Fortsetzung von TEIL 2


Bauen, bauen, bauen…

Es ist ein Gemeinplatz, dass es eines verstärkten Wohnungsneubaus bedarf. Dies steht auch im Rahmen der Diskussion um den Mietendeckel außer Frage.

Strukturelle Probleme auf dem Wohnungsmarkt lassen sich nicht allein durch Regulierungen des Miet- und Wohnungsrechts beheben. Es bedarf vor allem des Baus von Wohnungen.

Mayer/Artz, Rechtsgutachten: Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines „Mietendeckels“ für das Land Berlin, 16. März 2019, S. 44

Insbesondere darf die Investitionsbereitschaft in den Neubau von Wohnungen nicht durch mietrechtliche Maßnahmen beeinträchtigt oder erstickt werden (so Mayer/Artz a.a.O., S. 55). Damit aber nicht genug. Auch für den Baubereich stehen Regulierungsmaßnahmen zur Diskussion, die in der aktuellen Enteignungsdebatte besondere Beachtung finden.


Bauanreiz durch Grundsteuerreform?

Nimmt man den Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD ernst, so plant die Bundesregierung die Einführung einer zusätzlichen Grundsteuer C, welche den Gemeinden die Möglichkeit geben soll, die Verfügbarmachung von bebaubaren Grundstücken für Wohnbauzwecke zu verbessern. Nach dem Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums zur Reform der Grundsteuer sollen Kommunen künftig das Recht haben, bei baureifen, aber dauerhaft unbebauten Grundstücken einen erhöhten Grundsteuersatz festzusetzen.

Der Fortbestand solcher Pläne ist derzeit aber ungewiss. Folglich wurde in einer kleinen Anfrage vom 23.04.2019 (BT-Drucksache 19/9588) nach dem aktuellen Stand gefragt. Neben der Frage, ob die Bundesregierung derzeit ein Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken vorbereitet und wie die Bundesregierung das Grundsteuergesetz ändern möchte, damit baureife Grundstücke mobilisiert werden, stellt sich den Fragestellern insbesondere die Frage, wie festzustellen ist, welche Grundstücke als baureif gelten und wie hoch das Potential für die Schaffung von neuem Wohnraum durch die Mobilisierung von baureifen Grundstücken in Wohneinheiten bzw. in Wohnfläche geschätzt wird. Auch hier deutet sich wiederum eine Verfassungsdebatte ab, denn gefragt wird schließlich auch nach der Verfassungskonformität.


Baugebot nach § 176 BauGB

Ausgerechnet ein Bürgermeister aus dem Schwabenland, der die Menschen ansonsten bundesweit mit Attacken gegen die Deutsche Bahn u.a. wegen allem auf die Palme bringt, was ihm nicht weiß genug ist, schreckt nun medienwirksam Grundeigentümer seiner Stadt mit dem Baugebot nach § 176 BauGB auf.

Demnach kann im Geltungsbereich eines Bebauungsplans die Gemeinde den Eigentümer durch Bescheid verpflichten, innerhalb einer zu bestimmenden angemessenen Frist

  • sein Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu bebauen oder
  • ein vorhandenes Gebäude oder eine vorhandene sonstige bauliche Anlage den Festsetzungen des Bebauungsplans anzupassen.

Das Baugebot kann außerdem innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile angeordnet werden, um unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen oder einer baulichen Nutzung zuzuführen, insbesondere zur Schließung von Baulücken.

Das Baugebot hat jedoch immanente Grenzen:

  • Ist die Durchführung des Vorhabens aus wirtschaftlichen Gründen einem Eigentümer nicht zuzumuten, hat die Gemeinde von dem Baugebot abzusehen. 
  • Der Eigentümer kann von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn er glaubhaft macht, dass ihm die Durchführung des Vorhabens aus wirtschaftlichen Gründen nicht zuzumuten ist.  

