BGH zur Gewerbemiete: AGB-Risiken bei Minderungs-, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsklauseln

Die Vertragsklausel

Der BGH (Urt. v. 06.04.2016 – XII ZR 29/15) hat sich mit der Vertragsklausel eines Gewerbemietvertrages beschäftigt, nach deren Wortlaut

eine Minderung der Miete ebenso wie die Aufrechnung und die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gegen die Miete ausgeschlossen ist,
es sein denn, es handelt sich um
- Forderungen des Mieters auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatzes oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, oder
- andere Forderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.

Der BGH versteht die Klausel so, dass die Ausnahme für unbestrittene, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Forderungen sich auf Forderungen „aus dem Mietverhältnis“ beschränkt, während für nicht aus dem Mietverhältnis stammende Forderungen das uneingeschränkten Aufrechnungsverbot gelten soll. Danach erlaubt die Klausel keine Aufrechnung gegen die Miete mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus einem außerhalb des Mietvertrags stehenden Rechtsverhältnis. Ist das AGB-rechtlich wirksam?

Die Entscheidung

Grundsätzlich kann die Mietminderung bei der Geschäftsraummiete (nicht aber bei der Wohnraummiete!) eingeschränkt werden. Gleiches gilt grundsätzlich für eine formularmäßige Einschränkung der Aufrechnung auf unbestrittene, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Gegenforderungen. Es gibt jedoch zwingende Wirksamkeitsgrenzen:

Nach § 309 Nr. 3 BGB ist eine Bestimmung in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen.
Da es sich bei dem Ausschluss der Aufrechnung in den genannten Fällen um eine besonders schwerwiegende Verkürzung der Rechte des Vertragspartners handelt, die auch im Geschäftsverkehr nicht hingenommen werden kann, gilt diese Wirksamkeitsgrenze über § 307 BGB auch im unternehmerischen Geschäftsverkehr, also auch im Gewerbemietrecht.
Indem die Vertragsklausel die Zulässigkeit der Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen auf solche aus dem Mietverhältnis beschränkt, benachteiligt sie entgegen den Geboten von Treu und Glauben den Mieter unangemessen und ist daher gemäß § 307 BGB unwirksam.
Der Verstoß gegen die Wirksamkeitsgrenzen hat zur Folge, dass die Vertragsklausel insgesamt unwirksam ist, d.h.
- man kann nicht den die Unwirksamkeit „infizierenden“ Regelungsbestandteil (= die Ausnahme vom Aufrechnungsverbot bei unbestrittenen, rechtskräftig festgestellten oder entscheidungsreifen Gegenforderungen ist nur auf Forderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis beschränkt) isoliert herausstreichen und den Rest wirksam aufrechterhalten,
- auch die mit gleicher Zielrichtung in einem einheitlichen Satz vereinbarten grundsätzlichen Verbote der Aufrechnung, der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts und der Berufung auf eine Minderung der Miete sind von der Unwirksamkeit erfasst.

Erneut zeigt der BGH mit dieser Entscheidung, dass die Anforderungen an eine wirksame Klauselgestaltung auch im Gewerberaummietrecht nicht zu unterschätzen sind und dass Regelungsdefizite im Detail zur Unwirksamkeit einer ganzen Klausel führen können.