Ein Grundstückskäufer zahlt seinen Kaufpreis nicht, weil im Grundbuch nach Gefahrübergang Lasten eingetragen wurden, die er nach dem Kaufvertrag nicht zu übernehmen hatte.

Das Kammergericht in Berlin war dem nicht gefolgt und hatte entschieden, der Käufer könne nicht den gesamten Kaufpreis, sondern nur einen Einbehalt in Höhe des doppelten Betrages der sachverständig festgestellten Wertminderung seines Grundstücks vornehmen. Welche Nachteile ihm durch die Rechte Dritter für die Nutzung seines Grundstücks entstünden, habe der Käufer nicht substantiiert vorgetragen. Zudem könne der Käufer neben seinen Mängelrechten nach den §§ 435 ff. BGB seine Rechte aus der Vormerkung geltend machen und auf diese Weise möglicherweise die Beseitigung der Belastungen erreichen.

Der Bundesgerichtshof widerspricht – und verhilft dem Käufer zum Erfolg.

Der Rechtsmangel

Der Verkäufer hatte die von ihm nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB und Vertrag geschuldete Leistung, dem Beklagten das Eigentum frei von Rechtsmängeln zu verschaffen, nicht erfüllt.

  • Nach § 435 Satz 1 BGB ist die Sache frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Nach Abschluss des Kaufvertrages eingetragene und nach dem Kaufvertrag nicht zu übernehenden Grunddienstbarkeiten sind Rechte Dritter im Sinne eines Rechtsmangels.
  • Unerheblich ist, wenn die Grunddienstbarkeiten erst nach dem Übergang der Gefahr auf den Käufer in das Grundbuch eingetragen wurden. Denn maßgebender Zeitpunkt für die Freiheit der Kaufsache von Rechtsmängeln ist nach dem BGH jedenfalls bei Grundstücken nicht der Gefahrübergang, sondern der Zeitpunkt, in dem sich der Eigentumserwerb vollzieht. Erst dann entscheidet sich, ob der Käufer die Inanspruchnahme durch einen Dritten befürchten muss.

HINWEIS:
Anders als bei Sachmängeln (vgl. § 446 BGB) kommt es also bei dem in einem dinglichen Recht Dritter bestehenden Rechtsmangel des Grundstücks nicht darauf an, ob das Recht vor oder nach Gefahrübergang entstanden ist. Deswegen muss der Verkäufer einen Rechtsmangel der verkauften Sache auch erst im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs beseitigen. Beides steht aber unter dem Vorbehalt abweichender Vereinbarungen im Kaufvertrag.

  • Auch die Rechte des Käufers aus seiner Vormerkung ändern nichts an der Gewährleistungshaftung des Verkäufers. Der Verkäufer eines Grundstücks, der die lastenfreie Übertragung des Eigentums schuldet, kann den Käufer nicht darauf verweisen, eingetragene Belastungen seien vormerkungswidrig und relativ unwirksam (§ 883 Abs. 2 Satz 1 BGB) und er könne deshalb deren Löschung selbst durchsetzen (§ 888 Abs. 1 BGB). Denn der unselbständige Hilfsanspruch des § 888 BGB ändert nichts an dem gesicherten Anspruch des Käufers auf lastenfreie Eigentumsübertragung, zu dessen Erfüllung der Verkäufer nach wie vor verpflichtet bleibt.

ACHTUNG BEI „ABGETRETENEN“ VORMERKUNGEN:
Im konkreten Fall kam hinzu, dass es sich lediglich um eine „abgetretene“ Vormerkung handelte. Dem Käufer wurde keine eigene Auflassungsvormerkung bewilligt, sondern nur die zugunsten des Verkäufers eingetragene Auflassungsvormerkung „abgetreten“. Zwar sind Vormerkungen nicht isoliert abtretbar, sie können aber entsprechend § 401 BGB mit der Abtretung des gesicherten Anspruchs übergehen. Die Auflassungsvormerkung sichert nur einen bestimmten Auflassungsanspruch, hier nicht den Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers gegen den Verkäufer, sondern denjenigen des Verkäufers aus seinem Kaufvertrag mit dem Voreiegentümer. Bezogen auf diesen Anspruch war die Eintragung der Grunddienstbarkeiten aber nach dem BGH kaum vormerkungswidrig.

Das Recht zur Zahlungsverweigerung

Der Rechtsmangel berechtigte den Käufer dazu, nach § 320 Abs. 1 BGB die Zahlung des Kaufpreises insgesamt zu verweigern.

Weist die Kaufsache einen behebbaren Mangel auf, ist der Käufer grundsätzlich selbst dann berechtigt, gemäß § 320 Abs. 1 BGB die Zahlung des Kaufpreises insgesamt zu verweigern, wenn es sich um einen geringfügigen Mangel handelt.

BGH – Leitsatz

Nur ausnahmsweise kann der Käufer die Zahlung des Kaufpreises nicht oder nicht vollständig verweigern, wenn dies nach den Gesamtumständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit der Pflichtverletzung des Verkäufers, gegen Treu und Glauben verstößt.

