Das Radikale gewinnt. Das mögen sich zumindest manche Linke in Berlin gedacht haben – radikal gegen ökonomische und ökologische Werte zugleich, radikale Fokussierung auf das vermeintlich Soziale. Kein Interesse am Dreiklang ökonomischer, ökologischer und sozialer Qualität, wie es dem Nachhaltigkeitsansatz zugrunde liegt. Und damit die perfekte Positionierung von Dunkelrot gegen Schwarz, Grün und Rot auf einen Streich.
Und ja, es war ein Streich. Als Antwort auf die Anfang des Jahres in Berlin wütende Enteignungsdebatte hatte die Fraktion der SPD im Abgeordnetenhaus von Berlin den Mietendeckel aus der Traufe gehoben und ihm mit dem Rechtsgutachten von Prof. Dr. Franz C. Mayer, LL.M. (Yale) und Prof. Dr. Markus Artz (Universität Bielefeld) (Rechtsgutachten Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines „Mietendeckels“ für das Land Berlin) gewissermaßen die „Geburtsurkunde“ geschenkt (siehe schon HIER). Was aber als moderaterer Gegenvorschlag zur Enteignung gedacht war, wurde von der Linken über ihre Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen „gekapert“ und letztlich nach einem in der vorletzten Woche geleakten Entwurf zu etwas gemacht, was manche ein „sozialistisches Monster“ und manche dann doch eine zumindest „faktische Enteignung“ nannten.
Ein zwischenzeitlich geleakter Entwurf der Senatorin sah berlinweit Mietobergrenzen von knapp acht Euro für neuere Wohnungen und gut sechs Euro für Altbauwohnungen aus der Zeit vor 1945 vor, was eine Senkung der Bestandsmiete bei großen Teilen der Mietwohnungen in Berlin bedeutet hätte.
Reißerische Klassenkampf-Rhetorik, ob von der einen oder anderen Seite, löst hier nur Befremden aus. Und ist auch nicht Erfolg versprechend, schon gar nicht für die Immobilienbranche und deren Verbände, wie etwas ein aktuelles Urteil des Bundesverfassungsgerichts zeigt (BVerfG: Mietpreisbremse ist verfassungskonform). Man darf es sich nicht zu einfach machen. Man macht es sich aber zu einfach, wenn man gleich die „System-Keule“ auspackt. Und man macht es sich zu einfach, wenn man für komplexe Probleme simple Lösungen verspricht, ohne dabei übermäßigen Wert auf Detail, auf Wechsel- und Folgewirkungen zu legen. Man erweist damit der dringenden Mieten- und Wohnraumfrage eher einen Bärendienst.
Klar, Details sind lästig. Komplexität nervt. Recht sowieso. Denn Recht ist komplex und abhängig vom Detail. Wieso dann nicht einfach ignorieren, wenn man doch große Ziele hat und vorgibt, sich dabei auf den Willen des Volkes berufen zu können.
Das betrifft vor allem die grundlegende Wirksamkeitsfrage zum Mietendeckel: Darf das Land Berlin das? Oder ist das nicht eher Bundeszuständigkeit? Siehe hierzu schon: Berliner Senat beschließt Mietendeckel mit Mieterhöhungsmoratorium: Darf der das? Im Kern geht es dabei um zwei Fragen:
- Kompetenzfrage (Art. 70 ff. GG): Darf das Land Berlin das Gesetz erlassen?
- Rangfrage (Art. 31 GG): Bundesrecht bricht Landesrecht
[Für Verbandsmitglieder: Siehe hierzu schon ausführlich die Vortragspräsentation zur Sonder-Verbandskonferenz BBU am 28. Juni 2019]
Der nun vorgelegte Referententwurf zeichnet sich vor allem durch das Folgende aus:
Mit Inkrafttreten des Gesetzes gilt ein Mietenstopp, d.h. die Mieten werden auf dem Stand vom 18. Juni 2019 (Stichtagsregelung) eingefroren.
Je Baualtersklasse wird eine zulässige Mietobergrenze definiert (Mietentabelle). Diese liegt – für normal ausgestattete Wohnungen – zwischen 5,95 Euro und 9,80 Euro. Die maximal zulässigen Miethöhen werden ermittelt ausgehend von den Werten des Mietspiegels 2013, indiziert mit der Preis- und Lohnentwicklung.
