In Berlin gibt es mittlerweile eine Menge Hochhäuser und es entstehen immer mehr. Wunderbar nachzulesen bei ENTWICKLUNGSSTADT. Das neue Hochhausleitbild wirkt, es wirft den Blick auch für den Wohnungsbau nach oben.
Für mich kann es nicht genug Hochhäuser geben. Viel Platz da oben. Platz, den man vor allem in den urbanen Zentren braucht. Es ist in meinen Augen geradezu eine Pflicht, nach oben zu bauen. Kein „wie viel verträgt die Straße / der Bezirk / die Stadt“-Gerede, sondern frei heraus nach oben gerichtet.
Das BVerfG ruft uns zu, dass Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar sind (Beschl. v. 08.01.2026 – 1 BvR 183/25). Richtig. Es schlussfolgert daraus, dass sich daher aufgrund steigernder Nachfrage am Markt ein Preis bilden kann, der im Hinblick auf die soziale Funktion des Eigentumsobjekts nicht mehr angemessen ist. Auch nachvollziehbar. Akzeptieren muss man daher auch, dass von der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums nicht umfasst ist, den Markt in voller Höhe ausschöpfen zu können. Was aber ist mit der Ausschöpfung der baulichen Höher „in voller Höhe“?
Die soziale Funktion des Eigentumsobjekts endet nicht an einer bestimmten Geschosszahl oder Höhe des Gebäudes. In der Höhe gibt es Potential für Flächenvermehrung. Und es ist von der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums durchaus umfasst, die Bebaubarkeit in voller Höhe ausschöpfen zu können. Also mehr Basketball wagen, weniger Golf spielen: Nach oben werfen statt nach unten putten. Wer dagegen die soziale Funktion des Eigentumsobjekts und die verfassungsrechtliche Garantie des Grundeigentums der Höhe nach beschränken will, bekommt ein Rechtfertigungsproblem, wenn er zugleich verbieten möchte, den dadurch weiter angespannten Markt der Höhe nach auszuschöpfen.
Sicher, ein Hochhaus darf nicht baurechtlich rücksichtslos sein. Vor allem darf es keine erdrückende Wirkung haben. Problematisch sind massive Gestaltungen des Baukörpers, die dem benachbarten Grundstück förmlich „die Luft nehmen“. Mit dem Erscheinungsbild und der Gesamtwirkung des Hochhauses kann aber viel dagegen gemacht werden. Beschaffenheit, Gestaltung und Struktur der Fassade sind hier wichtige Elemente, die auch schon bei der Frage eines Einfügens nach § 34 BauGB relevant sein können.
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Siehe etwa OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25.01.2023 – 10 N 78/22; OVG Berlin-Brandenburg,
Beschluss vom 22.02.2021 – 10 S 69/20, Rn. 17; VGH Bayern, Beschluss vom 04.10.2022 – 1 CS 22.1871; OVG Magdeburg, Beschl. v. 02.02.2023 – 2 M 97/22; OVG Münster, Urt. v. 21.06.2022 – 2 A 1226/19.
Hier kommt die Glasfassade ins Spiel. Diese hat wiederum besondere rechtliche Herausforderungen beim Bau und bei der Vermietung.
Juristisch denkt man dabei gerne gleich an das „Glasbruch-Urteil“ des BGH. Es stammt aus dem Baurecht und besagt, dass bei einer technischen Unmöglichkeit der vereinbarten Funktionstauglichkeit der Glasfassade (uneingeschränkte Bruchsicherheit) sich die Erfolgshaftung des Auftragnehmers von der Primäreben (Nacherfüllung/Ersatzvornahme) auf die Sekundärebene (Schadensersatzebene) verlagert. Die Besonderheit des Falls bestand darin, dass sich ein technisch nicht auszuschließendes Risiko verwirklicht hatte. Der BGH hatte daher zu klären, wer das nicht gänzlich auszuschließende Glasbruchrisiko übernommen hat. Er bejahte die Mangelhaftigkeit der gesamten Fassade mit über 3.000 Glasscheiben, wenngleich nur sechs Glasscheiben wegen Nickelsulfid-Einschlüssen gebrochen waren – das Bruchrisiko begründet bereits den Mangel.
