Während die Fleischhauers und anderen Berufshater ihrer kognitive Dissonanz beim Klimawandel angesichts der nicht mehr zu leugnenden klimatischen Bedingungen zu entkommen versuchen, indem sie dem für sie so lebenswichtigen politischen Gegner das nicht bestehende Verbot von Klimaanlagen unterstellen, hat der BGH mit heutigem Urteil (V ZR 162/25) Klarheit im Wohnungseigentumsrecht geschaffen.
Er hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen kann. Er bestätigt damit eine vorherige Entscheidung des Landgerichts Berlin II.
Für eine von der Revision zuletzt angenommene Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Nachbarwohnungen aufgrund des Klima-Splitgeräts auf dem Balkon des Klägers und eine daraus folgende Beeinträchtigung i.S.v. § 20 Abs. 3 WEG bestehen keinerlei Anhaltspunkte. … vielmehr sind solche Geräte zunehmend üblich und akzeptiert.
BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25
Die Entscheidung ist besonders bemerkenswert, da
- sie sich mit einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (Durchbohrung der Fassade zum Zweck des Einbaus eines Klima-Splitgeräts) befasst, die der Gestattung der Gemeinschaft durch Beschluss bedarf (§ 20 Abs. 1 WEG),
- ohne dass eine privilegierte Maßnahme vorliegt (nach § 20 Abs. 2 WEG können einzelne Wohnungseigentümer verlangen, dass ihnen näher bezeichnete angemessene bauliche Veränderungen – sogenannte privilegierte Maßnahmen, die im gesamtgesellschaftlichen Interesse etwa dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen oder dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen – gestattet werden) und
- dennoch ein Anspruch auf Gestattung bejaht wird.
Obwohl Klima-Splitgeräte nicht zu den enumerativ aufgezählten privilegierten Maßnahmen gehören, kann ein Anspruch auf die Gestattung des Einbaus nach § 20 Abs. 3 WEG bestehen.
Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
§ 20 Abs. 3 WEG
Daraus folgt aber nicht, dass einem nicht von § 20 Abs. 2 WEG, sondern (nur) von § 20 Abs. 3 WEG erfassten Gestattungsbegehren einzelner Wohnungseigentümer von vorneherein eher zurückhaltend begegnet werden müsste; anders als bei § 20 Abs. 2 WEG ist lediglich nicht schon durch das Gesetz vorgezeichnet, dass die Interessenabwägung in aller Regel zugunsten des Bauwilligen ausfallen wird. Das schließt aber nicht die Annahme aus, dass bestimmte, nicht in § 20 Abs. 2 WEG genannte Kategorien von Maßnahmen jedenfalls typischerweise keine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung i.S.v. § 20 Abs. 3 WEG hervorrufen.
BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25
Voraussetzung ist,
- dass alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind oder
- dass es an einer Beeinträchtigung im Sinne des Gesetzes fehlt.
HINWEIS:
Verfolgt werden kann ein solcher Gestattungsanspruch mit der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG:
„Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).„
Aber Achtung:
Der bauwillige Wohnungseigentümer muss im Fall von § 20 Abs. 3 WEG – anders als sonst bei einer Beschlussersetzungsklage – nicht nur das Rechtsschutzziel benennen, sondern auch konkrete Angaben zur Bauausführung machen.
Im konkreten Fall ging es mangels Einverständnisses der anderen Wohnungseigentümer um die Frage, ob der Einbau eines Klima-Splitgeräts zu einer Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG führt, ob also Rechte der nicht zustimmenden Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Insoweit bedarf es einer Abwägung der durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG geschützten Grundrechtspositionen sowohl der nicht zustimmenden als auch der bauwilligen Wohnungseigentümer. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass es auch größere Eingriffe in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums – wie etwa Fassadendurchbrüche oder die Entfernung einer tragenden Wand – geben kann, die, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht durchgeführt werden, die Schwelle der rechtlich erheblichen Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG nicht erreichen. Entscheidend ist hierbei, ob sich kein (der baulichen Veränderung nicht zustimmender) Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.
BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25 (PM)
HINWEIS:
(1.) Im Ausgangspunkt ist es Sache des die Gestattung einer baulichen Veränderung beanspruchenden Wohnungseigentümers, das Fehlen einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung – und damit eine negative Tatsache – darzulegen.
(2.) Die GdWE trifft allerdings eine sekundäre Darlegungslast.
