Grundstückskaufverträge mit Bauverpflichtung gegenüber Gemeinden: BGH erweitert Gestaltungsrahmen für Projektentwicklungen mit privaten Investoren

Findet eine Gemeinde mit einem bauplanungsrechtlich bzw. städtebaulich noch nicht bebaubaren Grundstück einen Invenstor bzw. Projektentwickler, der bereit ist, das Grundstück mit Bauverpflichtung zu übernehmen, so kann sich hieraus ein Vertrag mit den folgenden Regelungsaspekten ergeben:

Die Gemeinde verkauft dem Investor ein gemeindeeigenes Grundstück,
der Investor verpflichtet sich zur Bebauung des Grundstücks zu einem bestimmten Nutzungszweck und
die Gemeinde verpflichtet sich zur Herstellung der bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen und zur Änderung des Bebauungsplans hierfür.

Der BGH hat mit seinem aktuellen Urteil vom 02. Oktober 2015 (V ZR 307/13) Stellung genommen zu den rechtlichen Wirksamkeitsgrenzen einer solchen Vereinbarung:

Ausgangslage: Unwirksamkeit

Nach § 1 Abs. 3 und 8 BauGB besteht kein Anspruch auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen durch die Gemeinde und kann ein solcher Anspruch auch nicht durch Vertrag begründet werden.

Folglich sind vertragliche Zusagen einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan innerhalb bestimmter Zeit aufzustellen bzw. zu ändern oder zumindest die Aufstellung bzw. Änderung in Übereinstimmung mit dem Vertragspartner zu fördern, wegen Gesetzesverstoßes unwirksam (§ 134 BGB).

Die Unwirksamkeitssanktion sichert auf vertragsrechtlicher Ebene die Planungsautonomie der Gemeinde und das Gebot, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht sowie grundsätzlich ungebunden und umfassend abzuwägen.

Die Unwirksamkeitsschwelle

Allerdings ist im Interesse des redlichen Grundstücksverkehrs und der Förderung der Privatinitiative der Grundeigentümer nicht jede Vereinbarung unwirksam:

Eine Vereinbarung ist nicht schon deshalb unwirksam, weil sie einen „indirekten Zwang“ zu einer bestimmten Bauleitplanung begründen kann.
Daher sind grundsätzlich solche Vereinbarungen wirksam, die für den Fall des Ausbleibens der Bauleitplanung oder der Verwirklichung eines von den Vorstellungen der Parteien abweichenden Planinhalts die Gemeinde mit einer Schadens- oder Aufwendungsersatzverpflichtung belasten.
Eine Gemeinde darf mithin eigene Grundstücke zu einem durch die sich abzeichnende Bauleitplanung gerechtfertigten (höheren) Preis verkaufen und die Folgen einer Enttäuschung dieser Erwartung regeln.
Unwirksam sind nur solche Vereinbarungen, die in „direkter“ Weise auf eine Verkürzung des bei der Bauleitplanung vorzunehmenden Planabwägungsvorgangs zielen.

Der Gestaltungsrahmen

Ob sich die Parteien innerhalb des wirksamen Gestaltungsrahmens bewegen, ist bei bereits geschlossenen Verträgen im Einzelfall per Auslegung zu prüfen:

Die Vertragsauslegung muss insbesondere den aus der Urkunde hervorgehenden Zweck und die daraus ersichtliche Interessenlage der Parteien berücksichtigen.
Zum Grundsatz der zweck- und interessengerechten Vertragsauslegung gehört auch der Grundsatz, wonach davon auszugehen ist, dass die Parteien im Zweifel dasjenige wollen, was gesetzeskonform ist und nach den Maßstäben der Rechtsordnung zu einer vernünftigen und sachgerechten Regelung führt. Folglich ist für die vorliegenden Fallgestaltungen davon auszugehen, dass die Parteien sich im Zweifel innerhalb des aufgezeigten Gestaltungsrahmens bewegen wollen.

