Der BGH hat mit einem aktuellen Urteil seine Rechtsprechung zu den Anforderungen an das Vorliegen eines Sachmangels beim Kaufvertrag unter den Mangeltatbeständen des § 434 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BGB bestätigt und fortgeschrieben.


Nach den genannten BGB-Bestimmungen ist eine Kaufsache u.a. in den folgenden Fällen mangelhaft:

  1. Soweit eine Beschaffenheit vereinbart ist: Die vereinbarte Beschaffenheit liegt nicht vor.
  2. Soweit keine Beschaffenheit vereinbart ist: Die Kaufsache eignet sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung.

Zu 1: Beschaffenheitsvereinbarung

Wann ist eine Beschaffenheit vereinbart?

Eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus,

  • dass der Verkäufer in vertragsgemäß bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und
  • damit seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen

Eine solche Vereinbarung kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden.

Die Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung kommt dabei allerdings nicht „im Zweifel“, sondern nur in einem eindeutigen Fall in Betracht.

Ob im Einzelfall in dieser Weise eine Beschaffenheitsvereinbarung zu bejahen ist, ist eine Frage der in erster Linie dem Tatrichter obliegenden Vertragsauslegung.

Was gilt bei Immobilienkaufverträgen?

Hierüber sagt die neue Entscheidung nichts. Denn sie handelt von … Ebersperma zur Besamung von Zuchtsauen (habe nach reiflicher Überlegung davon abgesehen, die Bilderauswahl in Anlehnung an den Entscheidungsgegenstand zu treffen – mit was man so in die Nachschlagewerke des BGHs kommt).

Zur Beantwortung der Frage können wir aber auf einen vorherigen Beitrag verweisen: Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.


Zu 2: Vertraglich vorausgesetzte Verwendungseignung

Vertraglich vorausgesetzt im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB ist die zwar nicht vereinbarte, aber von beiden Vertragsparteien übereinstimmend unterstellte Verwendung der Kaufsache, die von der gewöhnlichen Verwendung abweichen kann.

Die Eignung einer Sache für eine bestimmte Verwendung ist nicht erst zu verneinen,

  • wenn die Tauglichkeit der Kaufsache zu diesem Gebrauch ganz aufgehoben ist,
  • sondern bereits dann, wenn sie lediglich gemindert ist.

Das soll beispielsweise schon dann der Fall sein, wenn mit der nach dem Vertrag vorausgesetzten Verwendung des Kaufobjekts

  • erhebliche Gesundheitsgefahren oder
  • das Risiko eines großen wirtschaftlichen Schadens

verbunden sind.


Exkurs 1: Zur gewöhnlichen und üblicherweise zu erwartenden Verwendungseignung

Nach dem Vorstehenden nähert sich der Mangeltatbestand des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB weiter demjenigen des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB an.  Nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB muss sich der Kaufgegenstand für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Ist das nicht der Fall, so ist der Kaufgegenstand mangelhaft.

Oftmals wird vom BGH ein Sachmangel nach diesem Mangeltatbestand quasi als Auffangtatbestand bejaht und offen gelassen, ob auch die Mangeltatbestände der Beschaffenheitsvereinbarung oder der vertraglich vorausgesetzten Verwendungseignung vorliegen (siehe etwa hier: BGH zur Verkäuferhaftung bei Altlasten(verdacht): Umweltgefährdende Bodennutzung begründet offenbarungspflichtigen Mangel).


Exkurs 2: Öffentliche Äußerungen

Der Vollständigkeit wegen sei hier noch der weitere Mangeltatbestand des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu nennen: Demnach gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, etwa auch Angaben in einem Exposé.

Die Regelung in § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gilt auch für den beurkundungspflichtigen Grundstückskaufvertrag, soweit nichts Abweichendes vereinbart ist (siehe ausführlich hier).


Exkurs 3: Haftungsausschluss

Die vorgenannte Differenzierung der Mangeltatbestände ist auch im Zusammenhang mit Haftungsausschlussklauseln relevant. So wird nach der BGH-Rechtsprechung ein allgemein gehaltener, umfassender Haftungsausschluss für Sachmängel so ausgelegt, dass er

  1. nicht gilt für zugleich vereinbarte Beschaffenheiten (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB),
  2. gilt für Beschaffenheiten, die zwar nicht vereinbart sind, die sich aber ergeben aus
    • der vertraglich vorausgesetzten Verwendungseignung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB),
    • der gewöhnlichen und üblicherweise zu erwartenden Verwendungseignung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB) und
    • öffentlichen Äußerungen des Verkäufers (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Ausführlich dazu: Hier entlang.


Zur Abgrenzung des Sachmangels vom Rechtsmangel werden Sie hier fündig: Von Nutzungs- und Baubeschränkungen: BGH bestätigt Bedeutung des Rechtsmangels (auch) für den Immobilienkauf.


© Copyright by Dr. Elmar Bickert

 

 

Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.