Der BGH hat sich in einem aktuellen Beschluss mit einer mietvertraglichen Klausel befasst, wonach vom (Wohnungs-) Mieter neben der „Grundmiete“ und der Betriebskostenvorauszahlung ein monatlicher „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ zu zahlen war. Im Gegenzug hatte der Vermieter die Ausführung der  Schönheitsreparaturen zu übernehmen.

Der BGH hat keine Bedenken gegen eine solche Vertragsgestaltung:

Nicht kontrollfähige Preisabrede

Der BGH wertet die Zahlungsklausel als Preis(haupt)abrede, die nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt.

Bei der Zahlung des Schönheitsreparaturen-Zuschlags handelt es sich ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der „Grundmiete“ um ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters.

Keine Umgehung

Der BGH spricht sich zudem gegen die Annahme aus, bei einer solchen Vertragsgestaltung handele es sich um ein Umgehungsgeschäft nach § 306a BGB. Ein solches Umgehungsgeschäft hätte dessen Unwirksamkeit zur Folge.

Es trifft nicht zu, dass den Klägern mit Hilfe dieses getrennt ausgewiesenen Zuschlags quasi eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übergebenen Wohnung auferlegt wird, die ihnen im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht hätte auferlegt werden können, weil kein angemessener Ausgleich entsprechend der Rechtsprechung des Senats gewährt worden sei. Denn die Ausweisung eines „Zuschlags Schönheitsreparaturen“ hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen hat der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entsteht; es handelt sich mithin um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation

Was gilt bei Mieterhöhungen?

Nach dem BGH gehört der Zuschlag im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist.

Relevanz einer unwirksamen Quotenabgeltungsklausel?

Der BGH spricht sich zudem dagegen aus, dass eine zugleich vereinbarte und unzweifelhaft unwirksame Quotenabgeltungsklausel (auf starrer Berechnungsgrundlage) zur Unwirksamkeit der Vereinbarung des „Zuschlags Schönheitsreparaturen“ führe. Dies jedenfalls aus dem Grund, dass der Mietvertrag unmissverständlich klarstellte, dass die Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegen.


Grundlegendes zu den Schönheitsreparaturen finden Sie hier.


 

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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.