Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei Immobilienverkauf und Aufteilung

Aufteilung nach WEG

Bereits am 22. November 2013 (V ZR 96/12) hatte der BGH für den Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks entschieden, dass das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB grundsätzlich nicht entsteht, wenn erst der Erwerber Wohnungseigentum begründet. Dies soll in der Regel auch bei dem so genannten Erwerbermodell gelten, wenn also die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Wohnungseigentumseinheiten selbst zu nutzen.

Nach dem BGH berechtigt das Vorkaufsrecht des Mieters nicht zum Erwerb des gesamten Grundstückes oder zum Erwerb eines bloßen Miteigentumsanteils, sondern zum Erwerb des in seiner Entstehung schon angelegten Eigentums an der von ihm gemieteten Wohnung.
Daher muss die zukünftige Wohnungseigentumseinheit im Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein.
Zudem setzt ein Vorkaufsrecht des Mieters nach dem BGH in solchen Fällen grundsätzlich voraus, dass sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer vertraglich verpflichtet hat, seinerseits die Aufteilung nach WEG durchzuführen.
Im Einzelfall kann das Vorkaufsrecht nach Treu und Glauben entstehen, wenn ein Rechtsmissbrauch vorliegt. Ein solcher liegt vor, wenn Verkäufer und Käufer nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Verkäufer verzichten und die Teilung dem Käufer überlassen.

Realteilung

Nun hat sich der BGH zu dem Fall einer Realteilung geäußert (Urt. v. 27.04.2016 – VIII ZR 61/15).

Die für die Begründung von Wohnungseigentum geltende Bestimmung des § 577 BGB ist auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend anzuwenden. Folglich kann ein Vorkaufsrecht des Mieters in Betracht kommen

sowohl im Falle der Veräußerung eines Grundstücks nach vollzogener Realteilung (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB analog),
als auch im Falle der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bei beabsichtigter Realteilung (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog).

Die Anforderungen an den 2. Fall entsprechen den obigen zur Aufteilung nach WEG. Es reicht daher nicht aus, dass der Vermieter das ungeteilte Grundstück an einen Dritten veräußert und dieser nach dem Erwerb die Realteilung durchführt.

Vielmehr muss sich dem Kaufvertrag unter Anwendung der Auslegungsregeln nach §§ 133, 157 BGB entnehmen lassen, dass der Veräußerer auch den Vollzug der Realteilung schuldet und damit der Erwerber gegen den Veräußerer einen Anspruch auf die Begründung eines bestimmten oder wenigstens bestimmbaren Einzelgrundstücks erwirbt, das mit dem angemieteten Wohnhaus bebaut ist. Die Vertragsauslegung richtet sich dabei nach den folgenden Grundsätzen:

Der von den Parteien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille ist der Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung.
Weiter sind insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können.
Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben.
Bei formbedürftigen Vereinbarungen sind außerhalb der Urkunde liegende Begleitumstände allerdings nur dann berücksichtigungsfähig, wenn sie in der Urkunde einen wenn auch unvollkommenen Ausdruck gefunden haben.

Der Fall

Im konkreten Fall sah der BGH das Vorkaufsrecht des Mieters als begründet an. Im Wege der Auslegung nach den vorstehenden Kriterien kam er zu dem Auslegungsergebnis, dass sich die Verpflichtung des Verkäufers nicht in der Eigentumsverschaffung an dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses allein existierenden Gesamtgrundstück erschöpfte, sondern dieser auch die schuldrechtliche Verpflichtung eingegangen war, den einzelnen Käufern das Eigentum an den ihnen jeweils nach dem Vertrag zugeordneten Einzelflächen zu verschaffen.

Wenn sich schon aus einer Bezugnahme des Kaufvertrages auf eine Teilungserklärung nach § 8 WEG ergeben könne, dass vom Verkäufer die vollendete Aufteilung in Wohnungseigentumseinheiten geschuldet ist, so gelte dies erst recht, wenn im Vertragstext Regelungen über die Aufteilung des Gesamtgrundstücks entsprechend dem Vertragsbestandteil gewordenen Lageplan und über die Zuordnung der konkret und eingehend beschriebenen Teilflächen an einzelne Käufer einen breiten Raum einnehmen. So war es im entschiedenen Fall.

Die Vereinbarung eines Gesamtkaufpreises, der nicht auf die Teilflächen aufgeteilt wurde, lässt dagegen nicht den zwingenden Schluss zu, dass nur ein ungeteiltes Grundstück Kaufgegenstand gewesen ist.

Identität von Mietgegenstand und Kaufgegenstand?

Der BGH widerspricht der Ansicht, dass ein Vorkaufsrecht nur dann wirksam ausgeübt werden könne, wenn Mietgegenstand und Kaufgegenstand vollständig identisch sind.

Durch den entsprechend anwendbaren § 467 Satz 1 BGB wird der Grundsatz der Vertragsidentität eingeschränkt: Die Vorschrift des § 467 Satz 1 BGB ordnet an, dass sich der zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem vereinbarte Gesamtkaufpreis um den Anteil verringert, der auf die nicht vom Vorkaufsrecht erfassten Gegenstände entfällt. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann.

Identität von Kaufgegenstand und Gegenstand der Ausübungserklärung?

Eine wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts hängt auch nicht zwingend von der Identität von Kaufgegenstand und Gegenstand der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts ab. Denn ein Vorkaufsberechtigter, der an mehreren Kaufgegenständen Vorkaufsrechte hat, ist in entsprechender Anwendung des § 467 Satz 1 BGB nicht verpflichtet, das Vorkaufsrecht einheitlich für alle verkauften Gegenstände auszuüben.

Der Vorkaufsverpflichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (analog) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Gegenstände beziehungsweise auf das gesamte Grundstück erstreckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe.