Nachbarrechtliche Beschränkungen, Überbau, Anpflanzungen, Notwegrecht, fehlende Baugenehmigung: Rechts- oder Sachmangel beim Immobilienkauf?

Die Unterscheidung danach, ob es sich bei einem Mangel um einen Rechtsmangel oder um einen Sachmangel handelt, ist oftmals dann von Bedeutung, wenn die Haftung des Verkäufers für Sachmängel, nicht aber die für Sachmängel, vertraglich ausgeschlossen ist. So war es in einem aktuellen BGH-Fall.

Maßgeblich für die Differenzierung zwischen Rechts- und Sachmängeln ist mithin der Umstand, ob der Mangel an eine Beschaffenheit der Sache anknüpft. Ist dies der Fall, ist in der Regel ein Sachmangel anzunehmen. Ein Rechtsmangel liegt demnach nur dann vor, wenn die rechtliche Beschränkung des Eigentums gerade nicht unmittelbare Folge einer bestimmten Beschaffenheit der Sache ist.
BGH, Urteil vom 26. Juni 2026 – V ZR 78/25

Im konkreten Fall ging es um einen entschuldigten Überbau.

HINWEIS:
Im Fall des entschuldigten Überbaus ist der Eigentümer des überbauten Grundstücks zur Duldung des Überbaus verpflichtet. Ihm steht aber nach § 912 BGB grundsätzlich eine Überbaurente zu.

Hierbei ist zu differenzieren:

Der Kaufgegenstand wird vom Nachbargrundstück aus überbaut („passiver Überbau“):

Es liegt kein Rechtsmangel vor, es kann aber ein Sachmangel vorliegen.

Der Überbauende hat kein Recht wahrgenommen, das von ihm (oder seinen Rechtsnachfolgern) gegen den Käufer des überbauten Grundstücks geltend gemacht werden könnte. Der Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks muss nur den entstandenen Überbau dulden. Er kann nicht nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB seine Beseitigung verlangen, weil dieser Anspruch kraft Gesetzes (§ 912 Abs. 1 BGB) ausgeschlossen ist (§§ 903, 1004 Abs. 2 BGB); insoweit ist sein Eigentum beschränkt.
BGH, Urteil vom 26. Juni 2026 – V ZR 78/25

Der Kaufgegenstand überbaut das Nachbargrundstück („aktiver Überbau“):

Zunächst scheint es naheliegend, dass ein Rechtsmangel in der Belastung des Eigentümers mit der Zahlung einer Überbaurente (§ 912 Abs. 2, § 913 BGB) liegt. Anderserseits ist zu beachten, dass es sich bei der Verpflichtung zur Zahlung der Überbaurente um eine an die Beschaffenheit der Kaufsache anknüpfende rechtliche Belastung handelt, was für einen Sachmangel spricht.

Entgegen der bislang überwiegenden Rechtsansicht entscheidet der BGH nun, dass ein entschuldigter Überbau für den Käufer des Stammgrundstücks keinen Rechtsmangel darstellt, sondern nur einen Sachmangel begründen kann.

Ausgangslage: Nachbarrechtliche Beschränkungen

Es ist allgemein anerkannt, dass nachbarrechtliche Beschränkungen des Eigentums an einem gekauften Grundstück trotz ihrer privatrechtlichen Natur nicht zu den Rechtsmängeln gehören, für die der Verkäufer nach §§ 435 ff. BGB haftet. Insoweit handelt es sich um allgemeingültige Eigentumsbeschränkungen, die jeden Grundstückseigentümer auf Grund der gesetzlich geregelten nachbar-rechtlichen Vorgaben treffen.

Überbau

Zu derartigen, im nachbarlichen Interesse getroffenen Beschränkungen des Grundeigentums zählen auch die Vorschriften über den Überbau nach §§ 912 ff. BGB.

Sie modifizieren die in § 903 BGB normierten Eigentümerbefugnisse sowohl des überbauten als auch des überbauenden Grundstücks mit dem Ziel, eine Zerschlagung wirtschaftlicher Werte zu vermeiden.
Hierzu beschränken sie zum einen die Ausschließungsbefugnis des Eigentümers des entschuldigt überbauten Grundstücks durch eine Duldungspflicht, wodurch spiegelbildlich zugleich die Herrschaftsrechte des Eigentümers des Stammgrundstücks erweitert werden.
Zum anderen erweitern sie den Eigentumsinhalt des überbauten Grundstücks um ein Recht auf eine Überbaurente, was wiederum spiegelbildlich den Eigentumsinhalt des Stammgrundstücks beschränkt.
Bei der auf dem Stammgrundstück ruhenden gesetzlichen Rentenlast handelt es sich um eine für den Käufer fortgeltende, nachbarrechtliche Beschränkung der Eigentumsbefugnisse des Stammgrundstücks.

Der Umstand, dass die auf dem Stammgrundstück ruhende gesetzliche Rentenlast dem Eigentümer des überbauten Grundstücks gemäß § 913 Abs. 1 BGB einen Zahlungsanspruch gegen den Eigentümer des Stammgrundstücks und mithin ein Recht (§ 194 Abs. 1 BGB) verschafft, begründet keinen Rechtsmangel. Denn es ist der Regelfall, dass einem Nachbarn zur Durchsetzung der nachbarrechtlichen Eigentumsbeschränkungen Rechte gegen den Eigentümer des Nachbargrundstücks zustehen.

