Erst kürzlich hatte die EU-Kommission sich zur Mieten- und Wohnraumfrage in Deutschland geäußert.
Nun hat sie ihren Affordable Housing Act (COM(2026) 599 final) vorgeschlagen. Sie will über eine Verordnung in Verbindung mit einer Empfehlung die Mitgliedstaaten und Städte dabei unterstützen, die Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit von Wohnraum in Gebieten mit dem größten Druck anzugehen.
The lack of affordable housing has become one of the most urgent concerns for Europeans. According to the latest Eurobarometer, over 50% of city dwellers consider housing as an immediate and urgent problem where they live. Today’s proposal helps addressing these concerns. The housing crisis also weakens our competitiveness, by limiting labour and educational mobility. Therefore, it is essential to address it.
EU, New EU rules to help local authorities tackle the housing crisis, Press release Sep 9, 2026
Das Gesetz bietet den ersten gemeinsamen europäischen Rahmen für die Bewertung von wohnungsbezogenen Maßnahmen mit Auswirkungen auf den Binnenmarkt. Es überlässt die Entscheidung darüber, ob und welche Maßnahmen zu ergreifen sind, aber den zuständigen Behörden. Die wohnungspolitischen Entscheidungen bleiben auf nationaler, regionaler und lokaler Ebene.
Da Maßnahmen, die sich auf Dienstleistungen, Investitionen und die Nutzung von Immobilien auswirken, mit den EU-Binnenmarktvorschriften im Einklang stehen müssen, zielt das Gesetz darauf ab, die bestehenden Grundsätze des EU-Rechts klarer und einfacher anzuwenden, so dass Entscheidungen in der gesamten EU auf Fakten beruhen und verhältnismäßig bleiben.
Das Gesetz führt aber nicht zur Zuständigkeit der EU für den Wohnungsbau. Es harmonisiert weder die Wohnungspolitik noch verleiht es der EU eine neue Zuständigkeit für das Immobilienrecht oder die Stadtplanung.
Die EU handelt vielmehr, um das reibungslose Funktionieren des Binnenmarkts sicherzustellen, da Maßnahmen der Behörden zur Bewältigung des Wohnungsdrucks die Freiheiten des Binnenmarkts einschränken können und zunehmend zu unterschiedlichen nationalen Ansätzen, Rechtsunsicherheit und Rechtsstreitigkeiten geführt haben.
Das Gesetz legt daher gemeinsame Anforderungen für die Beurteilung der Rechtfertigung, Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit solcher Maßnahmen nach EU-Recht fest und überlässt die Entscheidung, ob ein Gebiet unter Wohnungsstress steht, ob eingegriffen werden soll und welche Maßnahmen nach nationalem Recht zur Verfügung stehen, den zuständigen Behörden.
EU, Factsheet on the Affordable Housing Act, September 2026
„Gebiete mit Wohnungsnot“
Das Affordable Housing Act hilft Behörden, die Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit von Wohnraum in Gebieten zu schützen, die dem größten Druck ausgesetzt sind. Zum ersten Mal gibt es ihnen einen klaren, gemeinsamen europäischen Rahmen für die Ermittlung von Gebieten mit Wohnungsnot und die Ergreifung gezielter, verhältnismäßiger Maßnahmen auf der Grundlage lokaler Erkenntnisse. Letztlich werden die Entscheidungen über die Wohnungspolitik bei den nationalen, regionalen und lokalen Behörden verbleiben.
HINWEIS:
Entscheidend ist, dass die EU-Kommission nicht festlegt, welche Gebiete von Wohnungsnot betroffen sind. Dies liegt nach wie vor in der Verantwortung der zuständigen nationalen, regionalen oder lokale Behörde, die die gemeinsame Methode auf ihren eigenen Wohnungsmarkt anwendet.
Das Gesetz legt eine gemeinsame Methodik fest, die auf objektiven und transparenten Nachweisen beruht.
- Es beginnt mit einer Vorabprüfung auf der Grundlage des Preis-Einkommens-Verhältnisses (PTI), um zu beurteilen, ob die Wohnimmobilienpreise im Verhältnis zum Einkommen weniger erschwinglich werden.
- Es folgt eine detailliertere Bewertung der lokalen Wohnungsmarktbedingungen, einschließlich Wohnungsangebot und -nachfrage, sowie relevanter demografischer und bevölkerungsbezogener Trends. Soweit verfügbar, können die Behörden detailliertere lokale Daten verwenden, um den Druck zu ermitteln, den regionale oder nationale Durchschnittswerte verbergen können. Auf diese Weise wird die gemeinsame EU-Methodik mit lokalen Erkenntnissen und lokaler Entscheidungsfindung kombiniert.
