„Grünes Mietrecht“: Instrumente für divergierende Anreize zur Energieeffizienz

Die Bundesregierung hat auf Grundlage von Art. 2a der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden ihre Langfristige Renovierungsstrategie vorgelegt.

Ausführlich: BReg legt Gebäude-Renovierungsstrategie vor: Fahrplan, Indikatoren und Meilensteine zur Energieeffizienz

Nach Art. 2a Abs. 1 Satz 2 lit. d) wird jede langfristige Renovierungsstrategie gemäß den geltenden Planungs- und Berichterstattungspflichten vorgelegt und umfasst mitunter einen Überblick über die Strategien und Maßnahmen, die auf divergierende Anreize und Fälle von Marktversagen ausgerichtet sind.

Was sind Divergierende Anreize („Split Incentives“)?

Gemäß der Empfehlung der EU-Kommission vom 8. Mai 2019 zur Renovierung von Gebäuden (COM (2019) 3352) können aus Sicht von Eigentümern und Mietern von Gebäuden sowie innerhalb von Eigentümergemeinschaften „divergierende Anreize“ bestehen, wenn der Nutzen oder die Einsparungen infolge von energetischen Nachrüstungen oder Energieeffizienzmaßnahmen nicht vollständig der Partei zugutekommen, die die betreffenden Maßnahmen bezahlt.

Siehe auch Artikel 19 Richtlinie zur Energieeffizienz (EED):
Unbeschadet der Grundprinzipien des Eigentums- und Mietrechts der Mitgliedstaaten beurteilen und ergreifen die Mit­gliedstaaten falls erforderlich geeignete Maßnahmen zur Beseiti­gung rechtlicher und sonstiger Hemmnisse für die Energieeffi­zienz, insbesondere in Bezug auf die Aufteilung von Anreizen zwischen dem Eigentümer und dem Mieter eines Gebäudes oder zwischen den Eigentümern, damit diese Parteien nicht deshalb, weil ihnen die vollen Vorteile der Investition nicht einzeln zugute kommen oder weil Regeln für die Aufteilung der Kosten und Vorteile unter­einander fehlen, davon abgehalten werden, Investitionen zur Verbesserung der Energieeffizienz vorzunehmen, die sie an­sonsten getätigt hätten.

Finally, some market barriers are not easy for carbon pricing to overcome. (…) Similarly, the “owner-tenant problem” could prevent principally economic investments in the building stock, unless specific instruments can address it.

World Economic Forum/Boston Consulting Group, Insight Report, The Net-Zero Challenge: Fast-Forward to Decisive Climate Action, January 2020, p. 26:

Es geht letztlich um das Vermieter-Mieter-Dilemma und dessen Lösung in einer Weise, die nicht nur einen Beitrag zum Klimaschutz leistet, sondern auch den wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen gerecht wird.

Es geht insbesondere um das „Investor-Nutzer-Dilemma“, dessen Lösung auch die Kernaufgabe von Green Lease, also von sog. grünen Mietverträgen, ist.

Beide Regelungsaspekte sollten dabei ein (messbares) Anreizsystem realisieren, das beide Vertragsparteien möglichst dazu veranlasst, im eigenen Interesse im Sinne der Nachhaltigkeitsziele zu handeln. Insbesondere ist das sog. „Investor-Nutzer-Dilemma“ zu lösen, d.h. die in eine Modernisierung investierende Partei sollte auch an den hieraus
resultierenden Kosten- bzw. Nutzungsvorteilen partizipieren.

Bickert, Anspruch auf „Green Lease“? Zur Frage der Verpflichtung des Vermieters zur (energetischen) Modernisierung des Mietobjekts – und was bei „Green Lease“ gilt

Mietrechtliche Instrumente zu den divergierenden Anreizen

Mieterhöhung nach Modernisierung

Zuvorderst nennt die Bundesregierung die im Mietrecht vorgesehene Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung (Modernisierungsumlage nach § 559 BGB).

