In einer kurz zuvor veröffentlichten, weiteren Entscheidung des BGH stärkte dieser weiter die Vermieterposition. Er bekräftigte grundlegend, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf Mieter grundsätzlich anerkannt und gerechtfertigt ist.
„Diese Auffassung berücksichtigt bei ihrer Argumentation nicht hinreichend, dass Vornahmeklauseln, welche die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis auf den Mieter überwälzen, trotz der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltenen Regelung im Grundsatz zulässig sind. Dies entspricht nicht nur der jahrzehntelangen ständigen Senatsrechtsprechung, sondern auch dem in den Materialien zum Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 1. Juni 2001 zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers.“
BGH – VIII ZB 43/23
Zum einen bestätigt und verteidigt er seine Rechtsprechung, wonach die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel führt. Auch wenn also die Quotenabgeltung unwirksam ist, bleibt die wirksam vereinbarte Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im Übrigen unberührt und bestehen.
„Der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist. Das Zusammentreffen einer unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel. (…)
Zwar baut die Quotenabgeltungsklausel auf der Vornahmeklausel dergestalt auf, dass sie eine Renovierungspflicht des Mieters voraussetzt, sie hat jedoch mit der von ihr postulierten Zahlungspflicht des Mieters einen über die Vornahme von Schönheitsreparaturen hinausgehenden eigenständigen Regelungsgehalt. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist ihrerseits auch ohne die Quotenabgeltungsklausel sprachlich verständlich und inhaltlich vollständig und damit von dieser trennbar. Sie kann daher im Rahmen einer Klauselkontrolle aufrechterhalten werden, ohne gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion zu verstoßen.“
BGH – VIII ZB 43/23
Zum anderen bestätigt er seine Rechtsprechung, wonach Renovierungsfristen in Schönheitsreparaturklauseln wirksam sind, wenn sie nicht unveränderbar sind, sondern durch ihre flexible Gestaltung Raum lassen, den konkreten Renovierungsbedarf der Mieträume zu berücksichtigen (Charakter einer Richtlinie oder unverbindlichen Orientierungshilfe). Auch im Hinblick auf das Transparenzgebot dürfen insoweit nicht überzogene Anforderungen gestellt werden:
„Auch in der Zusammenschau des flexiblen Fristenplans mit der zusätzlich vorgesehenen Verlängerung oder Verkürzung der Renovierungsfristen ist für den verständigen und redlichen durchschnittlichen Mieter hinreichend erkennbar, dass sich die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem objektiven, tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung bestimmt.“
BGH – VIII ZB 43/23
Siehe auch schon: Neues zu Schönheitsreparatur-Klauseln – Teil 4: Nichts Neues zu starren Fristen
Der BGH bestätigt weiterhin seine neuere Rechtsprechung, wonach eine AGB-Klausel unwirksam ist, die den
Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Wirksame Vornahmeklauseln müssen gewährleisten, dass der Mieter nur zu den auf seine Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet wird beziehungsweise bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung einen angemessenen Ausgleich für seine Renovierungsleistungen erhält.
Siehe schon:
Neues zu Schönheitsreparatur-Klauseln – Teil 2: Unrenovierter Wohnraum
Neues zur Schönheitsreparatur im Mietvertrag: BGH nimmt Mieter in die (Kosten-) Pflicht
BGH: Unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln auch bei Renovierungs-Vereinbarungen
Allerdings dürfen nach dem BGH auch hier nicht die Vermieterinteressen und die Mieterpflichten außer Acht gelassen werden. Konkret bedeutet das: Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, trifft den Mieter. Im konkreten Fall war der Mieter dem nicht nachgekommen – und unterlag.
Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unter dem Gesichtspunkt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast.
BGH – VIII ZB 43/23
HINWEIS:
Dies darf nicht mit der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen vermengt werden. Die Fälligkeit der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturarbeiten richtet sich allein nach dem Renovierungszustand der Wohnung. Dies beinhaltet nicht die Pflicht des Vermieters, darzulegen und zu beweisen, dass der Renovierungsbedarf auf der Nutzung durch den Mieter beruht.
Folglich ist eine im Mietvertrag enthaltenen Beweislastregelung, wonach der Mieter für den Umfang der während seiner Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig ist, keine gemäß § 309 Nr. 12 BGB unzulässige Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters. Denn eine solche Regelung entspricht für den Fall der Wirksamkeit der Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen den allgemeinen prozessualen Regelungen zur Beweislast, wonach der Schuldner beweispflichtig für die – gemäß § 362 Abs. 1 BGB zum Erlöschen der gegen ihn gerichteten Forderung führenden – Erfüllung ist.
HINWEIS:
Auch hier ist die Abgrenzung zu der den Vermieter treffenden Beweislast für die Fälligkeit der Vornahme von auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen zu beachten, die von einer solchen Klausel nicht erfasst wird.
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