Auf dem Realtors Sustainable Business Breakfast in Berlin brachte es ein ehemaliger Bundesinnenminister mit „grüner“ Vergangenheit neulich auf dem Punkt: Man darf die einzelnen Aspekte des Nachhaltigkeitsansatzes nicht isoliert betrachten, es muss insgesamt passen. Was letztlich gemeint war: Was bringt eine hohe Energieeffizienz, wenn dies zu Lasten der Nutzungsqualität geht. Angesprochen ist damit ein Konflikt, der sich aus zwei zentralen Nachhaltigkeitsaspekten ergeben kann:

  • Energie-, Ressourcen- und Kosteneffizienz und Minimierung der Auswirkungen auf die Umwelt.
  • Optimierung von gesundheits-, nutzwert- und behaglichkeitsfördernden Aspekten, die zu hochwertigen Nutzungsbedingungen, einem hohen Nutzkomfort und zu einer Erhöhung von Lebensqualität bzw. Leistungsfähigkeit der Nutzer führen.

Klassisches Beispiel für den Umgang mit diesen beiden Aspekten ist das World Green Building Council. Legt die etwas angestaubte Bezeichnung „Green Building“ noch einen verengten Blick auf die ökologische Ausrichtung nahe, war es tatsächlich das World Green Building Council, das sich frühzeitig von einem rein „grünen“ Verständnis löste und den Menschen sowie ökonomische Aspekte in den Fokus stellte.

The green building movement has matured over time, and a deeper understanding of the ‚triple bottom line‘ value of green buildings has emerged, shifting the emphasis from ‚planet‘ to ‚people‘ and ‚profit‘. WGBC, The Business Case for Green Building, 2013, S. 15.

Dies mündete in der Better Places for People Kampagne des WGBC (Put Wellbeing at the Heart of your Building), welche sich in einer Vielzahl an Studien und Reports den Behaglichkeits- und Wohlbefindens-Aspekten des Nachhaltigkeitsansatzes widmet (etwa: Health, Wellbeing & Productivity in Retail: The Impact of Green Buildings on People and Profit; Building the Business Case: Health, Wellbeing and Productivity in Green Offices; und zuletzt:  Doing Right by Planet and People: The Business Case for Health and Wellbeing in Green Building, April 2018).

Shifting from green to sustainable real estate.

Mit dieser Umschreibung kann man die Entwicklung des Nachhaltigkeitsansatzes weg vom reinen ökologischen Verständnis insoweit beschreiben. Oder mit den Worten des WGBC (The Business Case for Health and Wellbeing in Green Building, April 2018):

Linking green features, occupant satisfaction and economic benefits.


Brechen wir dieses Thema aber mal runter auf die Ebene der Wohnrealität, weg von zweifellos spannenden Reports und Studien. Gehen wir in die Amtsstuben der deutschen Rechtswirklichkeit, in der sich Mieter und Vermieter gegenüberstehen und über die Wohnqualität streiten.

Gehen wir zum Amtsgericht Frankfurt a.M., das sich kürzlich in einer viel beachteten Entscheidung mit einem Fall befassen durfte, der den vorgenannten Konflikt zwischen der Energieeffizienz des Gebäudes und dem Wohlbefinden der Nutzer besonders anschaulich machte – und mietrechtlich einordnete.

Die Mieter in einem neu errichteten Passivhaus minderten die Miete wegen kalter Zugluft in der Wohnung. Ein Aufenthalt in den Räumen war nach Darstellung der Mieter jedenfalls zeitweise, überwiegend in den Wintermonaten und trotz eingestellter Fußbodenheizung unerträglich. Der Zuglufteffekt sei, so die Mieter, verbunden mit einem subjektiven, dauerhaften Kälteempfinden.


Das Gericht urteilte zunächst, dass der Mieter, der sich in ein Passivhaus einmietet, die damit verbundenen Nachteile grundsätzlich hinnehmen muss und keinen Mangel geltend machen kann.

Das Gericht verkennt dabei zunächst nicht, dass Passivhäusern grundsätzlich und konstruktionsbedingt der Nachteil anhaftet, dass die vorgegebene Raumtemperatur in den jeweiligen Wohnungen nur zu einem sehr geringeren Maße verändert werden kann.

Hierzu kann auch auftretende Zugluft gehören:

Bei einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist darüber hinaus konstruktionsbedingt häufig, zumindest innerhalb eines gewissen Rahmens, mit Zugluft zu rechnen.

