Wird das Mietobjekt bei Vertragsende in einem Zustand zurückgegeben, der zwar schon Abnutzungs- und Gebrauchsspuren aufweist, sind aber die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so mag der Vermieter ein Interesse daran haben, den Mieter zumindest anteilig an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Hierzu dienen sog. Quotenabgeltungsklauseln. Sie übertragen dem Mieter einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der mieterseitigen Schönheitsreparaturpflicht endet.


Der BGH hatte es bislang gebilligt, die anteilige Kostentragung des Mieters (Quote) so zu berechnen, dass (auf Grundlage des tatsächlichen Zustandes der Wohnung bei Rückgabe) abgestellt wird auf das Verhältnis zwischen

  1. dem Zeitraum seit Durchführung der letzten Schönheitsreparatur bis zum Vertragsende und
  2. dem Zeitraum seit Durchführung der letzten Schönheitsreparatur bis zu dem künftigen Zeitpunkt, an dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietvertrages aufgrund einer hypothetischen Fortschreibung des bisherigen Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Hieran hält der BGH (Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 242/13) nicht mehr fest.

Die Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln

Der BGH erklärt nun Quotenabgeltungsklauseln mit Verweis auf die fehlende Überschaubarkeit wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam. Sie verlangen vom Mieter, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere und realistische Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.

  • Zum einen ist der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Vertragsende für den Mieter bei Vertragsschluss nicht einschätzbar. Denn weder steht bei Vertragsschluss der Beendigungszeitpunkt schon fest noch ist das individuelle Nutzungsverhalten, welches Veränderungen unteworfen sein kann, und damit der Grad der Abnutzung der Wohnung hinreichend einschätzbar.
  • Zum anderen ist eine empirische Prognose darüber, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten wird, nicht verlässlich möglich.

Quotenabgeltungsklauseln laufen daher auf eine AGB-rechtlich unzulässige Fiktion hinaus: Sie verlangen vom Mieter bei Vertragsschluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht aufgrund eines in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einzuschätzen.


Auch eine ergänzende Klausel, wonach der Vermieter die Quote nach billigem Ermessen zu senken hat, wenn der Mieter nachweist, dass der tatsächliche Erhaltungszustand eine Verlängerung der im Allgemeinen geltenden Renovierungsfristen zulässt, vermag nach dem BGH an der Unwirksamkeit nichts zu ändern.

 

 


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.