Der BGH hat Grundsätzliches zum Bauvertragsrecht entschieden. Im entschiedenen Fall ging es um die Mangelhaftigkeit von Penthousewohnungen auf einem Bestandsgebäude wegen einer fehlerhaften Abdichtung.
Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts stellte das Verbleiben der Abdichtungsbahn aus Teer im Gebäude einen Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik dar, war wegen der davon ausgehenden Gefahren für die Gesundheit unzulässig und führte zur Funktionsuntauglichkeit der auf dem Bestandsgebäude errichteten Penthousewohnungen. Die Ausführungsplanung , die ein Verbleiben der betreffenden Abdichtungsbahn vorsah, war deshalb als Grundlage für eine funktionstaugliche Ausführung nicht geeignet und damit mangelhaft.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2026 – VII ZR 119/24
Das eigentlich Spannende betrifft aber die Entscheidung des BGH zu den Verantwortlichkeiten im Verhältnis des Auftraggebers zu den beauftragten Überwachern und Planern.
Zur Koordinierungsaufgabe des Bauherrn
Es obliegt dem Besteller, der verschiedene planende Architekten und ausführende Unternehmer mit Leistungen für ein Bauvorhaben beauftragt, den Ablauf des Bauvorhabens zu koordinieren, insbesondere die einzelnen Leistungen abzustimmen und die gegebenenfalls für die Planung und Ausführung notwendigen Entscheidungen zu treffen (vgl. zur Koordinierung verschiedener Unternehmer § 4 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B).
In den Vertragsverhältnissen zu den an dem Bauvorhaben beteiligten planenden Architekten und ausführenden Unternehmern ist eine notwendige Koordinierung eine dem Besteller im eigenen Interesse obliegende Mitwirkung bei der Herstellung des Bauwerks, die dessen Vertragspartner auch erwarten dürfen. Bedient er sich zur Erfüllung dieser Obliegenheit eines Dritten, muss er sich dessen Verschulden gemäß § 254 Abs. 2 Satz 2, § 278 BGB als Mitverschulden zurechnen lassen.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2026 – VII ZR 119/24
Es zählt es zu den Koordinationsaufgaben, den reibungslosen Ablauf des Bauvorhabens dadurch sicherzustellen, dass erforderliche Entscheidungen getroffen und die Leistungen der verschiedenen Architekten und Unternehmer abgestimmt werden. Dazu gehört es, bei im Rahmen der Planung oder Bauausführung auftretenden Problemen das weitere Vorgehen und die Aufgabenverteilung zwischen den Beteiligten zu klären.
Zur Haftung des Planers
Der Architekt, der eine Planungsleistung verspricht, schuldet dem Auftraggeber, dass die Planung als Grundlage für die Errichtung eines mangelfreien Bauwerks geeignet ist.
- Der Architekt, der mit der Ausführungsplanung beauftragt wird, schuldet eine ausführungsreife Planung, die das Durcharbeiten der Ergebnisse der Leistungsphasen 3 und 4 sowie eine zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben umfasst.
- Ist diese Planung als Grundlage für eine mangelfreie Errichtung des Bauwerks nicht geeignet, ist sie mangelhaft.
- Der Architekt ist indes dann nicht für den Mangel seiner Planung verantwortlich, wenn dieser auf eine verbindliche Vorgabe des Bestellers oder auf eine fehlerhafte Vorleistung eines Dritten zurückzuführen ist und der Architekt seine Prüf- und Bedenkenhinweispflicht erfüllt hat.
- Allein der Umstand, dass der Besteller dem mit der Ausführungsplanung beauftragten Architekten als Grundlage für seine Planungsleistung eine von einem anderen Architekten erstellte mangelhafte Entwurfsplanung zur Verfügung stellt, entbindet den Ausführungsplaner danach nicht von der Haftung für in der Ausführungsplanung fortgeschriebene Mängel.
- Vielmehr hat der Ausführungsplaner im Rahmen der Zumutbarkeit, wie sie sich nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unter Berücksichtigung des von ihm zu fordernden Fachwissens darstellt, die Ergebnisse der vorhergehenden Leistungsphasen 3 und 4 zu prüfen und gegebenenfalls auch Erkundigungen einzuziehen, ob sie eine geeignete Grundlage für die Ausführungsplanung bilden oder deren Erfolg in Frage stellen können.
- Müssen ihm bei der danach gebotenen Prüfung Bedenken an der Mangelfreiheit der Entwurfsplanung kommen, hat er den Besteller in der gebotenen Klarheit darauf und auf etwaige mit dem Mangel verbundene Risiken hinzuweisen.