Zu den Werten der Mietentabelle sind Zuschläge möglich, sofern sich die Wohnung in einem Gebäude mit maximal zwei Wohnungen befindet (10 Prozent) oder wenn in den letzten 15 Jahren Modernisierungen vorgenommen worden sind (maximal 1,40 Euro pro Quadratmeter).
Die zulässigen Miethöhen laut Mietentabelle gelten für die Wiedervermietung und für Absenkungsanträge.
Mietabsenkungen auf die Mietobergrenze sind auf Antrag möglich, wenn die bisherige Nettokaltmiete 30 Prozent des Haushaltseinkommens übersteigt. Das Verfahren wird in Anlehnung an die entsprechenden Regelungen der Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften ausgestaltet.
Der Referentenentwurf sieht einen „atmenden“ Mietendeckel vor. Ermöglicht werden moderate Mieterhöhungen bis zur Mietobergrenze, die sich an der jährlichen Inflationsrate orientieren.
Außerdem wird eine Anpassungsmöglichkeit der Mietentabelle vorgesehen.
Kosten für Modernisierungen bis zu 1 Euro pro Quadratmeter müssen beim Bezirksamt angezeigt werden. Darüber hinaus gehende Modernisierungsvorhaben bedürfen der Genehmigung. Im Rahmen der Genehmigung werden die Erforderlichkeit der Maßnahme und die Angemessenheit der Kosten geprüft.
Aus Gründen der Verhältnismäßigkeit wird eine wirtschaftliche Härtefallklausel vorgesehen. Vermieterinnen und Vermieter, die nachweisen können, dass eine über die Mietobergrenze hinausgehende Miethöhe zur Vermeidung von dauerhaften Verlusten oder zur Substanzgefährdung der Mietsache erforderlich ist, können einen entsprechenden Antrag stellen.
Für soziale Härtefälle wird eine Mietzuschussregelung eingeführt. Diese sieht vor, dass WBS-berechtigte Mieterinnen und Mieter für die Differenz zwischen der genehmigten Miethöhe und der Mietobergrenze einen Zuschuss erhalten.
Für die Durchführung des Gesetzes sind die Bezirksämter die zuständigen Behörden. Sie können sich der Unterstützung durch die IBB und gegebenfalls weiterer Beliehener bedienen.
Das Gesetz gilt für fünf Jahre.
Im Mittelpunkt der Neuerung gegenüber den bisherigen Entwürfen zum Mietendeckel steht, dass dieser „atmet“ und eine Mieterhöhung in Orientierung an die Inflationsrate ermöglichen soll. Das ist erst einmal zu begrüßen. Es wirft aber ein zweifelhaftes Licht auch die gesamte Argumentationskette des Mietendeckels.
Am 18. Juni 2019 hatte der Berliner Senat auf Vorlage der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz mit Mietendeckel und Mieterhöhungsmoratorium beschlossen. In diesem Beschluss waren Alternativen angesprochen:
Ein Inflationsausgleich war also von Anfang an angedacht. Er wurde aber verworfen – aus Kompetenzgründen:
Und nun soll eine solche Alternative realisert werden und dennoch die Landeszuständigkeit bejaht werden?
Es ist aber nicht der erste Widerspruch. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung lässt auf Ihrer Seite zum Mietendeckel wissen, das Landesgesetz zum Mietendeckel berühre das BGB nicht:
Das ist natürlich eine waghalsige Aussage. Denn was macht der Mietendeckel wirklich?
- Er greift inhaltlich ändernd in das Mietpreisrecht des BGB ein,
- §§ 556d ff. BGB (Mietpreisbremse bei Neuvermietung),
- §§ 558 ff. BGB (Mieterhöhung in Bestandsmietverträgen) und
- §§ 559 ff. BGB (Modernisierungsumlagen),
- aber auch generell in die Vertragsfreiheit der Parteien nach § 557 Abs. 1 BGB einschließlich Staffelmieten nach § 557a BGB und nach § 311 Abs. 1 BGB.