Mit der Glasfassade eines Hochhauses hat sich soeben das Landgericht Berlin II, Urteil vom 07.07.2026 – 100 O 51/25 (Kammer für Handelssachen) befasst. Es ging um das Gewerberaummietrecht und hierbei um ein Hochhaus, welches in der gesamten Höhe mit einer Glasfassade versehen ist. Die eigentlichen Fenster des Objektes befinden sich sodann hinter dieser Glasfassade (es handelt sich nicht um die hier abgebildeten Gebäude).
Die Mieterin der 9. bis 12. Ebene führte eine Verschmutzung der Fenster und der Glasfassade durch Vogelkot und Staub als Mangel der Mietsache an, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Sie scheiterte. Im Gegensatz zum bauvertraglichen Auftragnehmer trifft den Vermieter keine Erfolgshaftung. Und so ist ihm das immanente Risiko bei Glasflächen (Verschmutzung) nicht ohne Weiteres als Mangel anzulasten. Eine sehr lesenswerte Gerichtsentscheidung weit über Berlin hinaus.
Hinzukommt noch, dass das Risiko der Verschmutzung und deren gute Sichtbarkeit im Falle großer Glasflächen immanent ist und damit der Mietsache von Beginn an anhaftete. Diese werden aufgrund des Einflusses von Witterung, des sandigen Bodens in Berlin und der vorhandenen Vogelpopulation zu keinem Zeitpunkt völlig fehlen, sodass die vollständige Abwesenheit derartiger Verschmutzungen schon nicht erwartet werden kann und damit – selbst unter Berücksichtigung des generell geschuldeten hohen Standards – auch nicht Teil der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit ist.
Landgericht Berlin II, Urt. v. 07.07.2026 – 100 O 51/25 (Kammer für Handelssachen)
Auch bei Hochhäusern, deren Glasfassade ein zentrales, wertbildendes und ästhetisch beworbenes Merkmal des Gebäudes ist, sind Verschmutzungen nicht ohne Weiteres ein (erheblicher) Mangel der Mietsache.
Dr. Elmar Bickert
Neben der vorstehenden Kernaussage bringt die Entscheidung weitere Key Takeaways mit sich:
Das Gericht hält infolge der Verschmutzung der Fenster und Fassade durch Staub und Vogelkot „nur“ einen optischen Mangel für denkbar. Es geht nur um optische Beeinträchtigungen. Bei lediglich optischen Beeinträchtigungen kommt es grundsätzlich in Betracht, von einem nur unerheblichen Mangel auszugehen. Maßgeblich sind stets die Umstände des Einzelfalles. Die Annahme von Funktionsbeeinträchtigungen der Fenster bezüglich des „Durchschauens“ lehnt das Gericht dagegen ab.
Denn dass die von Verschmutzungen ein Durchschauen oder auch einen Lichteinfall nicht mehr gewährleisteten ist weder nachvollziehbar behauptet, noch geht dies aus den eingereichten Lichtbildern im Ansatz hervor. Auch sonstige Funktionsbeeinträchtigungen der Fenster sind nicht dargetan.
LG Berlin II a.a.O.
HINWEIS:
Die Einordnung als optischer Mangel hat weitergehende Bedeutung: Er war für die Mieterin erkennbar. Das Gericht hält ihr daher vor, sie erst spät gerügt zu haben, wobei unwahrscheinlich sei, dass sich der optische Mangel nicht schon früher gezeigt hat. Auch das spricht für das Gericht für einen allenfalls unerheblichen Mangel.