Keinesfalls aber ist es Aufgabe des Käufers, besondere Umstände darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, die den Mangel und die damit verbundenen Nachteile als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Dies würde das bestehende Regel-/Ausnahme-Verhältnis missachten.

Erheblich und damit nicht geringfügig ist eine Pflichtverletzung nicht nur bei einem Verstoß gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung oder bei einer arglistigen Täuschung des Verkäufers. Auch und gerade die aus einem Kaufvertrag resultierende Pflicht des Verkäufers, dem Käufer rechtsmangelfreies Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB), ist nach dem BGH objektiv keinesfalls als geringfügig, sondern im Gegenteil als schwerwiegend anzusehen.

Generell dürfte bei behebbaren Mängeln in der Regel keine Geringfügigkeit vorliegen, wenn die Kosten der Mangelbeseitigung im Verhältnis zum Kaufpreis einen Betrag von 5 % des Kaufpreises übersteigen oder eine Wertminderung von 4 % in Streit steht. Nach dem BGH Es bedürfte es jedenfalls einer gesonderten Begründung, weshalb eine Wertminderung von etwa 9 % noch als geringfügig anzusehen sein soll.

Schließlich hält der BGH dem KG noch grundlegend vor, die Interessenlage der Parteien und den Zweck des § 320 BGB verkannt zu haben:

Ebenso wenig lässt sich ein Verstoß gegen Treu und Glauben daraus ableiten, dass der Beklagte (Käufer) das Grundstück seit etwa neun Jahren nutzt. Der Umstand, dass der Kläger (Verkäufer) seit neun Jahren nicht vermocht hat, die Grunddienstbarkeiten zur Löschung zu bringen, belegt vielmehr, dass der Beklagte in besonderem Maße auf die Einrede aus § 320 BGB angewiesen ist, um Druck auf den Kläger auszuüben und ihn zu vertragsgemäßer Leistung anzuhalten. Die von dem Berufungsgericht gewählte Lösung brächte den Beklagten im Ergebnis in die Lage, entweder seinerseits den Kläger gerichtlich auf Erfüllung des Kaufvertrages verklagen oder aber die Grunddienstbarkeiten dauerhaft hinnehmen zu müssen und hierfür lediglich eine von ihm nicht gewollte Minderung des Kaufpreises zu erhalten, was die Regelung in § 320 BGB gerade zu vermeiden sucht.

BGH

Hinterlegung auf dem Notaranderkonto

Nach dem BGH gilt das Zahlungsverweigerungsrecht des Käufers nach § 320 BGB auch dann, wenn der Kaufpreis ganz oder teilweise beim Notar hinterlegt ist. An die Stelle der Zahlungspflicht des Käufers tritt dann die Pflicht zur Freigabe des hinterlegten Betrages. Der Anspruch des Verkäufers gegen den Käufer auf die Anweisung (sog. Freigabe) folgt bei einem Grundstückskaufvertrag aus der Vereinbarung über die Abwicklung über ein Notaranderkonto i.V.m. § 433 Abs. 2 BGB.

Diese Freigabe kann der Käufer dann nach § 320 BGB verweigern. Denn die aus der Pflicht zur Kaufpreiszahlung folgende Freigabeverpflichtung des Käufers bei Abwicklung über das Notaranderkonto und die Pflicht des Verkäufers, dem Käufer lastenfreies Eigentum zu verschaffen, stehen im Gegenseitigkeitsverhältnis. Der Käufer ist auch nicht vorleistungspflichtig in dem Sinne, dass er zunächst den Notar zur Auszahlung anweisen müsste. Denn durch die Abwicklung über das Notaranderkonto soll gerade vermieden werden, dass der Käufer den vollen Kaufpreis zu leisten hat, ohne Gewähr dafür zu erhalten, dass er lastenfreies Eigentum erhält.

„Wird ein Grundstückskauf über ein Notaranderkonto abgewickelt und zahlt der Notar den hinterlegten Kaufpreis bei Vorliegen der vertraglich vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen (Auszahlungsreife) nicht an den Verkäufer aus, kann diesem ein Anspruch gegen den Käufer zustehen, den auf dem Anderkonto hinterlegten Restkaufpreis „freizugeben“. … Die Klärung, welche Vertragspartei Anspruch auf den hinterlegten Kaufpreis hat, kann nur durch die Zivilgerichte erfolgen, und zwar dergestalt, dass eine übereinstimmende An- weisung der Parteien als Beteiligte des Verwahrungsgeschäfts gegenüber dem Notar herbeigeführt wird.“
BGH

Siehe auch schon:
Mängel beim Wohnungs- und Hauskauf: Käufer kann Kaufpreiszahlung verweigern

BGH zum Kaufrecht: Auch geringfügige Mängel rechtfertigen Zahlungs- und Abnahmeverweigerung


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