(3.) der einen Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG verfolgende Wohnungseigentümer muss daher nur diejenigen Umstände ausräumen, die nach dem Vorbringen der GdWE dem Anspruch entgegenstehen.
Im konkreten Fall ging es weniger um Beeinträchtigungen durch den baulichen Eingriff oder um optische Beeinträchtigungen als um Geräusche aus dem Betrieb der Anlage:
- Optische Beeinträchtigungen durch das Klima-Splitgerät machte die beklagte Gemeinschaft schon nicht geltend.
- Bedenken wurden vielmehr vor allem mit Blick auf die bei (späterer) Nutzung des Klima-Splitgeräts entstehenden Geräusche erhoben.
Das aber reicht dem BGH nicht: Solche bei der Nutzung voraussichtlich auftretende Geräusche stehen einem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen. Anders kann es nur sein, wenn ausnahmsweise bereits feststeht, dass Immissionen nach der Verkehrsanschauung zu einer Beeinträchtigung nicht zustimmender Wohnungseigentümer führen werden.
Das Gesetz will gerade eine „Versteinerung“ des baulichen Zustands verhindern.
Dass diese Abwägung im Regelfall zu Lasten des Bauwilligen und zu Gunsten derjenigen, die den Ist-Zustand der Wohnungseigentumsanlage bewahren wollen, ausgehen müsste, lässt sich § 20 Abs. 3 WEG nicht entnehmen.
BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25
Dagegen sind störenden Folgen der späteren Nutzung vorrangig von dem späteren Nutzungsverhalten des bauwilligen Wohnungseigentümers abhängig. Daher ist es mit dem BGH sachgerecht, die tatsächliche Entwicklung abzuwarten, wenn nicht zwingend zu beseitigende spätere Störungen bereits im Vorfeld des Einbaus feststehen. Letzteres war hier nicht gegeben:
- Das für den heimischen Markt zugelassene Gerät war grundsätzlich in der Lage, die TA Lärm einzuhalten.
- Es war weiter festgestellt worden, dass das nächste Schlafzimmerfenster mehrere Meter von dem Balkon der Kläger, auf dem das Außengerät installiert werden soll, entfernt ist.
- Das Landgericht hatte den Gestattungsbeschluss zudem schon um nähere Vorgaben u.a. zur Art des Klima-Splitgeräts und zum Betriebsmodus ergänzt.
Konkret für Klimaanlagen ist deshalb entscheidend, dass – wovon bei für den heimischen Markt zugelassenen Geräten in aller Regel auszugehen sein wird – nach der Installation ein Betrieb möglich ist, bei dem der Schutz der anderen Wohnungseigentümer vor Beeinträchtigungen durch Immissionen hinreichend sichergestellt ist. Insoweit können, wie ausgeführt (s.o. Rn. 19), die Grenzwerte der TA Lärm herangezogen werden. Zusätzlich können Befürchtungen der anderen Wohnungseigentümer durch die Art der Anbringung und Vorgaben zum Einsatz unterschiedlicher Betriebsmodi Rechnung getragen werden. Ist auf diese Weise sichergestellt, dass das Klimagerät Vorgaben zum Schutz vor nicht zumutbarem Lärm einzuhalten in der Lage ist, folgt nicht schon aus seiner (bloßen) Installation eine Beeinträchtigung i.S.v. § 20 Abs. 3 WEG.
BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25
Der BGH verweist die etwa wirklich beeinträchtigten Eigentümer also auf ein anderes Verfahren:
- Sollte die Nutzung der Klimaanlage in anderen Einheiten zu Lärmstörungen führen, die insbesondere im Hinblick auf die Richtwerte der TA Lärm nicht hinzunehmen sind, können den betroffenen Wohnungseigentümern Abwehransprüche vor allem nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 906 BGB zustehen.
- Gleiches gilt für nicht hinnehmbare Immissionen durch Kondensat oder Abluftwärme.
- Solche Ansprüche werden durch die Gestattung des Einbaus der Klimaanlage nicht ausgeschlossen.
- Sache des störenden Wohnungseigentümers wäre es dann, die Störung zu beheben, wobei allerdings die Stilllegung der Klimaanlage in aller Regel nicht verlangt werden kann und es vorrangig zu zeitlichen Nutzungsbeschränkungen kommen wird.
- Daneben kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn es erforderlich sein sollte, auch darauf bezogene Regelungen in der Hausordnung treffen.
© Copyright by Dr. Elmar Bickert
Forum Nachhaltige Immobilien 