Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass es für Immobilienmakler dabei bleibt: Ohne Leistung und Erfolg keine Provision. Daran kann auch eine Reservierungsvereinbarung mit vereinbarter Reservierungsgebühr grundsätzlich nichts ändern.
Im konkreten Fall beabsichtigten die Maklerkunden den Kauf einer von der Immobilienmaklerin nachgewiesenen Immobilie und schloßen dazu neben einem Maklervertrag im Nachgang einen Reservierungsvertrag, mit dem sich die Maklerin verpflichtete, die Immobilie gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Interessenten vorzuhalten. Die Maklerkunden konnten bzw. wollten dann doch nicht kaufen und verlangten die Reservierungsgebühr zurück – erst vor dem BGH mit Erfolg.
Amtsgericht und Landgericht Dresden hatten noch der Maklerin Recht gegeben:
Die Reservierungsvereinbarung stelle eine eigenständige Vereinbarung mit Hauptleistungspflichten dar, die als nicht kontrollfähige Hauptleistungspflichten nicht der Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach den §§ 307 ff. BGB unterliegen.
Der Abschluss der Vereinbarung sei formfrei möglich gewesen. Die Vorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach Verträge über Grundstücke der notariellen Beurkundung bedürften, gelte hier nicht.
Anders der BGH. Der Reservierungsvertrag benachteiligt nach dem BGH die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil und wenn
- die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und
- sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben
- noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.
Die einseitige Berücksichtigung der Interessen der Beklagten wird noch dadurch verstärkt, dass ein Anspruch auf Rückerstattung des gezahlten Reservierungsentgelts nach der getroffenen Vereinbarung auch dann ausgeschlossen ist, wenn die Kaufinteressenten das Nichtzustandekommen eines Vertragsschlusses nicht zu vertreten haben, sondern die Beklagte selbst oder ein Dritter für das Scheitern des Kaufs verantwortlich ist.
BGH – I ZR 113/22
Nach dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags ist eine Provision nur geschuldet, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat. Damit ist eine solche Reservierungsvereinbarung nicht vereinbar, sie kommt einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich, die jedenfalls in AGB nicht zulässig ist.
Nach dem Zweck des Reservierungsvertrags und seinen wirtschaftlichen Auswirkungen kommt dies der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen (Teil-)Provision gleich, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zugunsten von Maklern nach allgemeiner Ansicht unwirksam ist.
BGH – I ZR 113/22
Siehe auch:
BGH zum Streit um die Maklerprovision: Was gilt, wenn sich der verkaufende Eigentümer anders entscheidet?
Wenn Dritte die Immobilie kaufen: Wann ist die Maklerprovision verdient? (1/2) – Der Vermittlungsmakler
Wenn Dritte die Immobilie kaufen: Wann ist die Maklerprovision verdient? (2/2) – Der Nachweismakler
Der BGH lässt auch nicht gelten, die Reservierungsvereinbarung unterliege nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Bei dem Reservierungsvertrag handelt es sich unabhängig von einer formalen Aufteilung nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung. Die inhaltliche Verknüpfung kann sich wie folgt ergeben:
- Die Beauftragung des Maklers dient dem Zweck, den Kunden eine Möglichkeit zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrags nachzuweisen. Diese Maklerleistung stellt die eigentliche Hauptleistung
des Maklers dar. Im Verhältnis dazu erweist sich die ebenfalls getroffene Reservierungsvereinbarung als bloße Nebenabrede. - Im Konkreten Fall warren zudem die Parteien im Eingang des Reservierungsvertrags als „Makler“ und „Kaufinteressent“ bezeichnet.
- In dem Reservierungsvertrag war außerdem festgehalten, dass der Kaufinteressent mit der Reservierungsgebühr eine bestimmte Verpflichtung des Maklers (nämlich diejenige zu einem exklusiven Vorhalten der Immobilie) honoriert. Die Vereinbarung einer solchen Verpflichtung
ist ohne einen ebenfalls von den Parteien geschlossenen Maklervertrag nicht sinnvoll möglich. - Dass es sich um eine maklerrechtliche Zusatzleistung handelt, folgt außerdem daraus, dass die Reservierungsgebühr auf die Maklerprovision angerechnet werden soll.
Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, steht dem nicht entgegen.
Eine allein auf diese formalen Kriterien abstellende Betrachtungsweise ermöglichte es Maklern, Reservierungsvereinbarungen allein durch die Wahl der Vertragsgestaltung der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle zu entziehen.
BGH – I ZR 113/22
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