Während Einbruch des Wohnungsneubaus und der Baugenehmigungen: BVerwG untersagt beschleunigtes Genehmigungsverfahren – aber OVG stärkt den Wohnungsbau

Das Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung hat ermittelt, dass die Baufertigstellungen von 295.000 Wohnungen 2022 auf 223.000 Wohnungen 2023 und 177.000 Wohnungen 2024 zurückgehen könnten. Die Prognose für 2024 unterschreitet die am Bedarf ansetzende Zielmarke von 400.000 neuen Wohnungen der Bundesregierung im Koalitionsvertrag deutlich.

Seit März 2022 sind die Baugenehmigungen für Wohnungen und die Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe demnach eingebrochen. Verglichen mit dem Vorjahresmonat wurden demnach im April 2023 9.929 weniger Wohnungen genehmigt, was einem Rückgang von über 30 % und dem tiefsten Stand seit sieben Jahren entsprach.

Dies wiederum kann zu einem Kapazitätsabbau in der Bauwirtschaft führen, der auch mittel- bis langfristig das verfügbare Angebot weit hinter dem Bedarf zurückbleiben lässt und gefährlich werden kann für die großen Transformationsaufgaben und den großen Wohnraumbedarf.

IMK Policy Brief Nr. 155, Juli 2023, MEHR ÖFFENTLICHER WOHNUNGS- BAU ZUM ERHALT DER KAPAZITÄTEN? Eine Abschätzung möglicher Rückgänge der Bauaktivität durch gestiegene Zinsen für die Jahre 2023-24, Lukas Jonas, Carolin Martin, Thomas Theobald, S. 5, Abbildung 2a.
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis)

Auch wenn die Ergebnisse der Schätzunsicherheit unterliegen, untermauert die Größenordnung des prognostizierten Rückgangs der Bauaktivität, dass das Risiko eines merklichen Kapazitätsabbaus besteht, während gleichzeitig der mittelfristige Wohnungsbedarf, besonders für öffentlich-geförderte Wohnungen, hoch bleiben dürfte.
IMK Policy Brief Nr. 155, Juli 2023, S. 3

Vor allem auch in Berlin hinterlassen stagnierende Einnahmen einerseits und dramatische Kostensteigerungen sowie stark steigende Zinsen tiefe Spuren bei den Wohnungsunternehmen, wie der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. eben auf seiner Jahrespressekonferenz mitteilte. Obwohl die Herausforderungen in Form von Neubau und Modernisierungen hoch sind wie nie, seien ihre Investitionen 2022 erstmals seit 16 Jahren gesunken – und regelrecht eingebrochen. Man rechnet bei den Baufertigstellungszahlen für 2024 mit einem Rückgang um 27 Prozent. Dem stehen auch und vor allem in Berlin die Herausforderungen aus dem Bevölkerungswachstum, der steigende Nachfrage nach Wohnungen, der Energie- und Wärmewende und dem demografischer Wandel gegenüber.

Eine Schlussfolgerung des Verbandes besteht darin, mehr Verständnis für ökonomische Zusammenhänge in der Wohnungswirtschaft sowie die Beschleunigung von Bauplanungsverfahren einzufordern. Statt um Enteignungen müsse es um ein massives Konjunkturprogramm für Bauen und Modernisieren und um ein „Schneller-Bauen-Gesetz“ gehen.

Während die Politik sich mit diesen Forderungen noch auseinandersetzen muss, zeigt die aktuelle Rechtsprechung hierzu ein geteiltes Bild.

Siehe auch:
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Nachverdichtung von Baulücken im Innenbereich (§ 34 BauGB) oder Außenbereich (35 BauGB)? Auf den Bebauungszusammenhang kommt es an
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Gebäudestrategie Klimaneutralität 2045 mit Warmmiete, Mietminderung, Verkaufs-/Vermietungsverbot und ohne Modumlage? „Zombie-Gutachten“ greift Vermietende an
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So hat das Bundesverwaltungsgericht diese Woche den § 13b BauGB für unvereinbar mit Unionsrecht erklärt und beschleunigte Genehmigungsverfahren ohne Umweltprüfung für kleine Neubaugebiete untersagt (BVerwG 4 CN 3.22 – Urteil vom 18. Juli 2023).

