Mietpreisbremse für Gewerbemietverträge? Berlin startet Bundesratsinitiative

Leser dieses Blogs hatten schon in einem vorherigen Beitrag (Die Mieten- und Wohnraumfrage im Fokus: Zum Streit über Enteignung, Mietendeckel, Mietspiegel, Grundsteuer, Baupflicht und Bestellerprinzip – Teil 1) Grund aufzuhorchen, als es darum ging, dass der geplante Berliner Mietendeckel mit dem Gedanken des Quartiersschutzes begründet wurde und damit auch das Gewerbemietrecht in den Fokus gerückt wurde. So hatte das mittlerweile berühmt-berüchtigte Mayer/Artz-Gutachten ausdrücklich auch die Problematik von steigenden Gewerbemieten für bestimmte im Quartier ansässige Unternehmen und Einrichtungen angeführt. 

Schon seit geraumer Zeit beschäftigt die Verdrängung von kleinen Gewerbebetrieben und sozialen/kulturellen Einrichtungen die Politik, wobei eine Ursache der Verdrängung in einem unzureichenden Schutz von Mietern im Gewerberaummietrecht gesehen wird. Schon länger ist daher die Tür geöffnet zu einer Mietrechtsdiskussion auch im Gewerberaummietrecht, zumindest soweit es um kleinere/mittlere Unternehmen bzw. soziale/kulturelle Einrichtungen in Ballungsgebieten geht. Über die Neueinführung eines Kündigungsschutzes für Gewerberaummieter, über Mieterhöhungsbegrenzungen und Mietpreisgrenzen wird diskutiert.

Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages hatte sich bereits im Jahr 2017 (Ausarbeitung WD 7 – 3000 – 149/17 vom 27.11.2017) mit dem Gewerbeschutz im Miet- und Baurecht befasst. Und am 19.10.2018 hatte der Bundesrat bereits auf Initiative des Landes Berlin und entgegen der Empfehlung des federführenden Rechtsausschusses und des Wirtschaftsausschusses eine Entschließung zur Anpassung des Gewerbemietrechts beschlossen (BR-Drs. 414/18):

  1. Der Bundesrat beobachtet mit Besorgnis, dass sich in innerstädtischen Lagen in den letzten Jahren vor dem Hintergrund erheblicher Steigerungen der Gewerbemieten ein Strukturwandel abzeichnet, der auch von einer Verdrängung kleiner inhabergeführter Gewerbebetriebe und sozialer Einrichtungen (zum Beispiel Kitas und Jugendeinrichtungen) geprägt ist.
  2. Der Bundesrat bittet die Bundesregierung vor diesem Hintergrund Maßnahmen im Dreiklang aus Gewerbemietrecht, Wirtschaftsförderung und Städtebaurecht zu prüfen, die geeignet sind, einer Verdrängung von kleinen und mittleren Unternehmen, von Einzelhandels- und Handwerksbetrieben und sozialen Einrichtungen in solchen Lagen entgegenzuwirken.

Auf diese Bitte soll nun eine weitere Prüfungs-Bitte des Bundesrates an die Bundesregierung folgen, jedenfalls wenn es um eine neue Bundesratsinitiative des Landes Berlin geht, die in der kommenden Woche angestoßen werden soll (Update: Am 13.08.2019 hat der Berliner Senat einen entsprechenden Beschluss gefasst). Dieses mal soll es konkret um die Einführung einer Gewerbemietpreisbremse in angespannten Gewerberaummärkten gehen.

Im Gegensatz zum Berliner Mietendeckel (siehe dazu: Berliner Senat beschließt Mietendeckel mit Mieterhöhungsmoratorium: Darf der das?) erkennt das Land Berlin dabei zumindest insoweit die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für das Mietpreisrecht an. Denn über die bundesgesetzlichen Regelungen des Bürgerliche Gesetzbuchs soll, quasi parallel zur Mietpreisbremse im Wohnraummietrecht, eine Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Regionen ermöglicht werden, in denen die besondere Gefahr besteht, dass es kleinen und mittleren Unternehmen nicht mehr möglich ist, einen Gewerbemietvertrag zu angemessenen Bedingungen zu schließen.

Um örtliche Faktoren hinreichend berücksichtigen zu können, sollte es den Bundesländern ermöglicht werden, Gebiete mit angespannten Gewerberaummärkten zu bestimmen, in denen die Regelungen über die Mietpreisbremse anzuwenden sind.

Presseerklärung des Berliner Senats vom 13.08.2019

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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.