Leser dieses Blogs wissen: „Das Dach muss dicht sein“ (Aktueller „Musterfall“ zum bauvertragsrechtlichen Erfolgssoll des Auftragnehmers). Nun hat der BGH erneut die Gewährleistungshaftung des Bauunternehmers klargestellt und fortgeschrieben. Anhand der Abdichtung von Terrassen: Auch Terrassen müssen dicht sein.

Die Funktionalitätshaftung des Auftragnehmers

Zunächst führt der BGH Grundlegendes zur bauvertragsrechtlichen Gewährleistungshaftung aus.

  • Ein Sachmangel liegt unter anderem vor, wenn eine vereinbarte Beschaffenheit fehlt.
  • Eine Abweichung zur vereinbarten Beschaffenheit liegt vor, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck des Werks nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt.
  • Welche Beschaffenheit eines Werkes die Parteien vereinbart haben, ergibt die Auslegung des Werkvertrages.
  • Zur vereinbarten Beschaffenheit des Werkes gehören alle Eigenschaften, die nach der Vereinbarung den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen.

Für den konkreten Fall entschied der BGH, dass der Auftragnehmer die Abdichtung der Terrasse schuldete, also die Herbeiführung eines Zustands, der ausschließt, dass (Regen-)Wasser über die Terrasse oder durch sie hindurch in das Gebäude eindringt. Die Wasserundurchlässigkeit der Terrasse war daher Bestandteil der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung.

Ob das Werk seiner Funktion nicht gerecht wird, kann zum Beispiel durch einen weiteren Flutungsversuch mit gefärbtem Wasser oder einem Leckagetest überprüft werden. Hierzu ist die Freilegung der Terrassenabdichtung nicht erforderlich.

Bundesgerichtshof

Die Nacherfüllungspflicht ist unabhängig vom Verschulden

Für die Beurteilung, ob das Werk mangelhaft ist, kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Abnahme an. Losgelöst vom Abnahmezeitpunkt bedarf es zur Annahme eines Sachmangels grundsätzlich keiner Feststellung, auf welche Ursache ein etwaiges Funktionsdefizit zurückzuführen ist.

Denn der Bauunternehmer schuldet die Nacherfüllung eines Mangels verschuldensunabhängig auch dann, wenn ihm ein Ausführungsfehler, der dazu geführt hat, dass die vereinbarte Beschaffenheit nicht erreicht wurde, nicht nachzuweisen ist.

Die Abgrenzung zu Ursachen nach Abnahme

Da es für die Beurteilung, ob das Werk mangelhaft ist, grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Abnahme ankommt, kann mit einem nach Abnahme eingetretenen Zustand die Mangelhaftigkeit eines Werks allein nicht begründet werden. Der Bauunternehmer muss grundsätzlich nicht für eine nachträgliche, d.h. nach Abnahme erfolgte Beschädigung einstehen.

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.