In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Verkäufermakler durch die Benennung einer am Kauf interessierten Gesellschaft (GmbH) zwar eine Nachweisleistung erbracht. Diese hat jedoch nicht zu dem angestrebten Erfolg und dem Abschluss eines Kaufvertrags mit dieser GmbH geführt. Denn tatsächlich gekauft hatte nicht die GmbH, sondern deren geschäftsführender Gesellschafter.

Auf die Verbindung zwischen der GmbH und dem geschäftsführenden Gesellschafter kommt es in einer solchen Verkäufermakler-Konstellation nach dem BGH nicht an.  Insbesondere ist der Verkäufer in diesem Fall durch den Grundsatz von Treu und Glauben nicht gehindert, sich gegenüber seinem Makler darauf zu berufen, dass nicht die GmbH das Objekt erworben hat, sondern der geschäftsführende Gesellschafter.

Hinweis: Bedeutsam war im konkreten Fall auch, dass nicht der Verkäufer an den Gesellschafter zum Zweck des Verkaufs des Objekts herangetreten war, sondern umgekehrt der Gesellschafter Interesse an eigenem Erwerb des Objekts durch ihn selbst bekundet hatte.  

Entscheidend waren daher im konkreten Fall die allgemeinen Anforderungen an Nachweisleistungen und deren Ursächlichkeit für den Kaufvertragserfolg:

  • Kommt nach Abschluss des Maklervertrags ein Kaufvertrag zustande, ist der Verkäufer nicht in jedem Fall zur Zahlung einer Provision verpflichtet.
  • Das Entstehen einer Provisionspflicht des Verkäufers setzt voraus, dass der Verkäufermakler eine provisionsauslösende Tätigkeit entfaltet.
  • Wenn nichts anderes vereinbart ist, wird der Makler für seine vertragsgemäße Tätigkeit belohnt, falls diese den mit dem Maklervertrag angestrebten Erfolg erreicht hat.
  • Er wird dabei nicht belohnt für den Erfolg schlechthin, sondern für einen Arbeitserfolg.

Im konkreten Fall hatte der Nachweis der GmbH nicht zu dem angestrebten Erfolg und dem Abschluss eines Kaufvertrags mit dieser GmbH geführt. Der tatsächlich kaufende geschäftsführende Gesellschafter wurde dagegen vom Verkäufermakler nicht nachgewiesen.  Es fehlte daher an einer vergütungspflichtigen Maklerleistung.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.