BGH: Zum mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot

Will der Vermieter angefallene Betriebskosten von dem Mieter geltend machen, so benötigt er hierfür eine vertragliche Vereinbarung, die hinreichend bestimmt und im Rahmen des AGB-rechtlich Wirksamen (soweit AGB vorliegend) die entsprechende Kostenlast auf den Mieter überträgt. Ist diese Voraussetzung gegeben, so muss der Vermieter im Hinblick auf die Höhe der übertragenen Kostenlast einen weiteren Gesichtspunkt beachten: Das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot.

Der BGH (Urt. v. 17.12.2014 – XII ZR 170/13) hat entschieden, welche Darlegungen dem Mieter obliegen, um einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu begründen.

Geltungsbereich & Inhalt

Das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot schreibt sowohl im Wohnraum- wie auch im Gewerberaummietrecht dem Vermieter vor, nur solche Kosten auf den Mieter umzulegen, die erforderlich und angemessen sind. Allerdings steht dem Vermieter bei der Auswahl seiner Vertragspartner zum Betrieb bzw. zur Verwaltung des Mietobjekts ein Ermessensspielraum zu.

Wirkungsweise

Das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot wirkt nicht dergestalt, dass die Kostentragungslast des Mieters von vornherein nur in dem wirtschaftlichen Umfang begründet werden kann. Es wirkt vielmehr als vertragliche Nebenpflicht des Vermieters: Veranlasst dieser den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er diese Nebenpflicht. Hieraus resultiert ein Schadensersatzanspruch des Mieters, der darauf gerichtet ist, dass der Vermieter den Mieter von den überhöhten Kosten freihalten muss. Diese Wirkungsweise ist von grundlegender Bedeutung für die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast.

Darlegungs- und Beweislast

Der Vermieter muss „nur“ darlegen und beweisen, dass die umgelegten Kosten

angefallen sind und
von der vertraglichen Vereinbarung zur Kostentragungspflicht des Mieters abgedeckt sind.
Er muss grundsätzlich nicht die für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen vortragen (z.B. Preisvergleich) oder eine Pauschale (z.B. Verwaltungsentgelt) auf die einzelnen Tätigkeiten aufschlüsseln.

Der Mieter muss einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darlegen und beweisen.

Es reicht nicht, die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten zu bestreiten oder lediglich pauschal überhöhte Preise zu behaupten.
Er muss darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären (Preisvergleich mit geeigneten Vergleichsobjekten).
Durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen kann sich der Mieter Kenntnis von der Angemessenheit der Kosten machen.
Die Darlegungen des Mieters müssen das Gericht jedoch noch nicht von der Richtigkeit der behaupteten Tatsache, von der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots durch den Vermieter, überzeugen.

Zur Frage, welche Bedeutung das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot für die Frage der Modernisierungspflicht des Vermieters hat, siehe HIER.

Auf Mietvertragsebene kann das Wirtschaftlichkeitsgebot als ein rechtlicher Anknüpfungspunkt für die Wirtschaftlichkeitsdimension des Nachhaltigkeitsansatzes angesehen werden.