Die Bewertung muss evidenzbasiert, geografisch ausgerichtet, transparent und regelmäßig überprüft werden, wobei die einschlägigen lokalen Bedingungen auf dem Wohnungsmarkt zu berücksichtigen sind. Eine solche Prüfung ist nur erforderlich, wenn eine Behörde beabsichtigt, Beschränkungen nach dem Gesetz einzuführen.
Kurzzeitmieten
Der Affordable Housing Act soll den lokalen Behörden helfen, mehr Wohnraum erschwinglich und verfügbar zu machen. Es geht nicht darum, eine bestimmte Plattform oder ein bestimmtes Geschäftsmodell zu regulieren. Das Gesetz erkennt an, dass Kurzzeitmieten den Wohnungsdruck nicht überall verschlimmern, sondern auch viele Vorteile bieten können, wie z. B. zusätzliches Einkommen für Haushalte oder Unterstützung für Renovierungen. Die lokalen Behörden müssen zunächst anhand von Beweisen nachweisen, dass in ihrem Gebiet ein Problem besteht.
Die Verordnung verbietet oder beschränkt nicht die Kurzzeitvermietung. Wenn die Behörden beschließen, dass Maßnahmen zum Schutz der Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit von Wohnraum erforderlich sind, müssen sie nachweisen, dass sich die kurzfristige Vermietungstätigkeit erheblich nachteilig auf den lokalen Wohnungsmarkt auswirkt. Die Behörden müssen den lokalen Wohnungsstress anhand der gemeinsamen Methodik bewerten und, wenn sie sich dafür entscheiden, zu handeln, nachweisen, dass die betreffende Tätigkeit zum lokalen Wohnungsdruck beiträgt.
HINWEIS:
Das Gesetz ergänzt die EU-Verordnung über kurzfristige Mietverträge, die seit Mai 2026 gilt. Diese Verordnung verbessert die Registrierung, die Datenerhebung und den Datenaustausch, während das Gesetz den Rahmen für die Bewertung und Begründung wohnungsbezogener Maßnahmen bietet, die sich auf Kurzzeitmieten auswirken.
Der Affordable Housing Act verlangt, schreibt oder empfiehlt keine Beschränkungen. Und die Aufnahme einer Art von Maßnahme in seinen Anwendungsbereich bedeutet nicht, dass eine solche Maßnahme automatisch rechtmäßig oder gerechtfertigt ist.
Mit der vorgeschlagenen Verordnung werden mehr Disziplin und klarere Garantien eingeführt, wenn die Behörden beschließen, tätig zu werden:
- sie müssen über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren den Wohnungsstress und erforderlichenfalls erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit oder Verfügbarkeit nachweisen;
- zeigen, dass die Maßnahme notwendig und verhältnismäßig ist und dass weniger restriktive Alternativen nicht gleichermaßen wirksam wären;
- sie angemessen auszurichten;
- Achtung der Rechtssicherheit, des Vertrauensschutzes und der Grundrechte;
- die Laufzeit der Maßnahmen ist auf höchstens fünf Jahre zu begrenzen und sie ist regelmäßig zu überprüfen.
WICHTIG:
Beschränkungen können nicht an die Stelle von Maßnahmen treten, mit denen die strukturellen Ursachen des Wohnungsmangels, insbesondere das Bauen und die Renovierung, angegangen werden.
Kauf und Nutzung von Zweitwohnungen
Mit dem Gesetz werden weder EU-Beschränkungen für den Kauf oder die Nutzung von Zweitwohnungen eingeführt, noch werden den nationalen, regionalen oder lokalen Behörden neue Befugnisse dazu übertragen.
Mit dem Gesetz wird ein gemeinsamer europäischer Rahmen geschaffen, den die Behörden einhalten müssen, wenn sie sich im Rahmen der ihnen nach nationalem Recht zur Verfügung stehenden Befugnisse dafür entscheiden, Maßnahmen zu ergreifen, die sich auf den Erwerb oder die Nutzung von Wohnraum für nichtprimäre Wohnzwecke aus Gründen der Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit von Wohnraum auswirken.