Mit der Zielsetzung, wirksame Anreize zur energetischen Sanierung des Mietwohnungsbestands zu setzen, ermöglicht das geltende Mietrecht dem Vermieter, die Kosten der energetischen Sanierung auf den Mieter umzulegen.

So die Langfristige Renovierungsstrategie der Bundesregierung, BT-Drucksache 19/20380, S. 55

• Schon mit dem am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz wurden die mietrechtlichen Rahmenbedingungen für energetische Sanierungen verbessert, z. B. durch eine Duldungspflicht der Mieter bezüglich energetischer Modernisierungen und die Schaffung eines einheitlichen Rechtsrahmens für den Übergang auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) im laufenden Mietverhältnis.
• Seit 1. Januar 2019 beträgt die zulässige Erhöhung der Jahresmiete 8 % der reinen Modernisierungsaufwendungen.
• Die Senkung des Umlagensatzes von 11% auf 8% wurde im Hinblick auf den sozialen Ausgleich vorgenommen. Neben den bestehenden Härtefallregelungen bei der Umlage von Modernisierungskosten wurde zudem eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren eingeführt (§ 559 Abs. 3a BGB). Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur um 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen. Erhöhungen nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten) bleiben hierbei außer Betracht.
• Die Mieterhöhung nach Modernisierung tritt dabei zeitlich unbegrenzt ein.
• Der Vermieter ist dabei nicht an die sonst geltende Begrenzung der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden.
• Reine Instandsetzungskosten sind nach § 559 Abs. 2 BGB nicht umlagefähig und müssen ebenso wie staatliche Fördergelder und Finanzierungskosten aus den Modernisierungskosten herausgerechnet werden.
• Durch die Höhe der Modernisierungsumlage sollen sich die vorfinanzierten Investitionskosten für den Vermieter amortisieren.
• Der Mieter profitiert seinerseits von der Modernisierung durch niedrigere warme Betriebskosten und einen verbesserten Wohnkomfort. Im Idealfall halten sich die gestiegene Kaltmiete und verringerten Betriebskosten die Waage, wodurch die Warmmietenneutralität erreicht werden kann.
• Einen weiteren Anreiz setzt das seit 1. Januar 2019 geltende vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage beziehungsweise Modernisierungsmieterhöhung bei geringfügigen Maßnahmen (§ 559c BGB). Bei Gesamtkosten von höchstens 10.000 Euro pro Wohnung können Vermieter 30 % für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten mit dem Umlagesatz von 8 % umlegen. Zudem bleiben erhaltene Fördermittel unberücksichtigt.

Diese gesetzliche Regelung gilt deshalb als entscheidende wirtschaftliche Voraussetzung für das Implementieren energetischer Modernisierungsmaßnahmen im Mietwohnungsbestand.

So die Langfristige Renovierungsstrategie der Bundesregierung, BT-Drucksache 19/20380, S. 55

Nach der Einschätzung der Bundesregierung sind die kürzlich erfolgten gesetzlichen Besserstellungen der Mieter in einem wohnungspolitischen Spannungsverhältnis zu sehen:

• Es besteht die Gefahr, dass Sanierungsanreize hierdurch reduziert werden.
• Auf Mieterseite trägt sie zur Akzeptanz von energetischen Sanierung bei.

HINWEIS:
Die Bundesregierung hatte schon in ihrem Klimaschutzprogramm 2030 (S. 40) festgestellt, dass staatliche Markteingriffe bei den Wohnkosten für die Klimaschutzziele des Gebäudesektors kontraproduktiv sein können. Ausführlich: Ein Klimadeckel für den Mietendeckel? Zur Nachhaltigkeit landesrechtlicher Mietpreisregulierung

Die Bezahlbarkeit des Bauens und Wohnens bleibt auch künftig ein zu beachtender wesentlicher Eckpunkt.