Das Gericht erkennt an, dass diese beiden Punkte für den Mieter unangenehm sein mögen, sie stellen aber, da sie „natürliche Folge der Passivhausbauweise“ seien, keinen Mangel der Wohnung dar.  Der Mieter hat also in einem solchen Fall eben das vom Vermieter bekommen, was er angemietet hat: Ein Passivhaus – mit allen damit verbundenen Vorteilen und Nachteilen.

Der Mieter ist aber auch nach der Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt a.M. nicht verloren. Es bleiben zwei Ansatzpunkte für die Begründung eines Mietmangels:

  • Zum einen kann der Vermieter eines Passivhauses in der Gewährleistungsverantwortung sein, wenn er in dieser Hinsicht falsche Versprechungen gemacht hat. Dies war im entschiedenen Fall nicht gegeben: In dem Mietvertrag wurde lediglich auf die Fußbodenheizung und Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung hingewiesen.
  • Zum anderen kann, wie im entschiedenen Fall, die Beweisaufnahme ergeben, dass das Auftreten von Zugluft in der jeweils maßgebenden Form jedenfalls aufgrund eines Bauausführungsfehlers über das erwartbare und damit hinzunehmende Maß hinausgeht.

Den Ausführungen des Gutachters kann hierbei uneingeschränkt gefolgt werden. Die insoweit nachvollziehbaren und in sich schlüssigen Feststellungen anlässlich des Besichtigungstermins sind eindeutig. Demnach wird die Zuluft im Winter stets mit einer Untertemperatur eingeblasen. Die eingebauten Zuluftdurchlässe sind jedoch nicht geeignet, Zuluft mit Untertemperatur von der Decke in den Raum zugfrei einzubringen. Im Winter sind daher Kaltluftsträhne im Arbeits- und Schlafzimmer zu erwarten. Insbesondere im Arbeitszimmer entspricht die Zugluft im Winter bei weitem nicht den einschlägigen Behaglichkeitskriterien. Diese Mängel an der Lüftungsanlage wurden durch eine nicht korrekte Regulierung der Anlage und der Installation ungeeigneter Zuluftdurchlässe verursacht.

Das Gericht holt noch weiter aus: Was gilt, wenn das Problem in der streitgegenständlichen Wohnung möglicherweise dadurch verstärkt wurde, dass andere Mieter in dem Haus die Zuluftdurchlässe in ihren Wohnungen eventuell verstopften, gegebenenfalls weil sie sich ebenfalls durch die Zugluft gestört führten?

Dies würde jedoch nichts an der Mangelhaftigkeit der Wohnung selbst und das Minderungsrecht der Kläger ändern, da § 536 Absatz 1 BGB im Gegensatz zu § 536a Abs. 1 2. Var. BGB gerade kein Verschulden des Vermieters verlangt.


Der Konflikt zwischen der Energieeffizienz des Gebäudes – oder besser gesagt: der schlecht gemachten Energieeffizienz – und dem Wohlbefinden der Nutzer ist nicht nur in der Rechtsprechung, sondern auch in der Gesetzgebung angekommen, etwa auf der europäischen Ebene. Schauen wir daher zum Abschluss auf den aktuellen Stand zur Änderung der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Gemäß der legislative Entschließung des Europäischen Parlaments vom 17. April 2018 zu dem Vorschlag für eine Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates zur Änderung der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden lautet der aktuelle Erwägungsgrund 13 wie folgt:

Laut den Leitlinien der Weltgesundheitsorganisation von 2009 für die Raumluftqualität bewirken energieeffizientere Gebäude eine Steigerung des Komforts und des Wohlbefindens der Bewohner und eine bessere Gesundheit. Wärmebrücken, unzulängliche Isolierung und unerwünschter Luftaustausch können zu Oberflächentemperaturen unterhalb des Taupunktes der Luft und damit zu Kondenswasserbildung führen. Daher ist es wesentlich, eine vollständige und homogene Isolierung von Gebäuden einschließlich Balkonen, Fenstern, Dächern, Wänden, Türen und Böden sicherzustellen; insbesondere sollte darauf geachtet werden, dass die Temperatur an Innenflächen des Gebäudes nicht unter die Taupunkttemperatur sinkt.


Oder um es erneut mit den Worten des WGBC (The Business Case for Health and Wellbeing in Green Building, April 2018) zu sagen:

The biggest economic benefits are realised when impacts to the environment and people are addressed jointly from the start of building design and a clear direction to achieve key metrics such as improving air quality without sacrificing energy effciency is set.


Siehe auch:


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.