Grey Discounts in Real Estate, Stranded Assets & Zombie Buildings: Wertverluste bei Gebäuden mit schlechter ESG- und Energiebilanz – und überflüssige Büros als Betongold?

Erinnern wir uns an die RICS Nachhaltigkeitsstatistik, als RICS (in Kontinentaleuropa in Sachen Nachhaltigkeit) noch eine echte Institution war und die damals noch überschaubare Nachhaltigkeits-Szene in der Immobilienwirtschaft stets gespannt auf deren Nachhaltigkeitsstatistik schaute:

Abschläge für schlechte Nachhaltigkeitsperformance, sog. „grey Discounts“, werden zunehmen, je mehr nachhaltige Eigenschaften in der Immobilienbranche als „State of the Art“ und „common Sense“ angesehen werden.

(RICS / IRE|BS, Europäische Nachhaltigkeitsstatistik 2017 „Grün kommt“, S. 20)

Grün kam tatsächlich, der Nachhaltigkeitsansatz ging durch die Decke. Und RICS ging. Aber der Grey Discounts-Satz blieb. Und er hat sich als zutreffend erwiesen.

Wohnimmobilien

Es trifft zum einen die Wohnungswirtschaft und dabei auch jenen Teil, der vor Jahren selbst in „goldenen“ Zeiten niedriger Energie- und Baukosten und Zinsen einer damals noch moderaten Energieeffizienz-Politik ein praxisfremdes Denken im „Elfenbeinturm“ vorgeworfen hatte. Nun bemerken einige der damaligen Opponenten, dass es möglicherweise doch sie selbst waren, die im „Elfenbeinturm“ saßen. Dieser kippt nun und sie landen in einer Realität, welche soeben z.B. JLL beschrieben hat.

Demnach öffnet sich die Preisschere zwischen energieeffizienten Wohnimmobilien und Gebäuden mit schlechter Energiebilanz weiter. Wohngebäude mit schlechter Energiebilanz verlieren weiter an Wert. Mit dem starken Anstieg der Energiepreise im Jahr 2022 habe das Thema Energieeffizienz von Gebäuden bei Investoren noch einmal deutlich an Relevanz gewonnen. Geringere Mieteinnahmen, schlechtere Marktgängigkeit und generell die Frage Zukunftsfähigkeit bei energetisch schlechten Immobilien werden als Gründe angeführt. Dies könnte nach Einschätzung von JLL ein dauerhafter Trend sein.

Siehe auch: Quo vadis Wohnungsbau? Zwischen Bezahlbarkeit, Förderfähigkeit, Transformation und New European Bauhaus

ESG wird der Haupttreiber des Wohnungsneubaus sein.

CBRE Research, Real Estate Market Outlook Report 2023 – Deutschland, S. 26

Gewerbeimmobilien

Für Gewerbeimmobilien hatte bereits die BBP-Studie A Guide to Climate Resilience Strategies for Commercial Real Estate (2022) ergeben, dass sich die Reaktion des Marktes auf den Klimawandel auf verschiedene Weise auf Immobilienunternehmen auswirken wird: Zunehmende Regulierung von Energie und CO2 in Gebäuden und Lieferketten, veränderte Präferenzen von Nutzern und Investoren sowie steigende Anforderungen in Bezug auf ESG und Nachhaltigkeit, um Zugang zu Finanzmitteln zu erhalten (BBP, A Guide to Climate Resilience Strategies for Commercial Real Estate, 2022).

Die Trendbarometer-Umfrage der Berlin Hyp hatte kürzlich für den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt unter anderem ergeben, dass aufgrund der Finanzierungszurückhaltung von Immobilienfinanzierern die Qualität und Zukunftsfähigkeit von Immobilienprojekten wichtiger denn je sein wird, während nach der Zinsentwicklung und der Preisentwicklung für Immobilien die Kostenerwartung für nicht energetisch optimierte Objekte als große Herausforderung für Immobilieninvestoren bewertet wird. Spiegelbildlich dazu ist der Megatrend Ökologie für 86% der Umfrageteilnehmer der bestimmende Faktor in den nächsten 24 Monaten.

Dies deckt sich wiederum mit der PwC/ULI-Studie Emerging Trends in Real Estate Europe 2023, wonach das Umweltkriterium im ESG-Ansatz grundlegend für den Anlageerfolg geworden ist und neue Energieinfrastrukturen (Solar- und Windenergie, Energiespeicherung, elektrische Verkehrsinfrastruktur usw.) das Ranking der Top-Sektoren anführen. Es wird erwartet, dass die Konzentration auf ESG in den nächsten 20 Jahren der einflussreichste Trend sein wird.

