Zum Vertrag über die Errichtung und den Betrieb einer Photovoltaikanlage auf einem Fremdgrundstück: Miete oder Pacht?

In der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte wird verbreitet angenommen, ein Vertrag über die Nutzung eines Grundstückes zur Errichtung und zum Betrieb einer Photovoltaikanlage sei als Pachtvertrag anzusehen.

Nach § 581 BGB

wird der Verpächter durch den Pachtvertrag verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren,
wird der Pächter verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten und
sind auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

Der BGH hinterfragt diese Rechtsprechung, bemängelt, dass sie nicht näher begründet ist, und gibt nunmehr die folgenden Leitlinien vor:

Ob ein Vertrag, mit dem eine Partei der anderen ein Grundstück zur Nutzung überlässt, als Miet- oder Pachtvertrag einzustufen ist, hängt davon ab, ob dem Nutzer neben dem Gebrauch des Grundstücks auch der Genuss der Früchte im Sinne des § 99 BGB, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, zusteht.

Begriffe:

Früchte einer Sache sind die Erzeugnisse der Sache und die sonstige Ausbeute, welche aus der Sache ihrer Bestimmung gemäß gewonnen wird (Sachfrucht).
Früchte eines Rechts sind die Erträge, welche das Recht seiner Bestimmung gemäß gewährt, insbesondere bei einem Recht auf Gewinnung von Bodenbestandteilen die gewonnenen Bestandteile (Rechtsfrucht).
Früchte sind auch die Erträge, welche eine Sache oder ein Recht vermöge eines Rechtsverhältnisses gewährt (mittelbare Fruchtziehung).

Bei der Überlassung eines Grundstücks zum Zwecke der Errichtung und des Betriebs einer Photovoltaikanlage kommt die Annahme einer Rechtsfrucht oder eines Falls der mittelbaren Fruchtziehung nicht in Betracht. Auch eine Sachfrucht liegt typischerweise nicht vor:

Bei der Elektrizität, die mittels der vom Nutzungsberechtigten selbst zu errichtenden Photovoltaikanlage gewonnen werden soll, handelt es sich um keine unmittelbare Sachfrucht des Grundstücks.
Die Elektrizität soll aus der Substanz des auf die überlassene Fläche einstrahlenden Sonnenlichts gewonnen werden, mithin nicht aus der Substanz des Grundstücks selbst.

Es liegt also ein Mietvertrag vor.

Im konkreten Fall zeigte sich der Unterschied von Pacht- und Mietvertrag in der Kündigungsfrist. Es ging um eine Kündigung wegen Verstoßes gegen das Schriftformgebot, ein Dauerthema, das durch die neue Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln an Brisanz gewonnen hat. Die gesetzliche Schriftform gilt nach §§ 550, 578 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB unbeschadet der Einordnung als Miet- oder Pachtvertrag. Wichtige Unterschiede zeigen sich aber bei den Modalitäten der Kündigung:

Mietvertrag: Bei einer auf § 550 BGB gestützten ordentlichen Kündigung kommt es zur Vertragsbeendigung mit Ablauf der für die ordentliche Kündigung geltenden Kündigungsfrist, frühestens jedoch mit Ablauf des ersten Jahres nach Überlassung des Grundstücks.
Pachtvertrag: Hier ist die Sondernorm des § 584 Abs. 1 BGB zu beachten. Die Kündigung ist nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig. Sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.

Siehe zur Frage nach dem Eigentum an der Anlage auch: Windkraftanlagen auf fremdem Grund: Wem gehört die Windenergieanlage?