Jede solche Maßnahme muss auf Nachweisen für erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit oder Verfügbarkeit von Wohnraum beruhen, nichtdiskriminierend, notwendig und verhältnismäßig sein, angemessen zielgerichtet und zeitlich begrenzt sein und die Grundrechte, einschließlich des Eigentumsrechts, achten.
Das Gesetz schützt Rechtssicherheit und berechtigtes Vertrauen: Bedingungen im Zusammenhang mit dem Erwerb können nicht rückwirkend gelten, es müssen geeignete Übergangsregelungen vorgesehen werden, und bei Maßnahmen zur Bewältigung langfristiger Leerstände sollten gerechtfertigte Zeiten der Nichtbeschäftigung berücksichtigt werden.
Begleitende Empfehlung
Der Affordable Housing Act und die dazugehörige Empfehlung spielen eine komplementäre Rolle.
- Die Verordnung hilft den Behörden, auf den unmittelbaren Druck auf die Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit von Wohnraum zu reagieren, der auf lokaler Ebene nachgewiesen wird.
- In der Empfehlung wird neben dem umfassenderen europäischen Plan für erschwinglichen Wohnraum der nachhaltige Anstieg des Wohnraumangebots unterstützt, der erforderlich ist, um die strukturellen Ursachen der Wohnungskrise anzugehen.
EU, Factsheet on the Affordable Housing Act, September 2026
Die begleitende Empfehlung hilft den Behörden, die zugrunde liegende Wohnungsnot in Gebieten mit Wohnungsnot zu bewältigen, wobei ein starker Schwerpunkt auf der Erhöhung des Angebots liegt. Sie fördert Pläne zur Beschleunigung des Wohnungsbaus, um das Land- und Wohnungsangebot zu erschließen, die Genehmigungsverfahren zu beschleunigen und bestehende Gebäude und Grundstücke besser zu nutzen. Ferner werden die Behörden aufgefordert, die verfügbaren Finanzierungs- und Investitionsinstrumente der EU und der Mitgliedstaaten in vollem Umfang zu nutzen, um die Bereitstellung von sozialem und erschwinglichem Wohnraum zu beschleunigen.
- Erhöhung des Angebots,
- Vereinfachung und Beschleunigung der Bereitstellung von Wohnraum,
- Anziehung von Investitionen,
- Steigerung der Kapazität und Produktivität des Bausektors und
- bessere Nutzung des bereits bestehenden Wohnungsbestands.
Im Fokus steht vor allem auch die Produktivität der Bauwirtschaft, deren innovative Verbesserung im Interesse der Baukostensenkung und mehr:
Modern methods of construction, including for renovations, repurposing and extensions, have the potential to reduce costs, construction waste, carbon emissions, construction times and disturbances especially if deployed at scale across the internal market. Such methods are innovative and tend to be more sustainable, for example by employing offsite, modular and prefabricated approaches, and using decarbonised and carbon-storing sustainably sourced biobased materials. They can also promote a whole-life carbon approach to housing construction and improve quality, thus delivering social, economic and environmental benefits.
EU COMMISSION RECOMMENDATION of 9.9.2026 on housing affordability and supply in areas under housing stress – C(2026) 6318 final
Siehe auch:
Einen besonderen Platz nimmt auch die Empfehlung des PPP-Ansatzes ein, was der Idee einer Wohnungsbaugesellschaft des Bundes Rückenwind geben dürfte.
Competent authorities should mobilise public and private investments for housing supply in and around areas under housing stress, in particular for housing below market rates and affordable housing for students and apprentices, including by attracting and scaling private investments for affordable and social housing providers, including via public-private partnerships, co-investment structures, projects structured around mixed social, affordable and market priced housing.
EU COMMISSION RECOMMENDATION of 9.9.2026 on housing affordability and supply in areas under housing stress – C(2026) 6318 final
Auch das Erbbaurechtsmodell findet Eingang in die Empfehlungen:
Where the rental market is underdeveloped, competent authorities should encourage private market-rate rental and build-to-rent development, with appropriate safeguards, for instance, by:
EU COMMISSION RECOMMENDATION of 9.9.2026 on housing affordability and supply in areas under housing stress – C(2026) 6318 final
(a) reducing tax distortions between owner-occupied and rental housing
(b) developing public leasehold models in which competent authorities retain land ownership while housing operators finance, construct and manage housing.
© Copyright by Dr. Elmar Bickert
Beitragsbild: Jetpack AI
Forum Nachhaltige Immobilien 
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