Zunehmende Relevanz durch Erhöhung der Baudichte und Schließen von Baulücken: Nachbarschaftliches Rechtsverhältnis und Grenzwand

Die bauliche Nachverdichtung, das Schließen von Baulücken und die Bebauung von Brachflächen werden bekanntlich als geeignete Instrumente angesehen, um den Anforderungen an erhöhte Wohn- und Nutzungsbedarfe gerecht zu werden (siehe zu aktuellen Gesetzgebungsvorhaben hier). Rücken die Nachbarn also baulich zusammen, so erhöht sich die Bedeutung des nachbarschaftlichen Rechtsverhältnisses. Der BGH (Urt. v. 18.12.2015 – V ZR 55/15) hat sich kürzlich mit der nachbarlichen Haftungssituation bei einer Grenzwand beschäftigt.


Was ist eine Grenzwand?

Eine Grenzwand ist eine Wand, deren Außenkante auf der Grundstücksgrenze verläuft, ohne diese zu überschreiten. Sie steht im alleinigen Eigentum des jeweiligen Grundstückseigentümers, selbst dann, wenn von dem angrenzenden Grundstück aus an die Grenzwand angebaut wird.

Da die Grenzwand die Grenze nicht überschreitet, unterliegt sie nicht den gemeinschaftlichen Bindungen einer gemeinschaftlich genutzten Grenzanlage im Sinne der  §§ 921, 922 BGB (Abgrenzung etwa zu einer auf der Grenze errichteten halbscheidigen Giebelwand nach einem Anbau).


Darf der Eigentümer seine Grenzwand abreißen?

Der Eigentümer ist grundsätzlich berechtigt, seine Grenzwand abzureißen. Bei unzumutbaren Beeinträchtigungen des Nachbarn können sich jedoch Einschränkungen durch das sogenannte nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis ergeben, welches letztlich ein wechselseitiges Rücksichtnahmegebot auf Grundlage von Treu und Glauben zum Inhalt hat.

Sollte nach dem Abriss der Grenzwand eine Außenisolierung des Nachbargebäudes erforderlich werden, so ist der Eigentümer der Grenzwand hierfür nicht verantwortlich. Im Gegensatz etwa zu dem Fall einer Grenzanlage im Sinne der §§ 921, 922 BGB ist der Eigentümer einer Grenzwand im Verhältnis zu seinem Nachbarn nicht gesetzlich verpflichtet, die Funktionsfähigkeit der Grenzwand zu erhalten.


Was gilt bei parallel verlaufenden Grenzwänden?

Wenn zwei parallel verlaufende Grenzwände errichtet worden sind, ist jeder Grundstückseigentümer für seine Wand allein verantwortlich. Eine gemeinschaftliche Bindung, die vom Gesetz geschützt wäre, entsteht nicht schon aus dem Vorteil, dass eine Außenwand so lange keines oder keines vollständigen Witterungsschutzes bedarf, wie dieser Schutz von der Grenzwand des Nachbargrundstücks geboten wird.


Schadendsersatz bei Beschädigung der Grenzwand durch Abriss eines Anbaus auf dem Nachbargrundstück?

In dem vom BGH nun entschiedenen Fall ging es um um eine Konstellation, in welcher der Nachbar keine zweite Grenzwand errichtet hatte, sondern die Grenzwand des Grenzwandeigentümers für seinen, auf seinem Nachbargrundstück gelegenen Anbau genutzt hatte. Der Nachbar riss diesen direkt an die Grenzwand errichteten Anbau auf seinem Nachbargrundstück ab und beschädigte dabei die Grenzwand (Putz- und Mauerschäden). Der Grenzwandeigentümer verlangte daraufhin Schadensersatz vom Nachbarn.

