Mietpreisbremse und Nachtragsvereinbarungen: Aktuelle Urteile

Berlin ist – wenn ich in einer Wohnraummietsache am 30.04.2026 das Urteil eines Amtsgerichts und am 30.09.2026 im Berufungsverfahren des Urteil des Landgerichts Berlin II bekomme. Das ist eine herausragende Leistung in der Berliner Gerichtsbarkeit und zeigt, dass so oft so gute Richter:innen hinter den Türen der Gerichtsgänge arbeiten. Gute Nachrichten zu funktionierenden Abläufen in dieser Stadt – großartig, so macht das Freude.

Auch inhaltlich hat das Landgericht Berlin II hier einen großen Schritt gemacht.

Inhaltlich ist höchstrichterlich schon entschieden, dass Nachtragsvereinbarungen einen selbständigen Rechtsgrund für die Miete darstellen. Erst Ende 2025 hatte der BGH erneut entschieden, dass die Mietpreisbremse nicht auf nachträgliche Mietpreisvereinbarungen (Erhöhung oder Ermäßigung) nach Vertragsabschluss im laufenden Mietverhältnis Anwendung findet, auch nicht im Wege einer analogen Anwendung. Es wäre eine nicht zulässige Analogie, die Mietpreisbremse auf Nachträge zu bestehenden Verträgen anzuwenden – so der BGH zu einem Fall aus Berlin.

Siehe schon:

Die fünf Wirklichkeiten der Mietpreisbremse – und eine aktuelle Entscheidung

Auch durch den Eintritt einer Partei in die Rechte und Pflichten eines bestehenden Mietverhältnisses wird nicht im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB eine nach den Regelungen über die zulässige Höhe bei Mietbeginn (§§ 556d ff. BGB) überprüfbare Miete neu vereinbart.

Angesichts des eindeutigen gesetzgeberischen Willens, wonach die Vorschriften nur für Vereinbarun-gen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn gelten sollen (BT-Drucks. 18/3121, aaO), fehlt es bereits an einer für eine Analogiebildung erforderlichen planwidrigen Regelungslücke.
BGH, Urteil vom 17. Dezember 2025 – VIII ZR 56/25

Das Landgericht Berlin II greift das auf.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts und der Beklagten greifen die Regelungen über die sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) im vorliegenden Fall nicht. … Sie gilt demnach nur bei Neuabschlüssen.
Landgericht Berlin II, Urteil vom 30.09.2026 – 46 S 65/26

Auch ein Vertragsbeitritt eines neuen Mieters zu einem bestehenden Mietvertrag ist kein Neuabschluss, auch nicht für den neuen Mieter, und macht auch aus dem Bestandsvertrag keinen Neuvertrag – auch dann nicht, wenn in diesem Rahmen einer Mieterhöhung vereinbart wird.

Die unterschätzte Ausnahme von der Mietpreisbremse

Wird ein Mieter im Wege einer dreiseitigen Vereinbarung durch einen neuen Mieter ausgetauscht, wird regelmäßig kein neuer Mietvertrag (iSd § 556d I BGB) abgeschlossen. Das gilt auch dann, wenn die Vereinbarung mit einer Mieterhöhung verbunden wird. Auch dann ist regelmäßig nur von einer Vertragsänderung auszugehen. Für den Eintritt eines zusätzlichen Mieters – wie hier – gilt nichts anderes. Auch in einem solchen Fall ist im Zweifel nur von einer Änderung des Mietvertrags auszugehen (Erweiterung in subjektiver Hinsicht).
Landgericht Berlin II, Urteil vom 30.09.2026 – 46 S 65/26

Ein Mann in einem dunkelblauen Anzug mit Brille lächelt leicht und steht entspannt mit beiden Händen in den Taschen.

Die Berliner Rechtsprechung tat sich bislang schwer mit der Herausnahme von Nachträgen aus der Mietpreisbremse. Ein AG ließ uns gar wissen, man sei nicht an der vermieterfreundlichen Rspr. des BGH interessiert. Das haben wir nicht hingenommen. Beim LG Berlin konnten wir nun der zutreffenden Rechtslage auch in Berlin zum Durchbruch verhelfen.
Dr. Elmar Bickert

Maßgeblich ist, auch nach dem Landgericht Berlin II, stets die Auslegung des konkreten Vertrages im Einzelfall, weshalb hier besondere Sorgfalt erforderlich ist.

Wie zahlreiche Formulierungen zeigen („Eintritt in den bestehenden Mietvertrag“, „Fortführung des Mietverhältnisses“, „Fortgeltung der Bestimmungen des Mietvertrags“), war kein Neuabschluss gewollt/vereinbart. Bei der Auslegung ist die anerkannte Regel zu beachten, dass bei der Feststellung des Willens der Parteien, das alte Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein neu begründetes Rechtsverhältnis zu ersetzen, große Vorsicht geboten ist und von einer Novation nur ausnahmsweise ausgegangen werden darf, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen. Wie aufgezeigt, fehlt es an einem solchen unzweifelhaft zum Ausdruck gebrachten Willen. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall.
Landgericht Berlin II, Urteil vom 30.09.2026 – 46 S 65/26

Wichtig ist, dass eine solche wirksame Nachtragsmiete im nachfolgenden Mietvertrag fortwirkt. Sie fällt auch dann unter das Vormietenprivileg des § 556e Abs. 1 BGB, wenn die Miete oberhalb der Mietpreisbremse liegt. So etwa kürzlich das AG Frankfurt a.M.

Denn die Regelung des § 556d BGB gilt nur für die Vereinbarung einer Miete bei Abschluss des Mietvertrages; spätere einvernehmliche Mieterhöhungen sind dagegen auch dann zulässig, wenn sie den Rahmen des § 556 d BGB übersteigen.
AG Frankfurt a.M., Urt. v. 09.09.2026 – 33029 C 147/25