Der BGH hat heute in gleich zwei Entscheidungen (zum Wohnraummietrecht) die Weichen nachgestellt für das Dauerthema Schönheitsreparaturen im Mietvertrag.

Siehe ausführlich: Neues zu Schönheitsreparatur-Klauseln – Teile 1 bis 5

In beiden Fällen ging es darum, dass Mieter von ihrem Vermieter unrenovierten Wohnraum angemietet hatten und nun vom Vermieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangten. Zunächst hat der BGH die Unwirksamkeit der Schönheitsreparatur-Klauseln angenommen und damit seine seit 2015 neue Rechtsprechung bestätigt:

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam. Die Folgen für den Vermieter sind grundsätzlich gravierend:

  • Der Vermieter trägt die Instandhaltungslast im vollen Umfang.
  • Die Unwirksamkeit kann insbesondere auch nicht auf diejenigen Teile der Wohnung beschränkt werden, die dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden sind.
  • Der Vermieter kann  sich hinsichtlich bestehender Verträge auch nicht auf Vertrauensschutz berufen. Das Risiko einer Rechtsprechungsänderung trägt er als AGB-Verwender.

Siehe ausführlich: Neues zu Schönheitsreparatur-Klauseln – Teil 2: Unrenovierter Wohnraum und BGH: Unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln auch bei Renovierungs-Vereinbarungen

Sodann formuliert der BGH, wie bislang nur aus der Presseerklärung des BGH hervorgeht, wie folgt seine neuere Rechtsprechung:

  • Zwar lehnt er eine ergänzende Vertragsauslegung des Mietvertrages zugunsten des Vermieters dahingend, dass der Vermieter keine Schönheitsreparaturen auszuführen habe, klar ab. Er wendet sich aber auch gegen die teilweise vertretene Ansicht, die unwirksame Formularklausel im Mietvertrag sei so zu deuten, dass der Vermieter sich spiegelbildlich an der dort vorgesehenen (frischen) Renovierung festhalten lassen müsse und dass ihn deshalb ohne Rücksicht auf den (vertragsgemäßen) unrenovierten Zustand bei Mietbeginn eine uneingeschränkte Renovierungspflicht treffe.
  • Richtig ist nach Ansicht des BGH das Folgende:
    • Ausgangspunkt für die kraft Gesetzes geltende Erhaltungslast des Vermieters ist der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an den jeweiligen Mieter.
      In den vorliegenden Fällen war dies der unrenovierte Zustand. Denn in diesem Zustand wurde die Wohnung besichtigt und angemietet – eine Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführende Arbeiten wurde in den vorliegeden Fällen nicht getroffen.
    • Wenn sich dieser anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert, trifft den Vermieter also eine Instandhaltungspflicht.
  • Die spannende Frage ist nun aber: Was muss der Vermieter herstellen, den unrenovierten Anfangszustand oder darüber hinausgehend einen frisch renovierten Zustand?
    • Nach dem BGH ist die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien.
    • Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt.
  • Der BGH nimmt den Vermieter also weitreichend in die Ausführungsverantwortung. Allerdings überträgt er auch dem Mieter eine Mitverantwortung – mit einer anteiligen Kostenverantwortung.

Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

BGH
  • Der Mieter kann also zwar einerseits vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen. Er muss sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen.
  • Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies nach dem BGH regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.

PRAXISHINWEISE:
(1.) Begehrt der Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, so kann dieser die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden.
(2.) Verlangt der Mieter von dem mit der Durchführung der Arbeiten in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses, führt die angemessene Kostenbeteiligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten.


© Copyright by Dr. Elmar Bickert

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.