Verkauf von Bauland durch Gemeinden an Private: Wiederkaufsrechte, Mehrerlösklauseln, Nachzahlungsklauseln und Bauverpflichtungen – und ihre Wirksamkeits-Grenzen

Mehrerlösklausel bei Weiterveräußerung

In einer weiteren Entscheidung hat sich der BGH kürzlich mit dem Verkauf eines Grundstücks durch eine Gemeinde an einen Privaten und dabei mit der folgenden Kaufvertragsklausel beschäftigt:

„Sollte der Käufer das heute gekaufte Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab der heutigen Beurkundung weiterveräußern, wird er verpflichtet, den durch ihn erzielten Mehrerlös an die B. stadt abzuführen, wobei jedoch die durch den Käufer getätigten Investitionen einschließlich gezahlter Zinsen in Abzug zu bringen sind“.

Der BGH entschied: Bei der in einem Grundstückskaufvertrag von der Gemeinde als Verkäufer verwendeten Klausel, dass der Käufer verpflichtet ist, den durch ihn erzielten Mehrerlös abzüglich der getätigten Investitionen an die Gemeinde abzuführen, wenn er das Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab der Beurkundung weiterveräußert, handelt es sich um eine der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegende Preisnebenabrede.

Vertiefung:
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs differenziert zwischen formularmäßige Abreden, die Art und Umfang der vertraglichen Hauptleistung und der hierfür zu zahlenden Vergütung unmittelbar bestimmen (so genannte Preishauptabreden), die von der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgenommen sind, von den kontrollfähigen Preisnebenabreden, also Abreden, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben, an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, dispositives Gesetzesrecht treten kann.
Die o.g. Mehrerlösklausel ist eine kontrollfähige Preisnebenabrede, da sie „neben“ den fest vereinbarten Kaufpreis tritt und vergleichbar mit einer Vertragsstrafenregelung das Verhalten des Käufers sanktioniert, der die erworbenen Flurstücke innerhalb der vorgesehenen fünf Jahre in unbebautem Zustand veräußert. Die zusätzliche Zahlungsverpflichtung stellt sich deshalb als kontrollfähige Preisnebenabrede dar.

Da es sich im konkreten Fall nicht um einen städtebaulichen Vertrag handelte, kam § 11 Abs. 2 BauGB als Prüfungsmaßstab nicht in Betracht.

Hinweis:
Ein städtebaulicher Vertrag lag mangels Bauverpflichtung des kaufenden Privaten nicht vor. Denn ein Vertrag muss Verpflichtungen enthalten, die die von der Gemeinde verfolgten städtebaulichen Ziele zu fördern und zu sichern geeignet sind, um einen städtebaulichen Vertrag zu begründen.
Auch wenn die Gemeinde mit dem Verkauf an die Klägerin die Erwartung verband, dass die in einem Wohngebiet liegenden Flurstücke einer zeitnahen Bebauung und Wohnnutzung zugeführt wurden, fehlte es an entsprechenden Regelungen in dem Vertrag, die dieses städtebauliche Ziel sicherten.
Eine solche vertragliche Sicherung ergab sich auch nicht aus der Mehrerlösklausel. Diese führte zwar dazu, dass der Private bei einer Veräußerung des Grundstücks in unbebautem Zustand innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren einen Mehrerlös abführen muss und deshalb eine solche Veräußerung wirtschaftlich nicht „lohnend“ ist, während eine Veräußerung in bebautem Zustand innerhalb desselben Zeitraums ohne weiterer Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinde möglich war. Die Gemeinde konnte aufgrund der Klausel aber nicht verhindern, dass der Private den vereinbarten Zeitraum von fünf Jahren abwartet und das Grundstück anschließend in unbebautem Zustand weiterveräußert.

Zu prüfen war die Mehrerlösklausel anhand des Rechts der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Nach dem BGH ist die Mehrerlösklausel

  • nicht überraschend i.S.d. § 305c Abs. 1 BGB ist, weil eine Regelung über die Abführung eines Mehrerlöses in notariellen Kaufverträgen mit der öffentlichen Hand üblich ist,
  • nicht intransparent i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, insbesondere weil der Begriff des „Mehrerlöses“ hinreichend klar ist (= Differenz zwischen Erwerbspreis und Weiterverkaufspreis berechnet nach Quadratmeterpreisen ohne Nebenkosten) und
  • nicht inhaltlich unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB:
    • Verwendete die Gemeinde eine Mehrerlösklausel nur zu dem Zweck, ihr Vermögen zu mehren, würde sie – als Verwenderin der Allgemeinen Geschäftsbedingungen – ihre eigenen Interessen in unangemessener Weise auf Kosten des Käufers durchsetzen. Dies wäre unzulässig.
    • Will die Gemeinde ein Grundstück nicht selbst nutzen, wohl aber von künftigen Bodenwertsteigerungen profitieren, steht es ihr frei, ein Erbbaurecht an dem Grundstück zu vergeben.
    • Zulässig kann eine Mehrerlösklausel aber sein, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat. Ein solches Interesse ist gegeben, wenn die Gemeinde mit der Verwendung der Klausel erreichen möchte, dass nur solche Personen das Grundstück erwerben, die es bebauen möchten, und auf diese Weise kurzfristige Spekulationen mit unbebauten Grundstücken zu verhindern sucht. Muss der Erwerber einen Mehrerlös an die Gemeinde ab-führen, lohnt ein Erwerb lediglich zu Spekulationszwecken mit dem unbebauten Grundstück nicht.
    • In Abwägung zu diesem anerkennenswerten Interesse der Gemeinde hat der Käufer die mit der Klausel verbundenen Nachteile hinzunehmen. Hierbei ist insbesondere der mit fünf Jahren überschaubare Zeitraum zu berücksichtigen, für den die Erlösabführungspflicht gilt.
    • Zudem kann der Käufer innerhalb dieses Zeitraums eine Wertsteigerung des Grundstücks durch eine Weiterveräußerung realisieren, indem er das Grundstück zuvor bebaut. Wenn er fünf Jahre abwartet und erst dann veräußert, steht ihm ein etwaiger Mehrerlös darüberhinaus auch bei einer Veräußerung in unbebautem Zustand zu. Er muss es nur hinnehmen, dass er einen durch den Weiterverkauf ohne Bebauung innerhalb von fünf Jahren erzielten Gewinn nicht behalten darf.

Die Gemeinde ist bei der Erreichung des Ziels, dass bebaubare Grundstücke bebaut werden (vgl. auch § 4 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1
WoFG), nicht auf das Mittel des städtebaulichen Vertrags beschränkt. Sie kann auch andere Instrumente einsetzen; hierzu gehört eine Mehrerlösklausel.

Bundesgerichtshof

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.