Bei der Mangelfrage kann auch der Vertragszweck – insbesondere bei Gewerberaummietverhältnissen wie im Streitfall – eine Rolle spielen. Wenn ein Gewerbe keinen Kundenverkehr erfordert oder wenn durch die Art des Gewerbes das optische Erscheinungsbild vom Publikum nicht als nachteilig angesehen wird, kommt allenfalls eine geringfügige Minderung in Betracht.
Erfordert dagegen die Art des Unternehmens ein repräsentatives Erscheinungsbild, müssen auch die Hausfassade und das Treppenhaus dieser Funktion gerecht werden.
LG Berlin II a.a.O.
Zu berücksichtigen sind zudem der architektonische Anspruch, die beworbene repräsentative Wirkung des Objekts und die vereinbarte Miete.
„Im Streitfall handelt es sich bei der Glasfassade um ein zentrales und wertbildendes Merkmal des Gebäudes. Die Klägerin wirbt – gerichtsbekannt, weil im Internet (www.spreeturm.de) allgemein zugänglich und zudem durch die Beklagte unbestritten vorgetragen – auch heute noch mit Schlagworten wie Eleganz, Perfektion und architektonischer Brillanz, betont also neben der Lage und dem Interieur des Gebäudes auch und gerade den ästhetisch einwandfreien Wert des Mietobjekts. Hierfür schuldete die Beklagte auch eine unstreitig weit überdurchschnittliche Miete von 35,18 €/m² im Monat.“
LG Berlin II a.a.O.
Trotzdem verneinte das LG Berlin das Vorliegen eines (erheblichen) Mangels der Mietsache:
- Die Verschmutzungen waren leicht zu erkennen und grundsätzlich schnell und mit überschaubarem Kostenaufwand zu beseitigen.
- Für den Blick von außen war maßgeblich, dass die Mieterin die Ebenen 9, 10, 11 und 12 mietete und es nach dem Gericht fern lag, dass die Verschmutzungen der betreffenden Glasflächen vom Eingangsbereich oder ansonsten von Außen wahrnehmbar sind. Zu weiteren Beeinträchtigungen der Fassade außerhalb der von ihr gemieteten Flächen trug die Mieterin nicht konkret vor.
Die repräsentative Wirkung der Außenfassade und Fenster vor dem Betreten oder beim Passieren des Gebäudes, mit der die Klägerin ja wirbt, ist damit nicht beeinträchtigt.
LG Berlin II a.a.O.
- Für den Blick von innen reicht dem Gericht die Sichtbarkeit von Verschmutzungen nicht aus. Zum einen trug die Mieterin nicht vor, auf die repräsentative Wirkung wegen Kundenverkehrs angewiesen zu sein. Zum anderen war nur ein geringer Anteil der Fenster von gröberen Verschmutzungen (Vogelkotspuren) betroffen.
Dies und die Kernaussage zum immanenten Risiko (s.o.) führt letztlich zur Ablehnung:
Insoweit fehlt diesen Erscheinungen bis zu einem gewissen Grad, der mangels Entscheidungserheblichkeit hier nicht im Einzelnen festzustellen ist, schon die Qualität als Mangel bzw. Gebrauchsbeeinträchtigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Soweit einzelne Fenster über das vermeidbare Maß an Verschmutzung hinausgehend betroffen sind, stellt dieses Maß aus den dargelegten Gründen jedenfalls keine erhebliche Abweichung der Ist- von der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit dar.
LG Berlin II a.a.O.
Auch der BGH hatte schon zum Fensterfassade entschieden – zur Wohnraummiete. Mieter mieteten eine schicke Loft-Wohnung mit großflächiger Fensterfront im OG eines ehemaligen Fabrikgebäudes und beschweren sich dann darüber, dass die Glasfläche witterungsbedingt schnell verschmutzt. Auch diese Mieter scheiterten.
Denn der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.
BGH
Siehe schon:
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