- Kommt der Architekt seiner Prüf- und Bedenkenhinweispflicht ordnungsgemäß nach und darf aus dem Verhalten des Bestellers der Schluss gezogen werden, dieser wolle an der bedenklichen Planung festhalten, wird der Architekt von der Mängelhaftung vollständig befreit.
- Eine Befreiung von der Mängelhaftung kann auch dann eintreten, wenn der Architekt seine Prüf- und Bedenkenhinweispflichten zwar verletzt hat, diese jedoch nicht ursächlich für eine unterbliebene Fehlerkorrektur geworden ist, weil feststeht, dass der Besteller trotz der an sich notwendigen Hinweise an der bedenklichen Leistung festgehalten hätte.
Die Darlegungs- und Beweislast für die ordnungsgemäße Erfüllung der Prüf- und Bedenkenhinweispflicht sowie für eine Entbehrlichkeit der Aufklärung trifft nach allgemeinen Grundsätzen den Architekten. Er muss die Tatbestände, die ausnahmsweise von der Mängelhaftung befreien, und damit auch die fehlende Kausalität eines unterlassenen oder unzureichenden Bedenkenhinweises darlegen und gegebenenfalls beweisen.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2026 – VII ZR 119/24
Zur Haftung des Überwachers
Der Architekt, der Überwachungsleistungen verspricht, schuldet, dass die von ihm versprochenen
Leistungen als Grundlage für die Errichtung eines mangelfreien Bauwerks geeignet sind.
Nichts anderes gilt für den (auch) mit der Gesamtkoordination eines Bauvorhabens beauftragten Architekten.
- Zu den Aufgaben des mit der Überwachung beauftragten Architekten gehört es unter anderem, im Rahmen der Zumutbarkeit, wie sie sich nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unter Berücksichtigung des von ihm zu fordernden Fachwissens darstellt, zu prüfen, ob die erstellte Planung als Grundlage für ein mangelfreies Bauwerk geeignet ist.
- Demgegenüber zählt es zu den Koordinationsaufgaben, den reibungslosen Ablauf des Bauvorhabens dadurch sicherzustellen, dass erforderliche Entscheidungen getroffen und die Leistungen der verschiedenen Architekten und Unternehmer abgestimmt werden. Dazu gehört es, bei im Rahmen der Planung oder Bauausführung auftretenden Problemen das weitere Vorgehen und die Aufgabenverteilung zwischen den Beteiligten zu klären.
- Ist ein Architekt mit diesen Aufgaben beauftragt, erfordert dies regelmäßig eine Abstimmung mit dem Besteller. Dies umfasst die Verpflichtung, den Besteller in der gebotenen Klarheit auf das betreffende Problem hinzuweisen.
Obliegenheiten des Bauherrn gegenüber Bauüberwacher / Tragwerkplaner / Außenanlagenplaner / Ausführungsplaner
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trifft den Besteller in seinem Vertragsverhältnis zum bauüberwachenden Architekten regelmäßig die Obliegenheit, diesem einwandfreie Pläne zur Verfügung zu stellen.
Der bauüberwachende Architekt kann seine Aufgabe, eine mangelfreie Errichtung des Bauwerks herbeizuführen, nur auf der Grundlage mangelfreier Pläne sinnvoll wahrnehmen. Solche zu übergeben, liegt daher im eigenen Interesse des Bestellers. Überlässt er dem bauüberwachenden Architekten fehlerhafte Pläne, verletzt er dieses Interesse im Sinne eines Verschuldens gegen sich selbst. Nach § 254 Abs. 2 Satz 2, § 278 BGB muss er sich die Mitverursachung des Schadens durch den von ihm beauftragten planenden Architekten zurechnen lassen, weil er sich des Architekten zur Erfüllung der ihn aus § 254 Abs. 1 BGB im eigenen Interesse treffenden Obliegenheit bedient hat.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2026 – VII ZR 119/24
Nichts anderes gilt, wenn der Besteller einem Tragwerksplaner durch den von ihm mit der Planung beauftragten Architekten Pläne und Unterlagen zu den bei der Erstellung der Tragwerksplanung zu berücksichtigenden Boden- und Grundwasserverhältnissen überreicht oder dazu sonstige Angaben macht, die den tatsächlichen Verhältnissen nicht entsprechen. Sind die übergebenen Unterlagen oder die Angaben unzutreffend, verletzt der Besteller die ihn treffende Obliegenheit, dem Tragwerksplaner die der Tragwerksplanung zugrunde zu legenden tatsächlichen Verhältnisse zutreffend mitzuteilen.