Siehe zum Vorstehenden schon hier:
Sustainable Finance & ESG-Reporting: How to measure and disclose risks, opportunities and data?

Auch eine aktuellere Studie von bulwiengesa und der BAUAKADEMIE zum deutschen Büromietmarkt kam zu dem Ergebnis, dass die ökonomischen, die ökologischen und die soziokulturellen/funktionalen Aspekte des Nachhaltigkeitsansatzes in den Fokus rücken:
Auf dem Weg zu Green Lease? Wie sich der deutsche Büroimmobilienmarkt entwickelt – und welche Rolle Betriebskosten spielen

ESG-Kriterien spielen bei den Investmentstrategien trotz oder gerade wegen eines schwierigen makroökonomischen und geopolitischen Umfelds eine immer größere Rolle.

CBRE Research, Real Estate Market Outlook Report 2023 – Deutschland, S. 12 (Investmentmarkt)

„Zombie Buildings“ und „Stranded Assets“

Eine aktuelle Analyse der Boston Consulting Group folgert (bezogen auf den US-Markt, übertragbar aber auf den EU-Markt) aus dem Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen infolge des fortgesetzten Trends zu hybriden Arbeitsstrukturen eine Verringerung von deren Wert und sieht die Gefahr, dass Bürogebäude mit geringer Aulastung, hohen Leerständen und einer schnell schwindenden finanziellen Rentabilität zu „Zombies“ werden, die zusammen mit steigenden Zinssätzen einen erheblichen finanziellen Druck auf Gebäudeigentümer ausüben. BCG erwartet eine „Flucht in die Qualität“ , d.h. in Bürogebäude mit vielen Annehmlichkeiten an attraktiven Standorten.

Das führt uns zum Gebrauchswert von (Gewerbe-) Immobilien, zu welchem der BGH soeben entschieden hat, dass es dafür regelmäßig besonderer Erfahrungen und Kenntnisse über ortsbezogene und wirtschaftliche Begleitumstände sowie die Interessen der am Wirtschaftsleben beteiligten Verkehrskreise bedarf. Die Wertigkeit von Mietobjekten hängt von Wertungen ab, die an beweisbare Eigenschaften der Mieträumlichkeiten sowie Bedürfnisse und Wertvorstellungen der maßgeblichen Verkehrskreise, mithin äußere und innere Tatsachen anknüpfen. Zumindest im Rahmen der Ermittlung eines Mietdifferenzschadens bedarf es bei Gericht der Einholung eines Sachverständigengutachtens. Eine Fokusierung auf die Lage der Immobilie oder einzelene Nutzungsvorteile ist dabei in der Regel nicht möglich. Es bedarf einer Gesamtschau:

„Der Gebrauchswert einer Immobile ergibt sich aus einer Gesamtschau einer Vielzahl unterschiedlicher Faktoren von gegebenenfalls unterschiedlichem Gewicht. So kann bereits eine einzelne Eigenschaft von Räumlichkeiten – beispielsweise ein besonders hervorstechendes, einzigartiges Erscheinungsbild – den Wert anderer Eigenschaften auf- oder überwiegen und daher den Gebrauchswert maßgeblich bestimmen. Die für die Entscheidung erforderliche Vergleichsbetrachtung kann sich daher nicht in einer Gegenüberstellung einzelner wertbildender Eigenschaften erschöpfen.„
BGH, Beschluss vom 26.04.2023 – XII ZR 83/22

Nach dem CBRE Real Estate Market Outlook Report 2023 für Deutschland ist auch dort eine teilweise drastische Reduktion des Flächenbedarfs als Folge der Hybridisierung und Flexibiisierung der Arbeitsplatzstrategien weiter zu erwarten. Mittels aktiver Strategien bietet sich demnach aber für Investoren und Entwickler trotzdem neues Wertschöpfungspotenzial – mit höherer Bedeutung für Build-to-/Manage-to-ESG Ansätze. Dabei nimmt die Relevanz von ESG-Kriterien für Büronutzer aufgrund regulatorischer und ökonomischer Anforderungen (z.B. steigenden Nebenkosten) weiter zu.

Die strukturelle Angebotsknappheit von Top-Objekten und Projekten mit ESG-Zertifizierung sorgt für einen deutlichen Anstieg der erzielbaren Spitzenmieten und einen nachweisbaren Green Premium, während der Anteil dysfunktionalen Altbestands und „stranded assets“ steigen wird.

