In einer weiteren Entscheidung hat der BGH (Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 21/13) die Abgrenzungsfrage renoviert/unrenoviert nicht entscheiden müssen, da die Klausel schon aufgrund der ständigen und unverändert fortgeltenden Rechtsprechung unwirksam war: Sie enthielt starre Fristen für die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter.

Nach der ständigen Rechtsprechung halten als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehende vorformulierte Vertragsklauseln, die dem Mieter die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen übertragen,

  • der Inhaltskontrolle nur stand, wenn und soweit die in der Klausel enthaltenen Renovierungsfristen nicht unveränderbar sind, sondern durch ihre flexible Gestaltung Raum lassen, den konkreten Renovierungsbedarf der angesprochenen Mieträume zu berücksichtigen, so dass die genannten Fristen letztlich nur den Charakter einer Richtlinie oder unverbindlichen Orientierungshilfe haben.
  • der Inhaltskontrolle nicht stand, wenn sie keine bedarfsorientierte Einschränkung der Renovierungsverpflichtung enthalten, sondern sich in einer starren Fristenregelung erschöpfen.

Auch wenn sich infolge von Vertragsverhandlungen oder aufgrund von „gelebten“ Vertragsentwürfen ergeben sollte, dass die Frage der Schönheitsreparatur in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrages geregelt ist,  so muss zur Vermeidung einer Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturpflicht des Mieters stets die Konsistenz sämtlicher Regelungsaspekte sichergestellt werden.

Enthält ein Vertrag etwa zum Teil eine (als solches wirksame) bedarfsabhängige Regelung und zum Teil eine (unwirksame) starre Fristenregelung, so führt die gebotene Gesamtschau der Regelungen zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel. Denn die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht.

 

 


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.