Freiflächen außerhalb des Siedlungsbereichs einer Gemeinde dürfen demnach nicht im beschleunigten Verfahren nach § 13b Satz 1 BauGB ohne Umweltprüfung überplant werden. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 13b Satz 1 BauGB – Flächenbegrenzung, Beschränkung auf Wohnnutzung sowie Anschluss an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil – seien nicht geeignet, erhebliche Umwelteinwirkungen in jedem Fall von vornherein auszuschließen. Das gelte schon wegen der ganz unterschiedlichen bisherigen Nutzung der potenziell betroffenen Flächen und der Bandbreite ihrer ökologischen Wertigkeit.

§ 13b BauGB darf daher wegen des Vorrangs des Unionsrechts nicht angewendet werden. Die betroffene Gemeinde hätte somit im konkreten Fall nach den Vorschriften für das Regelverfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans eine Umweltprüfung durchführen sowie einen Umweltbericht erstellen und der Begründung des Bebauungsplans beifügen müssen. Dies hatte sie im Vertrauen auf § 13b BauGB nicht getan und dies führt nach dem BVerwG und entgegen der Vorinstanz (VGH Mannheim) zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans.

Das Opfer: Ein ca. 3 ha großes Gebiet im planungsrechtlichen Außenbereich, das ein (eingeschränktes) allgemeines Wohngebiet werden sollte. Früher war die Fläche am Ortsrand von Gaiberg eine Streuobstwiese und der vor vier Jahren beschlossene Bebauungsplan der Gemeinde sollte dort Wohnhäuser mit bis zu zwei Geschossen erlauben, die in Teilen auch schon gebaut wurden.

HINWEIS:
Auf Grundlage von § 13b BauGB wurden im Jahr 2017 befristet Außenbereichsflächen in das beschleunigte Genehmigungsverfahren für Bebauungspläne einbezogen. Ziel war es, die Errichtung von Wohnraum im Außenbereich zu erleichtern. Diese Befristung wurde im Zuge einer späteren Novellierung des BauGB durch das „Baulandmobilisierungsgesetz“ vom 14. Juni 2021 bis zum 31. Dezember 2022 verlängert. Verfahren unter § 13b BauGB konnten bis Ende 2022 eingeleitet und bis Ende 2024 abgeschlossen werden.Eine weitere Verlängerung war nicht geplant.
Gleichwohl ist die Kritik groß. Die Bemühungen der Gemeinden, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen, werde hierdurch konterkariert, ist aus der Immobilien- und Bauwirtschaft zu hören. Der Städte- und Gemeindebund fordert zeitnah eine alternative Vorschrift, die die Schaffung von Wohnraum in einem möglichst unbürokratischen Verfahren ermöglicht. Das Bundesbauministerium prüft derweil die Auswirkungen des Urteils in Abstimmung mit den Ländern und den kommunalen Spitzenverbänden.

Anders dagegen eine aktuelle Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg (Beschluss vom 28.06.2023 – OVG 10 S 17/23). Dieses hatte sich klar positioniert gegen die Angriffe eines Nachbarn auf ein Wohnbauprojekt und gegen Argumente, welche man zu Vorhaben im Innenbereich immer wieder hört.