CBRE Research, Real Estate Market Outlook Report 2023 – Deutschland, S. 14 (Büromarkt)

Auch die gif-CRES Consensus-Büromarktprognose vom Juni 2023 geht davon aus, dass der Anstieg von Leerständen sich manifestiert hat und sich zunächst fortsetzen wird. Obwohl zugleich ein Anstieg der Spitzenmieten erwartet wird, rechnet die Prognose unter dem Strich mit sinkenden Immobilienwerten.

Umnutzung, Mixed-Use-Immobilien und Quartiere

Nach dem CBRE Real Estate Market Outlook Report 2023 für Deutschland wird die Mischnutzung (Mixed-Use-Immobilien und Quartiere) gar als neue Asset-Klasse geführt, bei welcher den immer bedeutsameren ESG- und Nachhaltigkeitsstrategien wiederum besonderes Potential zugeschrieben wird.

Auch der Bundesrat hat den Quartiersansatz und dessen Bedeutung für den Klimaschutz im Gebäudebereich kürzlich betont. In seinem Beschluss vom 12.05.23 (BR-Drs. 170/23) hat er die Bundesregierung aufgefordert, den Quartiersansatz auch im Rahmen der Reform des GEG zu berücksichtigen und umfassend zu verankern.

Quartierslösungen sind ein unverzichtbarer Bestandteil einer erfolgreichen Strategie zur Umsetzung von Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudebereich.

Bundesrat, Beschluss vom 12.05.2023 (Druchsache 170/23)

Und mit seiner Taxonomie von Wirtschaftsimmobilien (3. Ergebnisbericht 2023) hat der ZIA eben eine aktualisierte Kategorisierung mit Berücksichtigung von Mixed-Use Immobilien vorgelegt. Er sieht einen Trend von monofunktionalen zu mischgenutzten Immobilien und stellt fest, dass „Mixed-Use Quartiere“ bzw. generell „Quartiere“ als neue Immobilien-Nutzungsklasse für Investoren zunehmend an Bedeutung gewinnen.

Gemischt genutzte bzw. Mixed-Use Immobilien sind Ausdruck des spätestens seit der Coronavirus- Pandemie zu beobachtenden Trends weg von einer monofunktionalen hin zu einer Mischnutzung (Stadt der kurzen Wege, Mobilität, Resilienz, Risikoreduktion). Dabei werden verschiedene Nutzungsarten und Lebensbereiche in einer Immobilie kombiniert, um durch Synergieeffekte die jeweilige Nutzungsqualität zu steigern.

ZIA, Taxonomie von Wirtschaftsimmobilien (3. Ergebnisbericht 2023)

In den Fokus tritt damit auch der Nachhaltigkeitsaspekt der funktionalen Qualität, die Gewährleistung von Funktionalität, verstanden als als die Eigenschaft der Immobilie, bestimmte Funktionen in Abhängigkeit von den konkreten und sich gegebenefalls ändernden Nutzungsanforderungen zu erfüllen (vgl. Anspruch auf Green Lease?, ZfIR 2015, 233, 239).

Und wie weiter?

Die Boston Consulting Group-Studie differenziert fünf Handlungsoptionen für Eigentümer von Büroimmobilien, beginnend mit dem dem Behalten von Top-Performern im Bestand bis hin zum Aufgeben von Gebäuden, die als Bürogebäude nicht mehr lebensfähig sind und sich nicht für eine adaptive Umnutzung eignen und auch keine Sanierungsförderfähigkeit aufweisen, wobei die Umnutzung Inhalt von Option 3 und 4 sein kann:

1. Remain
2. Renovate
3. Repurpose
4. Redevelop
5. Relinquish

Property owners need to assess their commercial real estate (CRE) portfolios and set a strategy to revive their zombie buildings depending on property characteristics, neighborhoods, markets, finances, and city taxes and incentives.

Boston Consulting Group, Countering the Curse of Zombie Buildings, May 2023

In jeder Option aber dürfte ein Build-to-/Manage-to-ESG Ansatz unumgänglich sein. Denn in Anknüpfung an die eingangs genannte RICS Nachhaltigkeitsstatistik kann heute festgestellt werden, dass nachhaltige Eigenschaften in der Immobilienbranche tatsächlich „State of the Art“ geworden sind.

Siehe auch:
Gebäudestrategie Klimaneutralität 2045 mit Warmmiete, Mietminderung, Verkaufs-/Vermietungsverbot und ohne Modumlage? „Zombie-Gutachten“ greift Vermietende an
SFDR-Artikel als Label für ESG-Fonds unzulässig? Neues zu Fonds-Namen und zu nachhaltigen Investitionen in Transition Assets
Braun, hellgrün, dunkelgrün – oder doch Greenwashing? Zur Evaluation und Nachjustierung von EU Taxonomie, EU GBS, SFDR, CSRD & Co.

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