Kürzlich erst hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Kombination von Vergleichsmieten-Erhöhung und Modernisierungsumlage zulässig ist. Nun hat er bestätigt, dass auch ein sukzessives Vorgehen innerhalb der Modernisierungsumlage zulässig ist.
Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären.
BGH
Im Grundsatz gilt, dass Mieterhöhungsverlangen erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden können.
Sind aber die Modernisierungsarbeiten tatsächlich trennbar, kann der Vermieter auch das Mieterhöhungsverlangen trennen und zeitlich versetzt erklären. Im konkreten Fall ging es um verschiedene Maßnahmen zur Einsparung von Energie, um den erstmaligen Anbau einer Balkonanlage und um den Einbau von Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz.
Siehe auch:
BGH: Neues zur umfassenden Modernisierung, modernisierenden Instandsetzung und zum energetischen Zustand bei der Mietpreisbremse
Neues BGH-Grundsatzurteil für sanierende Vermieter: Vergleichsmieten-Erhöhung und Modernisierungsumlage, geht das?
Modernisierung, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung: BGH klärt Kostenumlage auf Mieter und Ausnahme von der Mietpreisbremse
BGH: Neues zu den Anforderungen an die Ankündigung von energetischen Modernisierungen
Der Mieterschutz steht dem nicht entgegen:
- Da der Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.
- Der Mieter ist auch insoweit ausreichend geschützt, dass jede Mieterhöhungserklärung ihrerseits den seitens des Vermieters zu erfüllenden Anforderungen des § 559b BGB genügen muss.
Liegt eine tatsächliche Trennbarkeit der Modernisierungsmaßnahmen vor, verliert der Vermieter seine Dispositionsfreiheit nicht dadurch, dass er diese dem Mieter einheitlich angekündigt hat:
- Allein die einheitliche Ankündigung der Maßnahmen mit einer einheitlichen Dauer sowie einer einheitlichen Mieterhöhung reichen nicht aus, um aus Sicht des Mieters den Schluss zu ziehen, die Miete könne erst nach Abschluss sämtlicher Maßnahmen erhöht werden.
- Auch aus dem Zweck der Modernisierungsankündigung kann keine Einschränkung der Flexibilität des Vermieters geschlussfolgert werden:
- Die Ankündigung soll dem Mieter durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen ermöglichen, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen.
- Danach dient die Mitteilungspflicht dem (ergänzenden) Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung auch gestaffelt auf den Mieter umzulegen.
Zutreffend berücksichtigt das Berufungsgericht im Ausgangspunkt, dass die Modernisierungsankündigung für die spätere Mieterhöhung nicht konstitutiv ist. Auch ohne eine Ankündigung kann der Vermieter die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen; lediglich die Frist, ab welcher der Mieter die erhöhte Miete schuldet, verlängert sich von drei auf sechs Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB).
BGH – VIII ZR 5/20
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