Hat der Bauträger die Immobilie errichtet und von der (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft bereits die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erlangt, so kann er ein Interesse daran haben, weitere Erwerber (sog. Nachzügler) an die erfolgte Abnahme zu binden. Versucht er dies über Allgemeine Geschäftsbedingungen, so muss er nach einem neuen BGH-Urteil Unwirksamkeitsrisiken und Treuwidrigkeitseinwände beachten.

Kauf- oder Werkvertragsrecht?

Im konkreten Fall hatten die Erwerber in Form von Sonderwünschen für das Sondereigentum ergänzende Herstellungsleistungen des Bauträgers vereinbart. Dies reichte dem BGH (Urt. v. 25.02.2016 – VII ZR 49/15) aus, um eine werkvertragliche Einordnung vorzunehmen.


Darüber hinaus lässt der BGH deutlich erkennen, die Fortgeltung der bisherigen Rechtsprechung zu befürworten, wonach auch im Fall eines zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses neu errichteten und bereits fertiggestellten Bauwerks Werkvertragsrecht anzuwenden ist. Eine Bezeichnung als Kaufvertrag steht dem nicht entgegen, soweit Interessenlage, wirtschaftliche Bedeutung, Zweck und Inhalt des Vertrages die Verpflichtung des Verkäufers zur mangelfreien Errichtung des Bauwerks ergibt. Dies kann auch dann noch anzunehmen sein, wenn der Veräußerungsvertrag erst zwei Jahre nach Errichtung geschlossen wurde.


Zur Unwirksamkeit von Abnahmebindungsklauseln

Die Klausel

„Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentum ist bereits erfolgt. Der Verkauf gilt nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart.“

wird so ausgelegt, dass die Erwerber an die bereits erfolgte Abnahme und damit an den Verjährungsbeginn gebunden sind. Dies bedeutet eine mittelbare Verkürzung der Verjährungsfrist, welche nach § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam ist.


Zum Treuwidrigkeitseinwand

Nun ergibt sich aus der Unwirksamkeit der Abnahmeregelung ein Folgeproblem: Die Abnahme markiert im Grundsatz den Zeitpunkt, von dem an die Mängelrechte eingreifen. Ist aber die Abnahmeklausel unwirksam, so ist dieser Zeitpunkt noch nicht eingetreten.  Kann sich der Bauträger hierauf berufen, um die Mängelrechte abzuwehren?


Begrüßenswert wäre gewesen, wenn der BGH den „Dauerbrenner“ der Baurechtsliteratur, ob Mängelrechte generell vor Abnahme anwendbar sein können, geklärt hätte. Der BGH aber lässt diese Frage weiter offen und entscheidet wie folgt:

  • Dem Bauträger ist es nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Unwirksamkeit seiner eigenen (Abnahme-) AGB zu berufen und aus der Unwirksamkeit Vorteile zu ziehen.
  • Der Bauträger hat durch die Stellung seiner Abnahmebindungsklausel den Eindruck erweckt, dass aufgrund erfolgter Abnahme die Gewährleistungsphase eingetreten sei.
  • Er muss daher auch den Nachteil tragen, dass er trotz fehlender Abnahme mit Mängelrechten konfrontiert wird.

 


Zum Haftungsmanagement bei Mängeln am WEG-Gemeinschaftseigentum siehe schon HIER.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.