Der BGH sieht in dem Abriss eine die Deliktshaftung des Nachbarn begründende rechtswidrige Verletzung des Eigentums an der Grenzwand, selbst wenn die Beschädigung der Grenzwand aufgrund der baulichen Verbindung des Anbaus mit der Grenzwand eine unvermeidliche Folge des Abrisses des Anbaus ist:

  • Der Nachbar ist zwar befugt, seinen Anbau an der Grenzwand abzureißen, eine dauerhafte Beschädigung der Grenzwand (selbst wenn unvermeidlich) ist ihm aber nicht gestattet.
  • Der Nachbar muss also nach Abriss des Anbaus die Grenzwand wieder herstellen, um nicht schadensersatzpflichtig zu werden.
  • Der Nachbar kann sich grundsätzlich nicht auf eine etwa erteilte Zustimmung des Eigentümers der Grenzwand zur Errichtung des Anbaus berufen. Denn ohne ausdrückliche Abrede erstreckt sich eine solche Zustimmung nicht auf die dauerhafte Beschädigung der Grenzwand durch einen späteren Abriss.

Der BGH sah es als erwiesen an, dass die Eigentumsbeeinträchtigung zumindest fahrlässig verursacht worden war: Angesichts der baulichen Verbindung von Anbau und Grenzwand dränge sich auf und sei zumindest vorhersehbar, dass es zu solchen Schäden kommt.

Im Ergebnis konnte der Eigentümer der Grenzwand verlangen, dass die Wand als funktionsfähige Außenwand wiederhergestellt wird. Der Nachbar hat also nach dem Abriss des Anbaus die Grenzwand so wieder herzustellen, dass sie ihren ursprünglichen Zweck als Außenwand wieder erfüllen kann. Es ging dabei nicht um eine von der Ersatzpflicht ggf. nicht umfasste Verbesserung einer Grenzwand, die vor dem Anbau keine funktionstüchtige Außenwand war.


Haftung für Feuchtigkeitsschäden aus nachbarrechtlichem Ausgleichsanspruch?

Da der Nachbar beim Abriss des Anbaus es unterlassen hatte, die Bodenplatte zu entfernen, kam es zudem wegen nicht abfließendem Niederschlagswasser zu Feuchtigkeitsschäden an der Grenzwand und im Keller. Der Eigentümer der Grenzwand machte hierfür einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch gegenüber dem Nachbarn geltend.

Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog) ist gegeben, wenn

  • von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen (z.B. Wasser) auf ein anderes Grundstück ausgehen,
  • die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden,
  • aus besonderen Gründen jedoch nicht gemäß § 1004 Abs. 1 BGB bzw. § 862 BGB unterbinden kann,
  • sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

Im konkreten Fall hatte der Nachbar gegen eine nachbarrechtliche Vorschrift verstoßen, nach welcher bauliche Anlagen so einzurichten sind, dass Niederschlagwasser nicht auf das Nachbargrundstück tropft, auf dieses abgeleitet wird oder übertritt. Da der Geschädigte die Wasserzufuhr weder vorhersehen noch rechtzeitig abwehren konnte, war er gehindert, seinen Unterlassungsanspruch geltend zu machen. Der Nachbar wiederum war verantwortlicher Störer, da die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf seinen Willen zurückging: Er hatte den Abriss und damit den nachfolgenden Zustand der baulichen Anlagen veranlasst. Das reichte für die Störerhaftung aus. In der Folge kann der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch bei Substanzschäden den vollen Schadensersatz umfassen.

Daneben kommt ein verschuldensabhängiger deliktsrechtlicher Ersatzanspruch wegen Verletzung landesrechtlichen Nachbarrechts in Betracht. Eine solche, an landesrechtliche Nachbarvorschriften anknüpfende deliktsrechtliche Haftung stellt keine den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch ausschließende Sonderregelung dar.


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Über den Autor Dr. Elmar Bickert

Rechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf das Immobilien- und Baurecht aus dem Blickwinkel des gesamten Lebenszyklus von Immobilien, auf das Energierecht, das Umweltrecht und auf Sustainable Real Estate.