Im konkreten Fall hatten sich die Parteien nach Ansicht des Gerichts an den geltenden Gestaltungsrahmen gehalten:

Die vereinbarte Verpflichtung der Gemeinde, die Bebaubarkeit herzustellen, begründet weder eine von der Gemeinde geschuldete Bebaubarkeitsbeschaffenheit noch die Übernahme einer entsprechenden Leistungspflicht oder Haftung. Dies folgte aus einem umfassenden Ausschluss der Sachmängelhaftung sowie daraus, dass als einzige Folge des Ausbleibens der in Aussicht genommenen Änderung des Bebauungsplans vereinbart war, dass der Käufer das Grundstück nicht abnehmen und bezahlten musste.
Auch wenn die Parteien das Ausbleiben der Bebaubarkeit „nur“ als Fälligkeitsvoraussetzung formuliert hatten, entnimmt der BGH der vertraglichen Verknüpfung der Verpflichtung zur Planänderung mit der Fälligkeit die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung des Kaufvertrages: Der Kaufvertrag war unter die aufschiebende Bedingung gestellt (d.h. bis zu diesem Zeitpunkt schwebend unwirksam), dass der Gemeinde eine entsprechende Änderung des Bebauungsplans gelingt: Der Käufer sollte das Grundstück zu dem der erwarteten Planung entsprechenden Preis nur für den Fall erwerben, dass der Gemeinde die beabsichtigte Änderung des Bebauungsplans gelingt. Da die Parteien nach der Auslegung des Gerichts eine Leistungspflicht vermeiden wollten, sollte weder ein einklagbarer Anspruch des Käufers auf Änderung des Bebauungsplans begründet werden noch eine Zahlungsverpflichtung des Käufers bei einem Scheitern der Planänderung wirksam entstehen.
Da eine Risikoübernahme der Gemeinde zulässig ist, die Zahlungsansprüche zugunsten des Käufers auslösen kann, ist auch und erst recht die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung zulässig. Sie stellt auch kein unzulässiges Umgehungsgeschäft dar.
Vor diesem Hintergrund erweist sich die formulierte „Verpflichtung“ der Gemeinde zur Änderung des Bebauungsplans lediglich als eine Ausformung der Treuepflicht der Vertragsparteien: Sie sind gehalten, sich um den Eintritt der Bedingung zu bemühen. Wenn, wie hier, der Eintritt der Bedingung allein von dem Verhalten einer Partei abhängt (das der Gemeinde), so kann es der anderen Partei (Käufer) nicht zugemutet werden, zeitlich grenzenlos den Bedingungseintritt abzuwarten. Daher kann dem Käufer das Recht zustehen, sich im Fall der Unzumutbarkeit eines weiteren Abwartens von dem Vertrag loszusagen. Neben der vertrichenen Zeitdauer sind dabei auch die Hintergründe für die eingetretenen Verzögerung in der Bauplanung maßgeblich.

Fazit für die Vertragsgestaltung

Der BGH führt das Interesse des redlichen Grundstücksverkehrs und der Förderung der Privatinitiative an, um die Gemeinden stärker in die Pflicht zu nehmen. Wenn die Gemeinde mit der sich abzeichnenden Bauleitplanung einen höheren Grundstückspreis rechtfertigt, muss sie auch die Folgen einer Enttäuschung dieser Erwartung mittragen:

Sie kann und muss im Fall der Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung hinnehmen, dass der Vetrag nur wirksam wird, wenn ihr die erwartete Änderung des Bebauungsplans gelingt. Neben der aufschiebenden Bedingung sollte insbesondere der organisatorische Abstimmungsrahmen zur Herbeiführung der Bedingung und dessen zeitlicher Rahmen vereinbart werden.
Die Risikoübernahme der Gemeinde kann grundsätzlich sogar so weit gehen, dass sie für den Fall der Nichtrealisierung der erwarteten Bauleitplanung mit Schadens- oder Aufwendungsersatz belastet wird.
Die Unwirksamkeitsschwelle ist dann erreicht, wenn der Vertrag einen direkten Zwang zu einer bestimmten Bauleitplanung begründet, etwa indem die Gemeinde eine Bebaubarkeitsbeschaffenheit verspricht, eine entsprechende Leistungspflicht oder Haftung übernimmt oder sonst in „direkter“ Weise eine Verkürzung des zwingenden Planabwägungsvorgangs bewirkt.