Gebäudegrün, Stadtgrün und Gartengrün, das wird gerne und zunehmend gefordert und begrüßt. Richtig so. Nur, was ist mit den Kosten? Können solche insbesondere in Zeiten hitziger Mietpreisdiskussionen auch auf Mieter umgelegt werden? Der BGH hat nun Grundlegendes zugunsten der Vermieter entschieden – und dabei auch gleich eine Mangelfrage mitentschieden.

Ganz grundlegend stellt der BGH zur Umlagefähigkeit von Betriebskosten fest, dass die Höhe von Betriebskosten (allein) kein maßgebendes Kriterium zur Beurteilung der Frage ihrer grundsätzlichen Umlagefähigkeit darstellt.

Selbst ein sprunghafter Anstieg einzelner umlagefähiger Kostenpositionen ist nach dem BGH für sich genommen kein Grund, um eine Kostentragungspflicht des Mieters für solche Betriebskosten grundsätzlich auszuschließen.

Das Betriebskostenrecht gewährleistet nicht pauschal den Schutz des Mieters vor im Einzelfall angefallenen hohen Kosten.
(…)
Eine allgemeine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander findet im Betriebskostenrecht – über den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz hinaus – nicht statt.
BGH

Im konkreten Fall ging es um die nicht unerheblichen Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums und deren Einordnung unter § 2 Nr. 10 BetrKV als Kosten der Gartenpflege in Abgrenzung zu Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung.

Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Umlagefähige Betriebskosten sind dabei von Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung abzugrenzen, die (im Wohnraummietrecht) der Vermieter zu tragen hat. Die (nicht als Betriebskosten umlagefähigen) Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile.

Auf den Mieter umlagefähige Betrieskosten sind nach § 2 Nr. 10 BetrKV die Kosten der Gartenpflege:
Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

§ 1 BetrKV:
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht: 
1. (…Verwaltungskosten),
2.die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Der BGH bejaht die Umlagefähigkeit der Kosten der Fällung eines (morschen, nicht mehr standsicheren) Baums und klärt damit eine bislang in der Rechtsprechung und der Fachliteratur umstrittene Rechtsfrage. Die Fällung und Beseitigung eines alters-, krankheits- oder umweltbedingt abgängigen, das heißt allmählich absterbenden Baums ist regelmäßig (und v.a. auch entgegen bisheriger Berliner, Potsdamer, Leipziger, Kölner und Hamburger Rechtsprechung) eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege.

  • § 2 Nr. 10 BetrKV umfasst die Kosten der Pflege von zum Wohnanwesen gehörenden, gemeinschaftlichen Gartenflächen, die nicht dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen oder der Öffentlichkeit zur allgemeinen Nutzung überlassen sind, unabhängig davon, ob der Mieter diese Gartenfläche auch tatsächlich nutzt.
  • Der Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV ist weit zu verstehen.
    • Der Umstand, dass Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt sind, schadet nicht. Bei Bäumen handelt es sich sowohl um (verholzte) Pflanzen als auch um Gehölze im Sinne der Norm. Eine Beschränkung auf „Gehölze“ einer bestimmten Größe oder Art ergibt sich aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV nicht.
    • Auch der Umstand, dass in § 2 Nr. 10 BetrKV lediglich die „Erneuerung“ von Pflanzen und Gehölzen und nicht deren „Entfernung“ erwähnt wird, steht einer Umlagefähigkeit von (bloßen) Beseitigungskosten nicht entgegen. Denn zum einen unterfällt das Entfernen von Pflanzen und Gehölzen bereits dem (Ober-)Begriff der „Gartenpflege“ und zum anderen setzt eine „Erneuerung“ von Pflanzen und Gehölzen regelmäßig deren vorherige Entfernung voraus.
    • Entgegen Berliner Rechtsprechung können Fällarbeiten auch nicht nur unter der Voraussetzung als eine pflegerisch angezeigte Maßnahme angesehen werden, wenn zugleich ein neuer Baum gepflanzt wird. Eine Entfernung muss also nicht zugleich mit einer Erneuerung einhergehen.
    • Der Einordnung der Baumfällkosten als Betriebskosten steht auch nicht entgegen, dass diese nicht im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV „laufend“ anfallen. Für die Annahme laufender Kosten in vorgenanntem Sinne ist es nicht erforderlich, dass diese jährlich oder in festgelegten Abständen entstehen. Vielmehr reicht auch ein mehrjähriger Turnus aus. Der Anfall von (der Höhe nach schwankender und nicht unerheblicher) Kosten einer Baumfällung ist nach dem BGH für den Mieter, der die mit Bäumen versehene Gartenanlage nutzen und damit vom entsprechenden Wohnwert profitieren kann, bei vernünftiger Betrachtung auch durchaus vorhersehbar und ihm ihm auch bewusst.
    • Der BGH betont die Besonderheit des § 2 Nr. 10 BetrKV:

„Der Erneuerungsbedarf ist in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße voraussehbar, wie dies bei anderen Betriebskosten der Fall ist, da es sich bei Pflanzen und Gehölzen um Lebewesen handelt und sie daher nicht ohne Weiteres mit den anderen, auf baulichen und technischen Gegebenheiten beruhenden Betriebskosten vergleichbar sind. Ihre Lebensdauer lässt sich nicht stets sicher vorhersagen. Die Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV unterscheidet auch nicht zwischen grundsätzlich kurz- und langlebigen Gehölzen. Damit sind der Entstehung von „Kosten der Gartenpflege“ längere, nicht sicher vorherbestimmbare Zeitintervalle immanent.“

Die Umlagefähigkeit der Baumfällkosten kann entgegen bislang vertrener Ansicht auch nicht mit dem Argument verneint werden, hiermit würde stets ein Mangel beseitigt oder der Vermieter würde damit nur seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommen, weshalb es sich um nicht umlegbare Instandhaltungskosten handele.

  • Denn zum einen liegt darin nach dem BGH ein unzutreffender pauschaler Schluss von der Morschheit eines Baums auf die Mangelhaftigkeit der Mietsache (Gartenanlage).
  • Zum anderen ist die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten.

„Die bloße Tatsache, dass ein Baum morsch oder eine Pflanze abgestorben ist, erfüllt grundsätzlich in Anbetracht des Umstands, dass ein Garten aus einer Vielzahl von Pflanzen besteht und eine konkrete Zusammensetzung an Pflanzen regelmäßig nicht geschuldet ist, nicht aus sich heraus die Tatbestandsvoraussetzungen eines Mangels.“
BGH

Zudem können auch Kosten für Maßnahmen, die zudem der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, als Betriebskosten umlagefähig sein.

HINWEIS:
Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen anfallen, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen. Nur im besonderen Ausnahmefall, in dem etwa die angefallenen Kosten besonders hoch sind und der Mieter durch die einmalige Umlage dieser Kosten in unbilliger Weise erheblich belastet würde, kann der Vermieter gehalten sein, die Kosten nicht in vollem Umfang in das Abrechnungsjahr einzubeziehen, in dem sie anfallen, sondern über mehrere Jahre verteilt umzulegen.


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