Dieses Vorbringen ist schlicht unbehelflich, weil ausschließlich eine Verletzung subjektiver Rechte des Antragstellers zu prüfen ist, die ersichtlich hinsichtlich des bauplanungsrechtlichen Gebietserhaltungsanspruchs nicht vorliegt und hinsichtlich einer etwaigen Überschreitung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung schon grundsätzlich nicht vorliegen kann. Auch hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften oder des bauplanungsrechtlichen Rücksichtnahmegebotes ist eine Verletzung von Nachbarrechten des Antragstellers offensichtlich nicht gegeben.
OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28.06.2023 – OVG 10 S 17/23

Das OVG stellt im Einzelnen klar:

Die Nachbaranfechtung einer Baugenehmigung ist kein objektives Beanstandungsverfahren. Vielmehr sind nur solche Beeinträchtigungen des Nachbarn zu prüfen, die drittschützende Normen verletzen.
Ein Gebietserhaltungsanspruch beschränkt sich sowohl in einem festgesetzten Baugebiet als auch in einem faktischen reinen oder allgemeinen Wohngebiet auf Umstände, die sich auf die Art der baulichen Nutzung beziehen. Auch Gründe des Nachbarschutzes rechtfertigen es nicht, den Gebietserhaltungsanspruch der Sache nach systemwidrig auf Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung zu erweitern. Insbesondere kann der Gebietserhaltungsanspruch kein Abwehrrecht gegen Mehrfamilienhäuser in einem bisher durch Einfamilienhäuser mit Gärten geprägten Wohngebiet begründen und darf der Gebietserhaltungsanspruch nicht mit dem Schutz des Ortsbildes verwechselt werden, bei dem es sich um einen städtebaulichen Belang handelt, der rein objektivrechtlich geschützt ist und dessen Beeinträchtigung also ein Nachbar nicht geltend machen kann.
Das nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB zulässige Maß der baulichen Nutzung entfaltet grundsätzlich keine nachbarschützende Wirkung. Insoweit kann der Nachbar, der sich auf Grundlage des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gegen ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich wendet, mit seinem Begehren nur dann durchdringen, wenn die angefochtene Baugenehmigung gegen das im Tatbestandsmerkmal des Einfügens enthaltene Gebot der Rücksichtnahme verstößt. Eine isolierte Rüge des Verstoßes gegen das zulässige Maß der baulichen Nutzung im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB reicht daher nicht.
Nachbarrechtsgesetze regeln nur die privatrechtlichen Beziehungen der Grundstücksnachbarn untereinander. Für Streitigkeiten aus solchen Nachbarrechtsgesetzen sind die Zivilgerichte zuständig. Öffentlich-rechtliche Vorschriften werden durch diese Gesetze nicht berührt. So gehören die Vorschriften des Brandenburgischen Nachbarrechtsgesetzes nicht zu den bei Erteilung einer Baugenehmigung nach § 72 Abs. 1 Satz 1 BbgBO zu berücksichtigenden „öffentlich-rechtlichen Vorschriften“, sondern sind für das Bauverfahren ohne Belang.
Für eine Verletzung des bauplanungsrechtlichen Rücksichtnahmegebots aus § 34 Abs. 1 BauGB genügt es nicht, wenn ein Vorhaben die Situation für den Nachbarn nachteilig verändert. Eine Rechtsverletzung ist vielmehr erst dann anzunehmen, wenn dargelegt wird, aufgrund welcher besonderen Umstände im konkreten Einzelfall das Bauvorhaben trotz Beachtung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften in qualifizierter und individualisierter Weise auf schutzwürdige Interessen des Nachbarn keine Rücksicht nimmt. Von solchen besonderen Ausnahmefällen abgesehen kann ein Nachbar nicht beanspruchen, dass ein Grundstück nicht oder nur so bebaut wird, dass er keine dahingehenden Einschränkungen erfährt.
Nachbarn müssen in einem bebauten Wohngebiet hinnehmen, dass Grundstücke innerhalb des Rahmens, den das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht – insbesondere das Abstandsflächenrecht – vorgeben, baulich ausgenutzt werden und es dadurch zu Einsichtsmöglichkeiten kommt, die in einem bebauten Gebiet üblich sind.