Der Umstand, dass das Baugebot oftmals mit der Enteignungsdebatte verbunden wird, hat mit dem folgenden Regelungszusammenhang zu tun:

  • Mit dem Baugebot kann die Verpflichtung verbunden werden, innerhalb einer zu bestimmenden angemessenen Frist den für eine bauliche Nutzung des Grundstücks erforderlichen Antrag auf Erteilung einer bauaufsichtlichen Genehmigung zu stellen. 
  • Kommt der Eigentümer dieser Verpflichtung auch nach Vollstreckungsmaßnahmen auf Grund landesrechtlicher Vorschriften nicht nach, kann ein Enteignungsverfahren eingeleitet werden. 
  • In dem Enteignungsverfahren ist davon auszugehen, dass die Voraussetzungen des Baugebots vorliegen. Bei der Bemessung der Entschädigung bleiben Werterhöhungen unberücksichtigt, die nach Unanfechtbarkeit des Baugebots eingetreten sind, es sei denn, dass der Eigentümer die Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat.

Auch zu diesem Regelungsbereich ist festzustellen, dass die Rechtsprechung noch sehr überschaubar ist.


Zur nachhaltigen Baulandmobilisierung

Weniger medienwirksam, gleichwohl aber schon wiederholt tagend, befasst sich die Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ mit dem Thema. Nach den Ergebnissen des Wohngipfels am 21. September 2018 im Bundeskanzleramt hatte das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat mitgeteilt, dort insbesondere folgende Themenkomplexe erörtern zu wollen, um hierauf aufbauend eines Gesetzesentwurf vorzulegen:

  1. Stärkung der Gemeinden in ihrer kommunalpolitischen Aufgabe der Erstellung von Bauleitplänen zur Schaffung von Wohnraum durch eine wohnungspolitische Ergänzung in § 1 Baugesetzbuch (BauGB).
  2. Einführung eines weiteren neuen Bebauungsplantypus, der sich sektoral mit der Schaffung von Wohnraum auch mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung beschäftigt und über § 34 BauGB hinaus stadtentwicklungspolitische Ziele erfüllen soll.
  3. Genehmigungserleichterungen für Wohnungsbauvorhaben im Bebauungsplangebiet (§ 31 BauGB) und im Außenbereich.
  4. Stärkung der Innenentwicklung, dahingehend, eine Regelung zu informellen städtebaulichen Rahmenplänen zur Innenentwicklung und zum Brachflächenschluss zu treffen, auf deren Basis städtebauliche Verträge geschlossen werden können und durch die die Ausübung bestehender Instrumente (Vorkaufsrecht, Baugebot) erleichtert würde.
  5. Vereinfachung der bauleitplanerischen Ausweisungsmöglichkeit für den Dachgeschossausbau durch Flexibilisierung der Baunutzungsverordnung (Ausgestaltung als Orientierungswerte).

Nach vorstehender Ziffer 4 geht es also auch um eine zukünftig erleichterte Ausübung des Baugebots. Unabhängig davon war auf dem Wohngipfel aber auch schon beschlossen worden, dass die Kommunen das bereits bestehende Instrumentarium des BauGB, wozu neben dem Vorkaufsrecht das Baugebot gehört, ausschöpfen werden.

Ein Blick in die Stellungnahmen der Verbände zeigt, dass in diesem Zusammenhang einiges in Bewegung geraten könnte. Hervorzuheben ist die Stellungnahme des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), in welcher u.a. die folgenden Anliegen mit in die Disskussion eingebracht werden:

  • Gründung gemeinsamer privat-öffentlicher Entwicklungsgesellschaften, um die jeweiligen Stärken privater und öffentlicher Akteure gemeinsam optimal zusammenzubringen.
  • Schaffung immobilienwirtschaftlicher Kompetenzcenter/-agenturen in den Landesverwaltungen (Mittelbehörden oder Landesministerien) und Stärkung des Prozessmanagements in allen Verwaltungsbereiche.
  • Überprüfung der Musterhochhausrichtlinie.

Insbesondere der erste Punkt zur Zusammenarbeit des privaten und des öffentlichen Sektors sei hervorgehoben, steht er doch im wohltuenden Kontrast zum Kampfgetöse der aktuellen Enteignungsdebatte: Erfahrung und Wissen des Privatsektors verstärkt für die öffentliche Hand nutzbar machen anstatt Verstaatlichung von Privateigentum – Kooperation statt Konfrontation.


Dachgeschossausbau

Wenn vorstehend unter Ziffer 5 bereits die Vereinfachung der bauleitplanerischen Ausweisungsmöglichkeit für den Dachgeschossausbau durch Flexibilisierung der Baunutzungsverordnung angesprochen wurde, ist nicht zu verschweigen, dass im Bundestag bereits über entsprechende Anträge zu diesem Thema beraten wurde.

