Immobilienkauf: Haftungsrelevanz von Exposé- und weiteren Maklerangaben

In einem vorherigen Beitrag mit dem Titel „Das andere Bestellerprinzip bei Immobilienvertrieb und Maklerauftrag: Haftungsrisiken für Immobilienverkäufer„, der auch auf Konii.de in gekürzter Form gerne gelesen wurde, war bereits von der Haftungsrelevanz der Angaben und des Verhaltens eine Maklers im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen die Rede. Nun hat der BGH erneut nachgelegt.

Der Fall

Der BGH (Beschl. v. 22.07.2015 – V ZR 245/14) hatte über einen Fall mit einem vereinbarten Mängelhaftungsausschluss zu entscheiden, in dem es zwar im Makler-Exposé hieß „komplette fachmännische Trockenlegung des gesamten Hauses„, in dem der Käufer sodann aber doch Feuchtigkeitsschäden entdeckte und diese als Mängel geltend machte. Der BGH wies die Sache aus prozessrechtlichen Gründen zurück an das OLG München, gab aber auch materiellrechtliche Hinweise für die Entscheidung durch die Vorinstanz.

Die Entscheidung

Ausgangspunkt der rechtlichen Bewertung ist, dass zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB auch die Eigenschaften werden können, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder der von ihm beauftragten Gehilfen erwarten darf, wozu auch Angaben des Maklers in einem Exposé gehören können. Der Verkäufer kann sich hiergegen prinzipiell über zwei Wege wehren:

Der Verkäufer kann nachweisen, dass der Käufer Kenntnis von den Feuchtigkeitsschäden hatte bzw. dass der Verkäufer die Exposé-Angaben berichtigt hatte (etwa infolge Besichtigung vor Vertragsschluss, vgl. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB und § 444 BGB). Um dies herauszufinden wies der BGH die Sache zur weiteren Zeugenvernehmung zurück an das OLG München.
Der Verkäufer kann sich grundsätzlich auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Ein solcher Haftungsausschluss greift aber dann nicht, wenn der Verkäufer eine Garantie abgegeben oder arglistig gehandelt hat:
- Eine Garantie konnte man mit dem BGH in den Angaben des Makler-Exposés nicht sehen.
- Arglist kann in einem solchen Fall in der Person des Verkäufers selbst vorliegen, wenn dieser dem Makler (bedingt) vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat.
- Arglist kann aber auch dann vorliegen, wenn der Makler (bedingt) vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat und der Verkäufer sich dies gegenüber dem Käufer zurechnen lassen muss. Eine solche Zurechnung des Verhaltens des Maklers ist nach § 278 BGB möglich, wenn dieser mit Wissen und Wollen des Verkäufers als dessen Repräsentant aufgetreten und im Rahmen der Erfüllung von Aufgaben tätig geworden ist, die typischerweise dem Verkäufer oblegen haben.