätzlich jeder Partei zugutekommen.

Der von dem BGH bereits entschiedene Umstand, dass ein in den Pachtvertrag eintretender Grundstückserwerber durch die Schriftformheilungsklausel nicht daran gehindert ist, sich auf ein Schriftformdefizit zu berufen, ändere hieran nichts. Hierdurch sei der Grundstückserwerber hinreichend geschützt, eines weiteren Schutzes zwischen den Ursprungsparteien bedürfe es nicht.


Kein genereller Kündigungsverzicht

Das Gericht versteht die Schriftformheilungsklausel aber nicht als generellen Kündigungsverzicht.

Die Schriftformheilungsklausel verlange, dass die kündigungswillige Partei zunächst alle ihr möglichen Anstrengungen unternehmen und Erklärungen abgeben muss, um zu einer Heilung des Schriftformmangels zu gelangen. Erst wenn diese ernsthaften Antrengungen wegen Unwilligkeit der anderen Partei scheitern, kann die kündigungswillige Partei kündigen.

Im konkreten Fall hätten die Kläger zunächst Anstrengungen zum Abschluss eines schriftformgerechten Nachtrages unternehmen müssen, der die Pachtflächen einvernehmlich konkretisiert und abgrenzt. Dies geschah nicht, so dass die Kündigung der Kläger treuwidrig war.


Heilungsbemühungen auch ohne vorheriges Heilungsverlangen verpflichtend

Schließlich scheiterten die Kläger auch mit dem Argument, sie seien nur dann zu den Heilungsbemühungen verpflichtet gewesen, wenn der Pächter sie zuvor zur Heilung aufgefordert hätte.

Hielte man das für zwingend, wäre die Klausel wirkungslos, weil eine Partei bei Vorliegen eines Schriftformverstoßes dann jederzeit kündigen könnte, ohne der anderen Partei vorher die Gelegenheit zu geben, ein Heilungsverlangen überhaupt zu äußern.


Hinweise

  • Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Es wurde Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH eingereicht. Es bleibt also spannend, wie der BGH entscheidet.
  • Der Autor war und ist an dem Verfahren nicht beteiligt.

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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.