  • BT-Drucksache 19/6219 („Wohnungsmangel bekämpfen – Dachgeschosse nutzen“), FDP; dieser Antrag wurde im Anschluss an die 1. Lesung zur federführenden Beratung an den Bauausschuss überwiesen.
  • BT-Drucksache 19/6499 („Sofortprogramm Bauflächenoffensive – Hunderttausend Dächer und Häuser Programm“), Bündnis 90/Die Grünen; dieser Antrag wurde im Anschluss an die 1. Lesung zur federführenden Beratung an den Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen überwiesen. 

Beide Anträge gehen von erheblichen Dachausbaureserven aus.

Damit könnten theoretisch allein durch Dachaufstockungen und -ausbau die von der Bundesregierung anvisierten Neubauziele erreicht werden. Darüber hinaus müssen für den Dachausbau keine neuen Bauflächen ausgewiesen werden, sondern der bereits bebaute Raum wird effizient genutzt. Damit hemmt der Dachausbau den Flächenverbrauch und trägt letztlich zum Natur- und Artenschutz bei.

BT-Drucksache 19/6219 (FDP)

Allerdings ist die Schwerpunktsetzung unterschiedlich:

BT-Drucksache 19/6219 („Wohnungsmangel bekämpfen – Dachgeschosse nutzen“) BT-Drucksache 19/6499 („Sofortprogramm Bauflächenoffensive – Hunderttausend Dächer und Häuser Programm“)
Genehmigungsfreiheit für den Ausbau von Dachgeschossen, sofern dieser aus
statischer und konstruktiver Sicht als unproblematisch bewertet wurde, die notwendigen
Treppenbreiten eingehalten werden und die Entfluchtung sichergestellt
ist.
„Grüne Bauflächenoffensive: Hunderttausend-Dächer- und Häuser-Programm“, z. B. als KfW-Programm.
Zulassung der Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) für Dachausbauten
und -aufstockungen, Verzicht auf Ausgleichsmaßnahmen.
Förderhöhe von 10-prozentigen Zuschuss bemessen an der
Höhe der Baukosten, bis zu einer Fördersumme von 150 Euro je Quadratmeter
neu geschaffener oder aktivierter Wohnfläche, für Dachgeschossausbau und Aktivierung
von Leerstand durch Modernisierung, Ausbau und/oder Umbau.
Behandlung von neu geschaffenen Wohnungen durch Dachausbau bzw. -aufstockung
nach § 9 EnEV Änderung, Erweiterung und Ausbau von Gebäuden, um
Dachausbauten und -aufstockungen nicht durch überhöhte energetische Anforderungen
wie für Neubauten unwirtschaftlich zu machen.
Bei der Planung bei den auszubauenden Dächern und zu reaktivierenden Gebäuden
soll eine Prüfung der Installation von Photovoltaik und Solarthermie festgeschrieben werden, die Förderung soll um bis zu 25 Euro/qm aufgestockt werden bei der Ausführung von Dachausbauten oder der Reaktivierung von Gebäuden in
Verbindung mit erstmaliger Installation einer Photovoltaik- und/oder Solarthermieanlage.
Schaffung eines Ausnahmetatbestands für die Pflicht zum Einbau eines Aufzugs
für Dachausbau bzw. -aufstockung.
Werden Fördermitteln aus den Landeswohnraumförderprogrammen kumuliert in Anspruch
genommen, soll festgeschrieben werden, dass eine Mietobergrenze analog zu
den Förderhöchstmieten im geförderten sozialen Wohnungsbau der Bundesländer
gemäß der Landeswohnraumgesetze und -richtlinien eingehalten werden muss.
Die Stellplatzverordnungen und -satzungen für Dachausbauten bzw. -aufstockungen sollen mit Ausnahmen versehen werden.
KfW-Förderprogramm zum Dachausbau, welches mit den bestehenden
KfW-Programmen „Energieeffizient Sanieren“ kombinierbar sein und als
Anschubfinanzierung zeitlich befristet ausgestaltet werden muss.


© Copyright by Dr. Elmar Bickert

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.