Der BGH hat am 18.03.2015 in gleich drei Entscheidungen (1) die Weichen für die Beurteilung der Wirksamkeit von Schönheitsreparatur-Klauseln im Wohnraummietrecht neu gestellt bzw. bestätigt. Unter Aufgabe bisheriger Rechtsprechung hat er entschieden, dass

  • formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln und
  • grundsätzlich auch Formularklauseln, in denen Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden, obwohl die Wohnung dem Mieter zum Mietbeginn unrenoviert übergeben worden war,

unwirksam sind.

Um die neuen Entscheidungen einzuordnen, mag zunächst ein Rückblick auf eine vorherige Leitentscheidung des BGH hilfreich sein, die anschaulich zu Instandhaltungen und Instandsetzungen im Gewerberaummietrecht die grundlegenden Parameter für die Frage der Erhaltungslast beschrieben hatte (2):

  • Vereinbaren die Parteien nichts Abweichendes zur Erhaltung des Mietobjekts, gilt das gesetzliche Mietrecht: Der Vermieter ist dafür verantwortlich, das Mietobjekt in einem gebrauchstauglichen Zustand zu überlassen und während der gesamten Mietzeit zu erhalten.
  • Die Erhaltungslast kann aber (auch über Formularklauseln) auf den Mieter übertragen werden. An anderer Stelle (3) spricht der BGH von einer mietvertraglichen Praxis und langjährigen Übung, die bereits Verkehrssitte geworden ist. Allerdings gilt das nur, soweit die Übertragung der Erhaltungslast für ihn überschaubar bzw. beherrschbar ist. Die Überschaubarkeit kann durch die Vereinbarung einer angemessenen Kostenhöchstgrenze gewährleistet werden. Die Beherrschbarkeit wird durch die Begrenzung der Erhaltungslast des Mieters auf solche Schäden erreicht, die seinem Mietgebrauch oder seiner Risikosphäre zuzuordnen sind.

Unwirksam ist daher im Gewerberaummietrecht etwa eine ohne angemessene Kostenobergrenze vereinbarte Erhaltungslast des Mieters für Gemeinschaftsflächen oder Gemeinschaftsanlagen, welche in der Regel im gebrauchten Zustand übernommen werden. Denn

  • hierdurch wird dem Mieter die Verantwortung für anfängliche Mängel bzw. bereits vorhandene Abnutzung und für ihm nicht zurechenbares Drittverhalten übertragen (keine Beherrschbarkeit),
  • deren jeweilige Kosten für ihn nicht vorhersehbar sind (keine Überschaubarkeit).

Von der vorstehend umrissenen Rechtslage bei Allgemeinen Geschäftbedingungen zu unterscheiden ist die Rechtslage bei Individualvereinbarungen: Durch Individualvereinbarung kann ein Mieter von Gewerberäumen grundsätzlich weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haftung führt (4).


Gehen wir nun aber weiter zu den anfangs genannten neuen Entscheidungen des BGH. Sie sind zum Wohnraummietrecht ergangen, greifen aber zumindest dem Inhalt nach die vorstehend dargestellten Kriterien der Beherrschbarkeit und Überschaubarkeit auf. Folgen Sie bitte den nachstehenden Links (wird sukzessive freigeschaltet):

(1) BGH, Urteile vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13. (2) BGH, Urt. v. 26.09.2012 – XII ZR 112/10, Rn. 17; bestätigt: BGH, Urt. v. 10.09.2014 – XII ZR 56/11, Rn. 22(3) BGH, Urt. v. 12.03.2014 – XII ZR 108/13, Rn. 19. (4) BGH, Urt. v. 26.11.2014 – XII ZR 120/13, Rn. 24.

 

 


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.