Erst kürzlich wurde zum Haftungsmanagement der Miet-/Pachtvertragsparteien bei Erhaltungsmaßnahmen und Umsatzeinbußen berichtet. Der BGH (Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14) hat nun die Grundsätze des Haftungsmanagements im Mietrecht bei Mängeln des Mietobjekts (hier: Wohnraum) fortgeschrieben:

Zum Nebeneinander von Minderung und Zurückbehaltung der Miete
  • Ist die Mietsache mangelhaft, so wird die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.
  • Darüberhinaus kann sich der Mieter grundsätzlich auf ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, soweit der Vermieter seiner Dauerverpflichtung, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), nicht nachgekommen ist. Über den zusätzlichen Mieteinbehalt soll auf den Vermieter Druck zur Mangelbeseitigung ausgeübt werden.

Der Maßstab für das Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Der BGH geht ausführlich auf die in Rechtsprechung und Rechtsliteratur geführte Diskussion über die Kriterien ein, welche zur Bemessung des infolge der Mangelhaftigkeit der Mietsache vorgenommenen Einbehalts gelten sollen. Insbesondere war bislang streitig, ob sich der Einbehalt an der Höhe der monatlichen Mietminderung (für welchen Zeitraum?) oder an den zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten auszurichten hat.

Seine Antwort: Eine allgemein gültige Betrachtung ist nicht möglich. Entscheidend ist die Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben im Rahmen des Beurteilungsermessens des Tatrichters. Der Rahmen für dieses Beurteilungsermessen wird bestimmt durch

  • die Besonderheit des dauernden Leistungsaustauschs des Mietverhältnisses,
  • den Zweck des Zurückbehaltungsrechts und
  • den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.

Hierzu nun im Einzelnen:


 

Zum Dauerschuldcharakter

Bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts ist zu berücksichtigen, dass dieses nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann.

Denn anders als etwa beim Kauf- oder Werkvertrag kann bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete das mangelbedingte Ungleichgewicht von Leistung und Gegenleistung nur für die Zukunft beseitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit, welche abschließend durch die Mietminderung abgegolten ist.

Fehlerhaft ist es daher, den Einbehalt ohne zeitliche Begrenzung nach einem mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen.


Zum Zweck des Zurückbehaltungsrechts

Das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mietzahlungen kann nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten.

Ist daher aufgrund der Höhe des Mieteinbehalts und/oder der verstrichenen Zeit seit dem erstmaligen Einbehalt der Miete nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung auf Beseitigung des Mangels nachkommen wird, hat das Leistungsverweigerungsrecht seinen Zweck verfehlt.

Vom Zweck des Leistungsverweigerungsrechts wird es insbesondere nicht getragen, wenn der Mieter einen Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit lediglich einschränkt, aber nicht aufhebt, hinnimmt, und für einen längeren Zeitraum nicht die geschuldete (bereits geminderte) Miete entrichtet.

Das Zurückbehaltungsrecht endet übrigens nicht nur bei Beseitigung des Mangels, sondern auch – unabhängig von einer Mangelbeseitigung – bei Beendigung des Mietverhältnisses: Mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts werden die gesamten zunächst zu Recht einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig.


Zum Grundsatz der Verhältnismäßigkeit

Da der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen muss, ist das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich betragsmäßig begrenzt.

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass im Mietrecht (anders im Kauf- oder Werkvertragsrecht) das Zurückbehaltungsrecht des Mieters neben die Minderung tritt, der Vermieter bis zur Beseitigung des Mangels also ohnehin nur eine geminderte Miete erhält und damit bereits einem erheblichen Druck zur (Wieder-) Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes ausgesetzt ist. Daraus folgt, dass das Leistungsverweigerungsrecht insbesondere bei Mängeln, welche die Gebrauchstauglichkeit nur in beschränktem Umfang mindern, schonend auszuüben ist und grundsätzlich sowohl einer zeitlichen als auch einer betragsmäßigen Beschränkung unterliegt. Maßgeblich sind die gesamten Umstände des  Einzelfalls, etwa

  • Bedeutung des Mangels,
  • Beseitigung des Mangels mit geringem Aufwand oder nur unter größeren Schwierigkeiten,
  • Verhalten der Vertragsparteien im Zusammenhang mit dem aufgetretenen Mangel.

 

Möglich ist grundsätzlich entweder

  • der Einbehalt eines Teils der geschuldeten Miete für einen etwas längeren Zeitraum oder
  • der Einbehalt der gesamten Miete für einen kurzen Zeitraum.

Allgemein gültige Grundsätze lassen sich insoweit aber nicht aufstellen.


Die weiteren Möglichkeiten des Mieters

Der Mieter wird durch die zeitliche und betragsmäßige Beschränkung des Leistungsverweigerungsrechts nach dem BGH nicht rechtlos gestellt, denn er hat unbeschadet der Minderung nach § 536 BGB grundsätzlich die Möglichkeit,

  • gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Mangelbeseitigung zu klagen,
  • im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung Schadensersatz geltend zu machen (§ 536a Abs. 1 BGB) sowie
  • in geeigneten Fällen von der Befugnis Gebrauch zu machen, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB) bzw. einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten geltend zu machen, mit dem er gegen die Miete aufrechnen kann, und
  •  ggf. nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen und etwaigen Kündigungsfolgeschaden geltend zu machen.

 


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.