Diese Rechtsprechung hat der BGH weiter auf das Verhältnis des Bestellers zu einem mit der Planung der Außenanlagen beauftragten Architekten erstreckt, soweit dieser Pläne und Unterlagen des mit der Objektplanung beauftragten Architekten benötigt, um seine eigene Planungsleistung zu erbringen. Die Übergabe der Pläne und Unterlagen des mit der Objektplanung beauftragten Architekten stellt in diesem Fall eine dem Besteller obliegende Mitwirkungshandlung zur Erlangung einer sachgerechten Planung der Außenanlagen dar. Sind die übergebenen Pläne und Unterlagen mangelhaft, verletzt der Besteller die ihn treffende Obliegenheit zur Mitwirkung.
Die Rechtsprechung gilt in gleicher Weise für das Verhältnis des Bestellers zu einem mit der Ausführungsplanung beauftragten Architekten. Danach trifft den Besteller im Vertragsverhältnis zu dem mit der Ausführungsplanung beauftragten Architekten regelmäßig die Obliegenheit, diesem eine mangelfreie Entwurfsplanung zur Verfügung zu stellen.
Der Ausführungsplaner darf erwarten, eine solche vom Besteller zu erhalten, da die Ausführungsplanung auf der Entwurfsplanung aufbaut. Der Ausführungsplaner kann seine Aufgabe nur sinnvoll wahrnehmen, wenn die der Ausführungsplanung zugrundeliegende Entwurfsplanung mangelfrei ist. Die Entwurfsplanung ist regelmäßig nur dann mangelfrei, wenn sie auf einer ordnungsgemäßen Bestandsaufnahme beruht. Die Überlassung einer mangelfreien, auf einer ordnungsgemäßen Bestandsaufnahme beruhenden Entwurfsplanung an den Ausführungsplaner liegt infolgedessen im eigenen Interesse des Bestellers. Überlässt er diesem fehlerhafte Pläne, verletzt er die ihn gemäß § 254 Abs. 1 BGB treffende Obliegenheit zur Mitwirkung und er muss sich nach § 254 Abs. 2 Satz 2, § 278 BGB die Mitverursachung des Schadens durch den von ihm mit der Entwurfsplanung beauftragten Architekten zurechnen lassen, weil er sich dieses Architekten zur Erfüllung seiner Obliegenheit bedient hat.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2026 – VII ZR 119/24
Schranken der Obliegenheiten des Bauherrn
Der Besteller muss sich ein Überwachungsverschulden des von ihm beauftragten bauüberwachenden Architekten im Verhältnis zum planenden Architekten nicht gemäß § 254 Abs. 2 Satz 2, § 278 BGB zurechnen lassen. Den Besteller trifft im Vertragsverhältnis zum planenden Architekten nicht die Obliegenheit, diesen zu überwachen, so dass der bauüberwachende Architekt insoweit kein Erfüllungsgehilfe ist.
Zwar erfolgt die Beauftragung eines bauüberwachenden Architekten im eigenen Interesse des Bestellers, der damit eine Qualitätssicherung erreichen will. Der planende Architekt bedarf indes keiner Überwachung, um seine Planungsleistung sinnvoll erbringen zu können. Die Überwachung ist daher keine dem Besteller im eigenen Interesse obliegende Mitwirkung, die der Planer erwarten darf und die es rechtfertigen würde, dem Besteller ein Überwachungsverschulden als Mitverschulden zuzurechnen.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2026 – VII ZR 119/24
Da der mit der Koordination eines Bauvorhabens beauftragte Architekt zur Wahrnehmung von Koordinationsaufgaben keiner mangelfreien Pläne bedarf, obliegt es dem Besteller insoweit regelmäßig auch nicht, diesem solche Pläne zur Verfügung zu stellen. Der Besteller muss sich daher das Verschulden des planenden Architekten im Vertragsverhältnis zu dem mit der Koordination beauftragten Architekten nicht gemäß § 254 Abs. 2 Satz 2, § 278 BGB als Mitverschulden zurechnen lassen.
Nur soweit der mit der Koordination eines Bauvorhabens beauftragte Architekt zur Wahrnehmung von Koordinationsaufgaben mangelfreier Pläne bedarf, obliegt es dem Besteller, diesem solche Pläne zur Verfügung zu stellen. Lediglich in einem solchen Fall muss sich der Besteller das Verschulden des planenden Architekten im Vertragsverhältnis zu dem mit der Koordination beauftragten Architekten gemäß § 254 Abs. 2 Satz 2, § 278 BGB als Mitverschulden zurechnen lassen.
© Copyright by Dr. Elmar Bickert
Forum Nachhaltige Immobilien 
Du muss angemeldet sein, um einen Kommentar zu veröffentlichen.