So die Langfristige Renovierungsstrategie der Bundesregierung, BT-Drucksache 19/20380, S. 16

Ökologische / energetische Mietspiegel

Die Bundesregierung betont, dass der wirtschaftliche Vorteil der Modernisierungsmieterhöhung für den Vermieter nur vorübergehend spürbar sein kann, je nachdem, wie schnell die Vergleichsmieten auf den örtlichen Wohnungsmärkten steigen. Die Marktlage sei für die Miethöhe langfristig der dominante Faktor.

Durch die Integration energetischer Differenzierungsmerkmale im Mietspiegel (sog. „ökologischer bzw. energetischer Mietspiegel“) besteht demnach aber eine weitere Möglichkeit Anreize für energetische Sanierungen zu setzen.

• Durch eine Ergänzung in § 558 Abs. 2 BGB wurde der Bedeutung energetischer Merkmale für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Rechnung getragen.
• Auf kommunaler Ebene kann die Markttransparenz sowie die Akzeptanz und die Finanzierbarkeit energetischer Investitionen künftig verstärkt durch die Aufstellung qualifizierter energetischer Mietspiegel gestärkt werden.
• Eine Auswertung der bestehenden Mietspiegel in Deutschland zeigt, dass gut die Hälfte aller Mietspiegel bereits heute energetische Differenzierungsmerkmale enthalten, wobei diese in unterschiedlicher Detaillierung berücksichtigt sind.
• Seit einiger Zeit gibt es in vielen Kommunen ein verstärktes Interesse daran, energetische Differenzierungsmerkmale in Mietspiegeln in noch stärkerem Maße zu berücksichtigen.

Eigentümern, die energetisch sanieren mit dem Ziel, den Wert ihrer Immobilie zu erhöhen, ihre Marktposition zu verbessern, die Heizkostenbelastung der Mieter zu begrenzen und gegebenenfalls Leerstand zu vermeiden, kann durch energetische Mietspiegel eine marktgerechte Unterstützung geboten werden.

So die Langfristige Renovierungsstrategie der Bundesregierung, BT-Drucksache 19/20380, S. 56

Siehe auch schon: Anspruch auf „Green Lease“? Zur Frage der Verpflichtung des Vermieters zur (energetischen) Modernisierung des Mietobjekts – und was bei „Green Lease“ gilt

Angriff auf grünes Mietrecht – von „Grün“?

Erstaunlicherweise sind es gerade DIE GRÜNEN, die dem so beschriebenen „Grünen Mietrecht“ den Kampf angesagt haben. Mit ihrer Unterstützung des Berliner Mietendeckels sorgen sie in Berlin nicht nur dafür, dass Modernisierungen nach Verfahren, Umfang und Art gegenüber dem BGB sehr restriktiv reguliert werden, sie schalten auch schlicht das Mietspiegelsystem für die Geltungsdauer des MietenWoG Bln aus – ohne jede Art von Klimafolgenbetrachtung oder Auseinandersetzung mit „Split Incentives“.

Ausführlich:
Ein Klimadeckel für den Mietendeckel? Zur Nachhaltigkeit landesrechtlicher Mietpreisregulierung

Darüber hinaus haben sie beantragt, dass der Bundestag die Bundesregierung auffordern solle, einen Gesetzentwurf vorzulegen, der u.a. folgende Regelungen und Maßnahmen beinhaltet (BT-Drucksache 19/20542):

• das Mietminderungsrecht wird auf nicht umgesetzte, jedoch gesetzlich vorgeschriebene Energieeffizienzstandards im Gebäudebereich ausgeweitet;
• die Vorschrift des § 536 Absatz 1a des BGB, demzufolge Mieter bei einer energetischen Modernisierung für die Dauer von drei Monaten nicht die Miete mindern können, wird gestrichen.

Auch hier muss man das Fehlen jeder Auseinandersetzung mit „Split Incentives“ feststellen. Auch ist nicht erkennbar, wie dies zu den zugleich unterstützten (landesrechtlichen) Mietpreisregulierungen passen soll.

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