- Nach dem „Gründungsgutachten“ von Mayer/Artz sind die Aussetzung der BGB-Regelungen zu Mieterhöhungen und Neuvertragsmieten und der Ausschluss der Dynamik der Vertragsbedingungen gar das zentrale Anliegen und Instrument des Mietendeckels.
Man weicht generell von dem ab, was das Bundesverfassungsgericht gerade eben erst wie folgt beschrieben hat:
Das Abstellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete soll die Marktbezogenheit der regulierten Miethöhe und damit die Wirtschaftlichkeit der Vermietung sicherstellen.
Bundesverfassungsgericht zur Mietpreisbremse
Denn nach dem Mietendeckel wird die zulässige Miethöhe nicht mehr gemäß dem Vergleichswertsystem des BGB nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern kraft Gesetz (Landesrecht) bestimmt. Folglich entfällt auch die Grundlage für einen qualifizierten Berliner Mietspiegel, was die Begründung des Mietedendeckels ausdrücklich in Kauf nimmt.
Hinweis: Selbst ein „nur“ faktisches Eingreifen in das Mietpreisrecht des BGB auf Landesebene müsste sich an einer strengen Rechtsprechung des Bundesverfasungsgerichts messen lassen.
Generell hatte man sich auch bezüglich der bisherigen Entwürfe stets auf das „Gründungsgutachten“ von Mayer/Artz berufen:
Das Problem aber war schon bisher, dass die Eckpunkte sich doch recht weitgehend vom Gutachten entfernten. Beispiele:
Gutachten: Der Mietendeckel gibt einen Handlungsrahmen vor, in dem sich die Vertragsparteien bewegen können.
Senatsbeschluss: Kein Handlungsrahmen, sondern grundsätzlich starres Einfrieren auf bestehende bzw. vorherige Miete.
Gutachten: Es erscheint unverhältnismäßig, durch Landesrecht in laufende Mietverhältnisse mit dem Ziel einzugreifen, wirksam vereinbarte Bestandsmieten zu senken. Selbstverständlich genießt der Vermieter Schutz hinsichtlich seiner einmal im bestehenden Vertragsverhältnis erlangten Rechtsposition. Kein Vermieter soll dazu gezwungen werden, die Miete im laufenden Vertrag zu senken. Hier besteht eindeutig Bestandsschutz. Vermieter und Mieter haben sich einmal auf eine bestimmte Miete geeinigt, dieses Austauschverhältnis ist vor Eingriffen des Gesetzgebers geschützt.
Senatsbeschluss: Behördliche Absenkungsverfügung bei Bestandsmietverträgen für den Fall der Überschreitung der Mietobergrenze.
Gutachten: Unangetastet sollten Regelungen bleiben, die im Zusammenhang mit Investitionen des Vermieters in die Qualität der Wohnung oder den Neubau stehen. Auch die Möglichkeit zur Mieterhöhung nach Modernisierung sollte nicht beschnitten werden, um Investitionsanreize beizubehalten. Entsprechende Investitionsbereitschaft soll und darf nicht gebremst werden. Daher ist es trotz angespannter Wohnungsmärkte untunlich, Vermieter zu beschränken, Investitionen auch dem Mieter gegenüber in Ansatz zu bringen.
Senatsbeschluss: Regulierung von Modernisierungsumlagen. Vergleichswerterhöhungen im Bestand oder vor Wiedervermietung können wegen Mietenstopp und Vormietgrenze grundsätzlich nicht in Ansatz gebracht werden. Nur Neubau wird ausgenommen.
Nachdem die Berliner Koalition offenbar die Linke bzw. deren Senatorin erst einmal ausgebremst hat, liegt nun ein entsprechend moderaterer Referentenentwurf zum Mietendeckel vor, der auch einige Widersprüche zu den gutachterlichen Grundlagen mindert. Die Grundfragen aber bleiben und es ist nun an den Verbänden, im Rahmen Ihrer Anhörung hierzu Position zu beziehen. Ein Fokus wird dabei darauf liegen, ob die Konsistenzdefizite der bisherigen Argumentationskette im Gesetzgebungsprozess behoben werden können. Hierzu gehören auch Unstimmigkeiten innerhalb des „Gründungsgutachtens“ selbst, auf die aber an anderer Stelle zurückgekommen wird.
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