Halten etwa Anpflanzungen auf dem Nachbargrundstück die nachbarrechtlich festgesetzten Abstands- und Höhenbegrenzungen nicht ein, stehen dem dadurch beeinträchtigten Eigentümer des Nachbargrundstücks Abwehransprüche (jedenfalls) aus § 1004 BGB zu. In der Nichteinhaltung der nachbarrechtlichen (Abstands-)Vorgaben liegt aber unzweifelhaft nur ein Sachmangel, und die daraus resultierenden nachbarrechtli-chen (Abwehr-)Ansprüche begründen keinen Rechtsmangel im Sinne des § 435 BGB. Denn auch wenn der Nachbar ein Recht in Bezug auf das Grundstück geltend machen kann, beruht der Mangel des gekauften Grundstücks in der tatsächlichen Beschaffenheit des Kaufgegenstands und nicht auf einer genuinen rechtlichen Regelung. Sähe man dies anders, führte jeder Verstoß gegen nachbar- bzw. drittschützende Normen zu einem Rechtsmangel des Kaufgegenstands.
BGH, Urteil vom 26. Juni 2026 – V ZR 78/25

IN DEPTH: BGH, Urteil vom 28. März 2025 – V ZR 185/23

Grundsatz:
„Auszugehen ist zunächst von dem in § 903 Satz 1 BGB normierten Grundsatz, dass der Eigentümer einer Sache, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen kann. Dem Eigentümer eines Grundstücks ist es daher im Zweifel erlaubt, sein Grundstück auf, unter und oberhalb der Erdoberfläche (§ 905 Satz 1 BGB) zu gebrauchen, soweit sich der Gebrauch innerhalb der räumlichen Grenzen des Grundstücks bewegt. Daher stellt eine Grundstücksbenutzung, die sich auf die eigene Fläche beschränkt und dem Nachbargrundstück nur mittelbar Vorteile – wie etwa Licht und Luft – entzieht (sog. negative Einwirkungen), im Grundsatz keine abwehrfähige Eigentumsbeeinträchtigung dar.“

Ausnahme:
„Nach der Rechtsprechung des Senats können allerdings negative Einwirkungen dann als Eigentumsbeeinträchtigung anzusehen sein, wenn die betreffende Grundstücksbenutzung gegen eine Rechtsnorm verstößt, die den Inhalt des Eigentumsrechts im Interesse des Nachbarn beschränkt und damit zugleich dessen Eigentumssphäre entsprechend erweitert. Eben solche Rechtsnormen enthalten die Regelungen der auf Grundlage von Art. 1 Abs. 2, Art. 124 EGBGB geltenden Landesnachbargesetze über den bei Anpflanzungen einzuhaltenden Abstand.“

Auch die aus dem entschuldigten Überbau rührende gesetzliche Rentenpflicht (§ 912 Abs. 2, § 913 BGB) beruht nach dem BGH auf der tatsächlichen Beschaffenheit des Kaufgegenstands. Diese besteht in der örtlichen Lage des über die Grenze hinweg errichteten Gebäudes.

Die Verpflichtung zur Zahlung der Überbaurente dagegen ist Teil des bürgerlich-rechtlichen Nachbarrechts und folgt aus dessen gesetzlicher Ausgestaltung. Sie begründet keinen Rechtsmangel.

Insoweit ist die Überbaurente vergleichbar mit der Notwegrente, die als Gegenleistung für ein Notwegrecht zu zahlen ist (§ 917 Abs. 1 und 2 BGB). Geklärt ist, dass das Notwegrecht einen Sachmangel des in Anspruch genommenen Grundstücks darstellt. Aber auch bezogen auf das notleidende Grundstück betrifft das Erfordernis eines Notwegs und die damit verbundene Verpflichtung zur Zahlung einer Notwegrente wegen der fehlenden Verbindung mit einem öffentlichen Weg zweifellos die Beschaffenheit des Grundstücks, so dass es keinen Rechtsmangel, sondern einen Sachmangel aufweist.
BGH, Urteil vom 26. Juni 2026 – V ZR 78/25

Sachmangel

Ist also die Frage entschieden, ob der entschuldige Überbau ein Sach- oder ein Rechtsmangel ist, ist noch die Frage entschieden, ob im Einzelfall tatsächlich ein Sachmangel vorliegt:

Bei einem entschuldigten Überbau liegt der Sachmangel regelmäßig nicht bereits in dem Überbau selbst.
Der hinübergebaute Gebäudeteil bleibt nämlich als Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks gemäß §§ 93, 94 Abs. 2, § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, von welchem aus übergebaut wurde. Dessen Eigentümer ist auch Eigentümer des überbauten Gebäudeteils.
Ein Sachmangel kann aber darin liegen, dass der Eigentümer des Stammgrundstücks eine Überbaurente an den Eigentümer des überbauten Grundstücks zahlen muss.

EXKURS:
Der BGH streift noch ein weiteres Haftungsthema und stellt klar, dass das Fehlen einer Baugenehmigung für ein Wohngebäude regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Hausgrundstücks darstellt, weil die Baubehörde die Nutzung des Gebäudes jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann und es daher an einer baurechtlich gesicherten Befugnis fehlt, das Objekt für den vertraglich vorgesehenen Zweck zu nutzen.